Субъекты жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма:

ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ <*>

Д.М. Харитонов

--------------------------------

<*> Kharitonov D.M. Subjects of housing legal relationships arising on the basis of the contract of social rent: issues of theory and practice.

Харитонов Дмитрий Михайлович, судья Московского городского суда, соискатель кафедры гражданского права Российской академии правосудия.

В статье анализируются вопросы, касающиеся сторон договора социального найма, даются предложения по внесению в законодательство изменений, позволяющих заключать отдельный договор найма с бывшим членом семьи нанимателя, соглашение о порядке пользования жилым помещением между нанимателем и членами его семьи.

Ключевые слова: договор социального найма, наймодатель, наниматель жилого помещения, типовая форма договора найма жилого помещения, семья, временные жильцы.

Issues analyzed in the article are related to the parties of the social tenancy agreement, proposals for legislative changes that allow making a separate tenancy agreement with a former member of the family of the tenant are being analyzed, and an agreement on how to use the living room between the tenant and the members of his family.

Key words: social tenancy agreement, renter, standard form of social tenancy agreement, family, temporary residents.

Значительное место в сфере жилищных отношений занимает договор социального найма жилого помещения. Вопросы, возникающие в судебной практике по договору социального найма, нашли свое детальное отражение в работе О.А. Егоровой и Ю.Ф. Беспалова <1>. В соответствии со ст. ст. 60, 61 ЖК РФ, ч. 1 ст. 671 ГК РФ субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании данного договора, являются наймодатель и наниматель.

--------------------------------

<1> Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: Учеб.-практ. пособие. М.: Проспект, 2013.

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин, получивший от наймодателя жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо.

В литературе сложились разные мнения о том, кто является нанимателем. Так, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.Ф. Кисляк полагают, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма <2>.

--------------------------------

<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2.: Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 698; Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. 2002. N 3. С. 26; Кисляк В.Ф. Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 7.

Л.П. Герасимова считает, что членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ являются: проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети, родители, совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство <3>.

--------------------------------

<3> Герасимова Л.П. Жилищное право. СПб.: Питер, 2005. С. 58.

Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы.

Первая группа - это дети, супруга (супруг), родители нанимателя, которые совместно с ним проживают. В ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР отсутствуют родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга.

Вторая группа - другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении определенных условий. Указанные лица должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Под этим подразумевается наличие совместного бюджета, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи. При этом степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет.

Третья группа - иные лица членов семьи нанимателя. Данные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке.

Кроме указанных групп, законодатель в п. 4 ст. 69 ЖК РФ говорит еще об одной группе граждан - бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.

В литературе представлены также иные классификации граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма. В частности, по мнению В.В. Шишкина, в основе дифференциации граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, лежит:

1) первичность и вторичность права пользования:

а) у нанимателя право пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит от других, кроме наймодателя, лиц;

б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем;

в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или предоставления жилого помещения для временного проживания;

2) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или) нанимателя жилого помещения:

а) у нанимателя право пользования не зависит от третьих лиц;

б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, в дальнейшем абстрагируется от нанимателя;

в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования в течение всего периода существования вторично от нанимателя и наймодателя <4>.

--------------------------------

<4> Шишкин В.В. Жилищное законодательство - проблемы реализации // Семейное и жилищное право. 2011. N 1. С. 47 - 48.

В целом разделяя указанную точку зрения, считаем важным обратить внимание на то, что право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних. В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми (несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т.п.) и взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в определенных случаях (например, при расторжении договора социального найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто согласие по вопросу его определения, все граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Поэтому, на наш взгляд, критерий разграничения прав нанимателя и членов его семьи по признаку первичности, предложенный В.В. Шишкиным, может быть положен в основу дифференциации лишь с определенными оговорками.

Говоря о правовом статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма, следует отметить его основополагающие элементы - совокупность прав и обязанностей нанимателя. Права и обязанности нанимателя содержатся в ЖК РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма которого в соответствии с п. 2 ст. 63 ЖК РФ утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Права и обязанности нанимателя, членов его семьи, иных граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, указаны в главе 8 ЖК РФ. В данной статье будут рассмотрены лишь некоторые вопросы, которые, по мнению автора, являются спорными либо недостаточно проработаны законодателем.

