Тема 5 методичні підходи до оцінки потенціалу підприємств

1. Методологія ОПП

2. Доходний підхід до ОПП

3. Витратний підхід ДО ОПП

4. Порівняльний підхід до ОПП

1. Доходний підхід – це визначення поточної вартості майбутніх доходів , що виникають в результаті використання вартості і можливого подальшого продажу.

Чим більший дохід що приносить об’єкт оцінки , тим більша величина його ринкової вартості .

Витратний підхід – базується на принципах заміщення найкращого і найефек-ого використання , збалансування . Чим менше витрати , тим більше….

Порівняльний підхід – ефективний у випадку існування активного ринку об’єкта власності , що можуть бути співставленні використовується така інформація :

• фіз-ні харак-ки

• час продажу

• місце знаходження

• умови продажу

• фінансування

Для того , щоб звести до мін –му розбіжності в об’єктах що співставляються необ-но викор-ти поправки

2.Метод капіталізації

Вартість ринкова під-ва = відношення доход чистий за рік / коефіцієнт капіталізації

Цей підхід підходить до ситуації в яких очікується , що під-во прагне на протязі тривалого часу буде отримувати однакові величини прибутку.

Метод дисконтування грошових потоків баз-ся на прогнозуванні грошових потоків від викор-ня ПП , який потім дисконтується за ставкою дисконту , що відповідає ставці доходу що потрібно інвесторам

Метод витратного доходу – Метод чистих активів ( різниця між сумою вартостей всіх активів під-ва і його зобов’язаннями.

Метод ліквідаційної вартості – це різниця між сумами вартості всіх активів під-ва і затратами на його ліквідацію.

Метод порівняльного підходу – метод розрах-ку капіталу базується на ринк-х цінах акцій аналогічних компаній

Метод угод ( метод продаж ) – оснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів в аналогічних компаніях .

Метод галузевих коефіцієнтів – дає можливість розрахувати орієнтовану вартість бізнесу по формулах виведених на основі галузевої статистики.

Тема 6 . Оцінка вартості земельної ділянки . Будівель та споруд

1. Потенціал землі.

2. Вартість земельної ділянки

3. Оцінка вартості будівель та споруд

Цінність міських земель обумовлена самою їх сутністю як просторового базису соц – екон містобуд-го розвитку.

Цінність міських ділянок полягає в їх здатності приносити додатк дохід , що виникає в межах міста, передовсім завдяки зручності місцерозташування відносно р-ків ресурсів та інфраструктурного облаштування

За можливістю отримання цього доходу власне і виокремлюється плата за міські ділянки.

Вартість землі має відповідати грош сумі , яка будучи покладеною до банку дасть у вигляді відсотків прибуток такого розміру як і рентний дохід , який щорічно одержується з дано земельної ділянки

Ціна землі – це капіталізований рентний дохід.

Цінність міських ділянок складається з показників диференційованої та абсолютно ренти .

Диференційована рента – відображає конкретну цінність земельної ділянки

Види

1. Рента за рахунок доступності ділянок ( зм час постачання і трансп витрати )

2. Рента за рахунок освоєності територій ( ринккові інфраструктури зниж собівартість завдяки зниж витрат на створення загально міської системи трансп та соц інфр-ри.

3. Рента за рахунок ефективності збіл капіталовкладень ( коли площі мають спец властивості )

Абсолютна – характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки

Монопольна – утвор на всіх ділянках незалежно від х місця розташування , оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення . а пропозиція вільних ділянок внаслідок обмеженої місцевості . площі не відповідають попиту на них

Особливості використання як порівняльного підходу при оцінці.

Порівняльний підхід вик-ся за умов розвиненого і активного ринку землі , коли достовірна інформація щодо продажу обєктів оцінки є достатньою та доступною .

Він виходить з принципу заміщення , т.б. раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше ніж йому коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями .

Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів аналогічних , тому що оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан , умовах і даті продажу , місцерозташування , фіз –х характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок .

Використання коефіцієнтів поправки , коли корисні властивості ділянки значно перевищують об’єкт оцінки або ці властивості занижені , тоді використовується метод прямого розрахунку.

Порівняльний метод – є найпоширенішим і головним методом оцінки вартості земельної ділянки , коли дані про продаж доступні .

В основу метода оцінки вартості земельної ділянки покладаються ціни угод що відбулися протягом останніх місяців . При цьому важливо . щоб на них не впливали нетипові умови пов’язані , наприклад . з присутністю надзвич інтересу з боку продавця і покупця або коли між останніми є зв’язки родинного чи іншого характеру .

Ціни угод можуть також відрізнятися від типових , якщо вони включають непередбачені договорами витрати ( сплата невиконаних обов’язків попереднього власника – подати . різного роду компенсації )

Ціни угод та інші дані , що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов можуть використовуватися лише з обов’язковим врахування цих особливостей .

До ознак , що впливають на вартість земельної ділянки (етапи)

• правове відношення до земельної ділянки

• умови продажу( вільний продаж , вимушений продаж , продаж при позбавлені власника майнових прав)

• дата продажу ( різниця в часі між різноманітними операціями з продажу , що відображає зміну ринкових умов , т.б рівень інф . актив. Ринку , взаємодія між попитом і пропозицією . , сезонність )

• місце розташування , якість грунту

• фіз характеристики ( розмір )

• використанні прилеглої території

• існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки .

Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів виз-ся середня ( типова ) вартість одиниці порівняння .

Алгоритм порівняльного методу оцінки , що базується на зіставлені продажів передбач .

• виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринках чи його сегментах

• перевірку інформації про характер угоди

• вибір одиниці порівняння

• внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою , що оцінюється т та що з нею порівнюється .

• визначення ціни продажу кожної зем ділянки що порівнюєтья за умови , якщо вона малатакі самі параметри , що ділянка яка оцінюється

• встановлення вартості зем ділянки що оцінюється