Цели и задачи исследования.

Основной целью дипломной работы является изучение современного состояния Нижегородского рынка ипотечного жилищного кредитования. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

1) изучение сущности ипотечного кредитования, основных его участников и ресурсной базы рынка ипотечного кредитования;

2) рассмотрение нормативной правовой базы ипотечного кредитования;

3) анализ действующих моделей ипотечного кредитования, оценка их достоинств и недостатков;

4) анализ операций ипотечного кредитования на примере Нижегородского филиала ОАО АКБ «Росбанк»;

5) оценка программ ипотечного кредитования Нижегородского филиала ОАО АКБ «Росбанк»;

6) анализ системы продвижения ипотечных продуктов НФ ОАО АКБ «РОСБАНК»;

7) разработка рекомендаций по оптимизации работы группы ипотечного кредитования и путей развития системы продвижения ипотечных продуктов Банка;

8) предложение оптимальной ипотечной программы в современных условиях..

Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативно-правовые документы, официальные публикации по проблемам формирования системы ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные, корпоративные статистические и аналитические материалы.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования.

1.1. История возникновения, сущность и особенности ипотечного кредитования.

В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антонина Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков¹.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т. п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

• Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

-земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

-предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

-жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского

назначения;

-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические

объекты.

- В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

• В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается государственной регистрацией. Сейчас отменили нотариальное удостоверение.

• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

• И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2. специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3. достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4. старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5. бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время ( 1754 год ) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, ещё в 15 веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В 16 веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за своё. По мере развития крепостного права, при залоге имений начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причём ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперёд.

С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заёмщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учёт операций по выдаче денег и их получению от населения.

В связи с эти, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заёмного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства - 20 лет под 8 % годовых, для городов – 22 года под 7 % годовых.

С 19 февраля 1861 года ( после отмены крепостного права ) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Дореволюционная Россия располагала разветвлённой кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому в дореволюционных изданиях такой кредит часто называли поземельным, а не ипотечным.

После 1917 года по вполне понятным причинам ипотеки, как таковой не существовало, но были ЖСК. Срок кредитования составлял 10 – 25 лет, ставка 0,5 – 2% годовых, доля кредита 60 – 80% от стоимости жилья.

В постперестроичной России интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился с 1993 года. Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во – первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты и, во – вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных кредитов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

Несмотря на существование многих проблем, определённый прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России был достигнут. После выхода федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. ( в ред. от 13.05.2008 г. ) и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов изменилась в лучшую сторону. Всё большее распространение получила «классическая» ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заёмщик сразу при оформлении договора купли – продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заёмщика надёжно защищены как от каких – либо неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение «классической» ипотечной схемы позволило существенно увеличить сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

Таким образом, ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.