Так, согласно п. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

В то же время законодатель не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры при распаде семьи. Напротив, когда в квартире проживают граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, то законодатель разрешает в этом случае заключить с кем-либо из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (п. 1 ст. 82 ЖК РФ). Таким образом, законодатель не предоставил права бывшему члену семьи нанимателя заключить отдельный договор социального найма, а также не предусмотрел нормы, предусматривающей порядок оплаты коммунальных и иных платежей в такой ситуации.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя.

Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров, возникающих в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию <5>.

--------------------------------

<5> См., например: Апелляционные определения Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу N 11-645; от 24 декабря 2012 г. по делу N 11-30425; от 10 декабря 2012 г. по делу N 11-27357/2012; от 4 октября 2012 г. по делу N 33-19448/2012; от 10 августа 2012 г. по делу N 11-13505; от 6 августа 2012 г. по делу N 11-16358; от 28 июля 2012 г. по делу N 11-12117; от 26 марта 2012 г. по делу N 33-8513; от 22 февраля 2012 г. по делу N 33-5630; от 30 января 2012 г. по делу N 33-2544 // СПС "КонсультантПлюс".

Следующая проблема, которая, по моему мнению, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п. 26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства. Полагаем, что такое положение не отражает справедливый баланс правовых возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма.

На наш взгляд, ч. 1 ст. 70 ЖК РФ следует дополнить словами: "наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, членами его семьи, проживающими в жилом помещении, может быть заключено как при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, так и в процессе совместного пользования жилым помещением".

Не меньше вопросов возникает при вселении в помещение опекунов или попечителей. Ранее ст. 54 ЖК РСФСР предусматривала, что граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке.

В силу ч. 2 ст. 36 СК РФ опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного.

При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст. 70), поднанимателя (ст. 76), временных жильцов (ст. 80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора социального найма, законодатель ответа не дает.

Как указывалось выше, права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма. В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения.

Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении <6>. Полагаем, что значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико.

--------------------------------

<6> См., например: Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу N 11-16806, Кассационное определение Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28 июля 2010 г. по делу N 33-477/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений.

Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором. Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению.

Поэтому было бы целесообразным включить в п. 1 ст. 77 ЖК РФ после слов "заключается в письменной форме" текст: "Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации".

Представляется, что высказанные в рамках данной статьи предложения теоретического и правового характера будут способствовать решению некоторых проблемных вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора социального найма. Эти вопросы, несомненно, еще не раз будут предметом обсуждения на страницах специальной литературы.

СУДЫ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ КОМПЕТЕНТНЫ УСТАНАВЛИВАТЬ

ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

ЕГО ПОСТОЯННЫМИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯМИ НА ОСНОВЕ РАВЕНСТВА

ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

В.Н. ЛИТОВКИН

В.Н. Литовкин, заместитель заведующего Центром частноправовых исследований Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук, заслуженный юрист РФ.

1. Граждане С. и Н. обратились в Котласский районный суд Архангельской области с иском к А. и ее сыну Ш. об определении порядка пользования жилым помещением по договору социального найма и нечинении препятствий в пользовании указанным помещением. Необходимость решения данного вопроса была обусловлена неприязненными отношениями и конфликтами между истцами и ответчиками, являющимися бывшими членами семьи, по поводу пользования комнатами в четырехкомнатной квартире и отсутствием у истцов в связи с этим возможности реального пользования жилым помещением. Из-за чинимых ответчиками препятствий истцы вынуждены нанимать для проживания с 1992 г. другую площадь, при этом действий, свидетельствующих об отказе от жилищных прав на спорную квартиру, не совершали. Истцы просили передать в свое пользование на трех человек (включая несовершеннолетнюю дочь) две комнаты из четырех площадью 18,4 кв. м и 8,4 кв. м, а в пользовании ответчиков оставить другие две комнаты меньшей площадью - 10,9 кв. м и 7,8 кв. м и устранить препятствия в пользовании жилым помещением, предоставив им свободный доступ и ключи от квартиры.

