1) Метод анализа парных продаж.

1) В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Пример. Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам (табл. 1):

Таблица 1

Упорядочение ряда:

15250 – 15500 – 16000 – 16000 – 16500.

Среднее значение – 15850.

Важным результатом при использовании сравнительного подхода является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся) Мо = 16000

Поправка на бассейн – 16000.

2) Метод регрессионного анализа .

В сравнительном подходе к оценке объектов недвижимости (в том числе определения величин поправок) используются математические формулы, приведенные ниже:

Однако применение подобных моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю, т. е. выбрать единицу сравнения. Единицами сравнения могут быть: цена зам.кв., за комнату или квартиру, за единицу, приносящую доход (стадионы – за одно посадочное место, гаражи – за одно место парковки).

3) Метод валового рентного мультипликатора.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Пример. Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка составляет $100 000. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (табл. 2):

Таблица 2

4) Метод капитализации

Общий коэффициент капитализации (R) – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода, определяется как отношение получаемого дохода от недвижимости к цене этой недвижимости.

Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.

Пример. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $65 000. На

рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (табл. 3):

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки,

присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.