4. Методы сравнительного подхода
Основными методами сравнительного подхода являются метод рынка капитала, т.е. компании-аналога, и метод рыночных соглашений.
Метод рынка капитала основан на предположении о равноценной рыночной стоимости предприятия к его рыночной капитализации или возможной рыночной капитализации с учётом прав контроля.
Рыночная капитализация – это произведение рыночного курса одной акции на общее количество акций.
Учёт стоимости прав контроля осуществляется применением контрольной надбавки.
Метод рыночных соглашений основан на предположении об эквивалентности рыночной стоимости предприятия по ценам продаж подобных предприятий с подобными имущественными комплексами.
При использовании метода сравнительного подхода применяются ценовые мультипликаторы – это отношение рыночной цены предприятия-аналога к базовому финансовому показателю:
где 
– цена аналога;
– финансовый показатель.
В качестве финансовых показателей рекомендуются:
балансовая стоимость собственного капитала;
финансовый результат от обычной деятельности (после налогообложения – чистая прибыль);
балансовая стоимость активов;
выручка от реализации продукции.
Стоимость оцениваемого предприятия рассчитывается по формуле:
где 
– мультипликатор;
– финансовый показатель оцениваемого
предприятия.
В зависимости от финансового показателя мультипликаторы могут быть интервальные (финансовый показатель формируется за период) и моментные.
К интервальным мультипликаторам относятся:
цена к чистой прибыли:
;цена к денежному потоку:
;цена к дивидендам:
;цена к выручке:
.
К моментным мультипликаторам относятся:
цена к активам:
;цена к собственному капиталу (чистые активы):
.
Применение разных мультипликаторов приводит к тому, что рассчитывается несколько вариантов стоимости. Если степень доверия ко всем мультипликаторам одинакова, то для расчёта окончательной стоимости применяется среднее арифметическое, иначе для каждого мультипликатора определяется весомость методом экспертных оценок.
Оценка стоимости недвижимого имущества
Особенности оценки недвижимости.
Оценка стоимости земли.
Оценка стоимости зданий и сооружений.
1. Особенности оценки недвижимости
Недвижимое имущество – это земля и земельные улучшения, которые связаны с изменением качественных характеристик земельных участков, т.е. с размещением на них зданий, сооружений, инфраструктуры.
Земля – это специфическое средство производства, которое имеет следующие особенности, влияющие на оценку её стоимости:
Не является результатом предыдущего труда и не заменяется другими средствами производства.
Имеет неизменное месторасположение и пространственно ограничено.
Территориально разнокачественно и не склонно к износу при правильном использовании.
Каждый конкретный земельный участок характеризуется полезностью.
Практически во всех сферах земля представляет пространственный операционный базис.
Эти особенности определяют зависимость стоимости земли от качественных характеристик правового режима месторасположения и конъюнктуры рынка.
Здания и сооружения характеризуются следующими особенностями:
Неразрывно связаны с землёй.
Изнашиваются.
При оценке их стоимости применяются обобщающие технические характеристики, такие как:
метр квадратной площади;
метод кубический объёма;
погонный метр длины и другие.
Динамичность развития рынка недвижимости определяется сильным проявлением действия закона спроса и предложения, что способствует широкому применению средних цен для оценки аналогичных объектов.