Решением районного суда от 22 августа 2011 г., оставленным без изменения Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 6 октября 2011 г., в удовлетворении исковых требований С. и Н. об определении порядка пользования жилым помещением по договору социального найма к гражданам А. и Ш., проживающим в данном жилом помещении, отказано; требования истцов об устранении препятствий в пользовании жилым помещением признаны обоснованными, ответчики обязаны обеспечить свободный доступ истцам в квартиру.

По мнению обеих судебных инстанций, заявленное требование о передаче в пользование комнат, по существу, сводится к изменению договора социального найма, а действующей системой правового регулирования не предусмотрена возможность определения порядка пользования жильем социального назначения. Частью 2 ст. 69 Жилищного кодекса РФ (далее - Жилищный кодекс или ЖК РФ) установлен принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (в том числе и бывших), что означает, среди прочего, наличие у каждого сонанимателя равных прав по пользованию всем жилым помещением без какого-либо изъятия. Жилищное и гражданское законодательство, с точки зрения судебных инстанций, не содержит норм, позволяющих определить порядок пользования квартирой, находящейся в муниципальной собственности, между нанимателями указанной квартиры с выделением им конкретных помещений.

Суды, принимая во внимание требование закона о равном положении всех постоянных пользователей жилого помещения, посчитали заявленное истцами требование об определении фактического порядка и условий пользования спорной квартирой ведущим "к изменению договора социального найма путем заключения отдельных договоров социального найма на части единого жилого помещения". На этом основании в удовлетворении этой части исковых требований было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отвергла довод кассационной жалобы истцов о том, что при отсутствии в ЖК РФ норм, регулирующих определенные отношения, к возникшим правоотношениям должно применяться законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). По мнению кассационной инстанции, этот довод основан на неправильном толковании норм права и авторы кассационной жалобы ошибочно полагают, что нормами жилищного права не урегулированы отношения пользования сонанимателями жилым помещением. В Кассационном определении отмечается, что "судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности".

2. В дальнейшем с целью проверки на конституционность законоположения, примененного в деле заявителей, - ч. 2 ст. 69 ЖК РФ истцы обратились с жалобой в Конституционный Суд РФ и просили определить конституционность указанной нормы в той мере, в какой по смыслу, придаваемому "правоприменительной практикой, она не позволяет (препятствует) посредством судебной процедуры определить порядок пользования жильем, предоставляемым в порядке социального найма". По мнению заявителей, это законоположение не соответствует ст. 2, ч. 1 ст. 7, ст. ст. 18, 40, 45 и ч. 1 ст. 46 Конституции РФ.

Конституционный Суд РФ не нашел оснований для принятия жалобы заявителей к своему рассмотрению, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 43, ч. 1 ст. 79, ст. ст. 96 и 97 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации", определяющего допустимость рассмотрения жалобы, и указал на то, что ч. 2 ст. 69 ЖК РФ не может расцениваться сама по себе как нарушающая конституционное право заявителей, поскольку норма "направлена на установление баланса интересов всех лиц, обладающих правом пользования жилым помещением по договору социального найма, не регулирует вопросы, связанные с определением порядка пользования соответствующим жилым помещением. Проверка же законности и обоснованности судебных постановлений, в том числе с точки зрения правильности выбора и применения правовых норм, не относится к полномочиям Конституционного Суда РФ, установленным статьей 125 Конституции РФ и статьей 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 16 февраля 2012 г. N 325-О-О // СПС "КонсультантПлюс".

3. Равенство жилищных прав нанимателя и членов его семьи, а также лиц, утративших семейные связи с нанимателем, но продолжающих проживать в совместно нанятом жилом помещении социального использования, - традиционный для жилищного законодательства принцип. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ч. 2 ст. 54) этот принцип дополнялся указанием на возможность особой договоренности постоянных пользователей с вновь вселяемым (вселяемыми) лицом (лицами) в качестве члена (членов) их семьи об ином, неравном порядке пользования занимаемым по договору найма жилым помещением, с одной стороны, исходя из неравного размера жилых помещений, составляющих квартиру, с другой - из неравного числа изолированных и проходных комнат.

