Глава 2. Развитие ипотечного кредитования на современном этапе.
2.1 Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники.
Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.
Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости5.
Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.
Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.
Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.
Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.
Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.
Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.
При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис. 2.1
З
аявление
Оценка
Регистрация залога недвижимости
клиента недвижимости
и договора ипотеки
Предоставление кредита, Обслуживание закладной
Андеррайтинг оформление закладной ипотечным банком
Рис. 2.1 «Схема предоставления ипотечного жилищного кредита».
Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.6
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.
Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, которые представлены на рис. 2.2.
Цели Методическое
Правовое Порядок лицензирования
и причины обеспечение
обеспечение ипотечных банков
РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ
КРЕДИТОВ
1
Г
осударство
Ипотечные кредиторы
10 9
7 Посредник
Коммерческие Сберегательно-
Ипотечные на вторичном
банки ссудные организации
банки рынке
8
4 3 11 12
4 2
Продавцы 5 Население
Инвесторы
жилья 6
Рынок Система регистрации Система Налоговая
недвижимости недвижимости
страхования система
Система обращения взыскания, Оценка
стоимости Система андер-
Подготовка
реализации недвижимости
недвижимости райтинга заемщика
кадров
ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
Рис. 2.2 «Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья»
1 – поддержка, контроль за деятельностью; 7 – кредитные ресурсы;
2 – вклады, залог недвижимости; 8 – кредитные обязательства;
3 – залог имущества; 9 – залог портфеля ипотечных кредитов;
4 – кредитные средства; 10 – гарантии по ипотечным ценным бумагам;
5 – деньги за жилое помещение; 11 – ипотечные ценные бумаги;
6 – право собственности на жилье; 12 – денежные средства.
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 2.1