Судебная практика к тому же расширила сферу применения этой оговорки в законе, распространив ее не только на вновь вселяемых, но также и на каждый случай необходимого в интересах кого-либо из постоянных пользователей изменения в пользовании, которое далеко не всегда заканчивалось разделом существующего договора найма жилого помещения, а ограничивалось во многих случаях внутренним, в рамках действующего договора, перераспределением жилых помещений при пользовании квартирой по взаимному согласию новым размежеванием в пользовании комнатами.

Эта оговорка в законе не была исключением из правила, отступлением от провозглашенного принципа, так как ее реализация могла иметь место только по согласованию между всеми постоянными пользователями жилого помещения. При этом, если договоренность состоялась, но не реализовывалась, суд по заявлению одной из сторон принуждал к ее соблюдению. Если такой договоренности не было, то вселяющийся по инициативе кого-либо из членов семьи не приобретал статуса члена семьи нанимателя или члена семьи лица, по инициативе которого он фактически был вселен и, соответственно, не наделялся вообще жилищными правами в отношении данного индивидуально-определенного жилого помещения. За ним вообще не признавалось право пользования жилым помещением, так как вселение осуществлялось вопреки возражениям остальных постоянных пользователей. Отказ членов семьи в согласии на вселение нового лица в качестве члена семьи нельзя было оспорить в судебном порядке, однако такого рода фактическое вселение по инициативе кого-либо из числа постоянных пользователей жилого помещения можно было оспорить в суде с последующим выселением из занимаемого помещения.

В новом ЖК РФ законодатель посчитал подобные договоренности нежелательными ограничениями прав вселяемых или отдельных бывших членов семьи нанимателя, утративших семейные связи с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> отмечается, что теперь "Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи... Причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а поэтому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным" (п. 26).

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

Жилищные отношения граждан, утративших семейные связи с нанимателем жилого помещения по договору социального найма, но продолжающих проживать в занимаемом жилом помещении, действующий ЖК РФ регулирует очень лаконично: декларируется принцип сохранения равенства жилищных прав, какие были у них, когда постоянные пользователи составляли единую семью нанимателя (ст. 69 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 <1> и Правила пользования жилыми помещениями во исполнение поручений, содержащихся в ЖК РФ (ст. ст. 63 и 17), почти ничего не добавили к нормативному правовому регулированию указанных отношений, кроме обязанности нанимателя и, соответственно, членов его семьи "осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей" (подп. "б" п. 10 Правил пользования жилыми помещениями). В данном случае эта обязанность лежала на ответчице А. как нанимателе спорного жилого помещения. Она была названа в договоре нанимателем 21 января 2010 г. после смерти своего мужа и отца истцов.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Приведенных Правил явно недостаточно, но они позволяют все-таки решить затянувшуюся конфликтную ситуацию в судебном порядке. Утверждение судебных инстанций, что действующей системой правового регулирования не предусмотрена возможность определения порядка пользования жилым помещением социального использования, и понимание требования истцов об определении порядка пользования жилым помещением как требования изменить действующий договор социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров являются ошибочными.

Жилищный кодекс РФ не предусмотрел возможности раздела жилого помещения, ранее предусмотренного в ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР, чтобы не тиражировать коммунальные квартиры в публичном жилищном фонде. С учетом отсутствия возможности раздела жилого помещения (заключения отдельных договоров найма) по инициативе бывшего члена (членов) семьи нанимателя неполное регулирование в законе жилищных отношений на случай распада семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма является существенным дефектом. Создается видимость вечного формального единства семьи нанимателя в рамках действия единого договора социального найма.

В результате пробела правового регулирования вопросы, возникающие в процессе совместного проживания разделившейся семьи, особенно тогда, когда совместное проживание утративших семейные связи постоянных пользователей жилого помещения фактически невозможно, стали вследствие неправильного толкования жилищного законодательства в судебной практике неразрешимыми.

Предусмотренный современным жилищным законодательством выход из сложившейся жизненной ситуации состоит в разъезде по разным отдельным жилым помещениям в результате обмена занимаемого жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ). Однако обмен не может рассматриваться как безусловный выход из создавшегося положения, поскольку связан с субъективными оценками его участников вариантов получаемых в порядке обмена жилых помещений.

Невозможность совместного проживания в жилом помещении по договору социального найма в силу утраты семейных связей не является самостоятельным основанием для признания проживающих нуждающимися в другом жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ). Таким образом, жилищный закон лишь "подлил масла в огонь" обстановки невозможности совместного проживания постоянных пользователей жилого помещения по одному договору социального найма, обострив ее.

Не указав на возможность договоренности между бывшими членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, законодатель требует от них, безотносительно к мотивам поведения участников жилищных правоотношений, формального равенства в пользовании жилым помещением. Суд должен реально обеспечить предусмотренное законом равенство в пользовании жилым помещением принуждением. Однако в данном деле судебная защита законных прав и интересов истцов, к сожалению, закончилась и остановилась исключительно на пороге спорной квартиры. Установленный судебными органами свободный доступ в квартиру не содержал конкретного расчета приходящейся на каждого доли жилой площади (общей площади).

Эту расчетную норму в индивидуально-определенной квартире на каждого постоянного пользователя следовало конкретно назвать и предложить руководствоваться ею сторонам, а не останавливаться лишь на подтверждении свободного доступа, оставляя истцов без судебной защиты при неодинаковом размере жилых комнат квартиры и неравном составе каждой из враждующих семей: у истцов семья была из трех, а у ответчика - двух человек. Если закон устанавливает равенство в пользовании, то оно в конфликтной обстановке получает натуральное выражение уже не в силу договоренности, а в силу закона <1>.

--------------------------------

<1> Такова была и практика применения судами Жилищного кодекса РСФСР. (см.: Литовкин В.Н. Судебные споры, связанные с изменением некоторых условий пользования жилым помещением в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда // Комментарий судебной практики. М., 1994. Вып. 1. С. 19 - 31.)

Жилищный кодекс, признавший саму по себе договоренность о неравном пользовании кого-либо из числа постоянных пользователей площадью квартиры ограничением равенства как основного начала жилищного законодательства, призван защищать пострадавших от нарушения принципа равенства не абстрактно, а конкретно, прежде всего определить его конкретную привязку к площади индивидуально-определенной квартиры. Истцы и были той пострадавшей стороной, которые нуждались не только в обеспечении свободного доступа в квартиру и пользования местами общего квартирного пользования, но и в определении условий и порядка покомнатного пользования, связанного в том числе с распределением спальных мест.

В этом контексте несостоятелен довод судебных постановлений о том, что жилищный и гражданский законы якобы не содержат норм, позволяющих определить порядок пользования квартирой между нанимателями с выделением им конкретных жилых помещений. Равенство всех участников жилищных правоотношений, декларированное законом, позволяет суду определить на этой основе порядок пользования вопреки мнению сторон, чтобы утвердить императивно с учетом имеющихся особенностей распределение между постоянными пользователями жилых комнат квартиры как спальных мест. Если жилищный закон императивно устанавливает в качестве основного начала пользования жилым помещением в публичных жилищных фондах равенство жилищных прав и обязанностей, то равенство имеет натуральное выражение в виде доли жилой (общей) площади в силу закона, а сумма этих долей всех постоянных пользователей, утративших семейные связи с нанимателем, может быть выражена в конкретных комнатах квартиры.

Естественно, законодатель, исключивший какую-либо возможность соглашения, не мог передать регулирование этого участка правоотношений на усмотрение граждан, в зону самозащиты жилищных прав и интересов (ст. 14 ГК РФ), реально полагая, что участники не всегда будут действовать в этом случае соразмерно нарушению, не выходя за пределы действий, необходимых для пресечения конфликта.

Получив в силу судебного решения ключи от спорной квартиры и вселившись в нее принудительно, заявители фактически сталкиваются с проблемой: как без судебного решения и исполнительного производства будет установлен порядок пользования неодинаковыми по размеру комнатами квартиры, занятыми монопольно ответчиками, не желающими ни в чем уступать? Тем самым сохраняются прежняя напряженность в отношениях и нарушение принципа равенства в пользовании жилым помещением. Это нарушает ст. 46 Конституции РФ, а не только жилищный закон.

Как следует понимать равенство в пользовании жилым помещением? Утверждение равенства в случае его нарушения заключается в определении судом порядка пользования жилым помещением. Подход же судебных инстанций ведет к дилемме: или признать за каждым право разместить свое имущество в комнате сонанимателя, где находится спальное место последнего, если комната превышает размер приходящейся на долю этого сонанимателя площади, или постоянный пользователь, занимающий комнату размером, превышающим полагающуюся ему долю, где находится его спальное место, обязан по требованию другого пользователя оплачивать наемную плату за соответствующее пользование частью этого помещения, превышающей его индивидуальную долю жилой площади, если они не образуют одну семью нанимателя и совместное проживание фактически невозможно. Такая дилемма порождает новый виток напряженности в отношениях.

Подсчет доли каждого из постоянных пользователей в жилой площади спорной квартиры приводит к следующему показателю - 45,5 : 5 = 9,1 кв. м жилой площади. Если перераспределить жилые помещения в спорной квартире так, как настаивали истцы, т.е. две комнаты размером 18,4 кв. м + 8,4 кв. м = 26,8 кв. м жилой площади определить в пользование семьи истцов, состоящей из 3 человек, то доля каждого будет 8,2 кв. м жилой площади (т.е. меньше 9,1 кв. м). Если передать в пользование семьи ответчиков другие две комнаты квартиры размером 10,9 кв. м + 7,8 кв. м, то доля каждого будет превышать сложившуюся долю в целом по квартире: 18,7 кв. м : 2 = 9,3 кв. м жилой площади (против 9,1 кв. м в целом). Спрашивать согласие на такое распределение жилых комнат между спорящими следует только у истцов, так как их обеспеченность жилой площадью на каждого меньше соответствующего показателя в целом по жилой площади квартиры. У истцов согласие трансформировано в требование, с которым суду следовало согласиться. Согласия ответчиков на распределение комнат в данном случае не требовалось, поскольку площадь жилых комнат, приходящаяся на каждого члена их семьи, превышает соответствующий показатель обеспеченности площадью постоянного пользователя квартиры. Согласие требуется при отступлении от равенства в пользовании.

С учетом ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей судебную защиту прав и свобод каждому, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ должна служить для императивного (судебного), а не договорного решения конфликта постоянных пользователей жилого помещения по договору социального найма. В данном деле отказ суда в определении порядка пользования жилым помещением по договору социального найма означает нарушение ч. 3 ст. 17, ст. 46 Конституции РФ и ст. 1 Грражданского кодекса РФ, в которой провозглашен принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Остановиться в судебных постановлениях лишь на доступности порога спорной квартиры, лишь на вселении в свою квартиру ее постоянных пользователей, утративших семейные связи с семьей нанимателя, означает грубое нарушение и конституционного, и гражданского, и жилищного законодательства. В результате рассматриваемый аспект жилищных отношений лишился правового характера.

Установив равное пользование всех постоянных пользователей жилого помещения, законодатель придал ему правовое значение. Следовательно, нарушенное право подлежит судебной защите. Неправильное толкование ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, ограничивающее содержание этой нормы декларативным признанием равного пользования жилым помещением по договору социального найма, создает не вытекающие из закона благоприятные условия стороне, дискриминирующей других постоянных пользователей в спорной квартире, способствует длящемуся правонарушению. Основанная на таком толковании ч. 2 ст. 69 ЖК РФ практика судов общей юрисдикции должна быть изменена, и свою роль в этом могло бы сыграть соответствующее разъяснение Верховного Суда РФ.