3.2. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
где ЧОД i – чистый операционный доход i-го объекта аналога ; Сi – цена продажи i-го объекта аналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции
3.3. Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного ка питала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:
Rm = ДО / К
где Rm – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К – сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
R = М • Rm + ( 1 – M ) • Re где М – доля заемного капитала.
Пример. Доля собственного капитала 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение.
Варианты: соответствуют порядковым номерам по учебному журналу группы
Исходные данные для задания № 1
Показатели |
Варианты |
||||||||
1,2,3 |
4,5,6 |
7,8,9 |
10,11,12 |
13,14,15 |
16,17,18 |
19,20,21 |
22,23,24 |
25,26,27 |
|
Площадь, м2 |
10000 |
15000 |
12000 |
15000 |
9000 |
11000 |
14000 |
8000 |
12000 |
Годовая арендная плата, руб/м2 |
7200 |
8500 |
6300 |
5800 |
6500 |
8200 |
7500 |
6800 |
7600 |
Срок экономической жизни объекта, лет |
20 |
16 |
25 |
15 |
22 |
18 |
20 |
26 |
28 |
Потери от недоиспользования дн/м2: 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал |
2/50 6/65 1/50 3/45 |
5/80 4/100 5/90 3/120 |
2/125 6/130 5/50 3/80 |
3/55 3/60 1/70 3/100 |
2/45 7/50 1/100 3/120 |
4/130 6/100 8/50 3/60 |
2/50 6/60 5/45 3/50 |
3/130 6/100 1/50 3/80 |
1/60 6/80 1/50 3/60 |
Потери при сборе арендной платы, % от год ар. ставки |
5 |
3 |
6 |
2 |
4 |
3 |
2 |
5 |
4 |
Налог на имущество, руб/год |
400000 |
600000 |
50000 |
60000 |
30000 |
35000 |
15000 |
20000 |
50000 |
Страховые платежи, руб/год |
30000 |
45000 |
40000 |
45000 |
25000 |
30000 |
40000 |
25000 |
40000 |
Коммунальные платежи, руб/м2 |
200 |
350 |
250 |
240 |
210 |
250 |
260 |
220 |
230 |
Отчисления на текущий ремонт, руб/м2 |
500 |
700 |
800 |
550 |
650 |
720 |
450 |
560 |
360 |
Годовой фонд ЗП работников с отчислениями ЕСН, руб/год |
120000 |
150000 |
130000 |
125000 |
125000 |
120000 |
111000 |
130000 |
140000 |
Расходы на управления, руб/год |
500000 |
600000 |
450000 |
520000 |
450000 |
530000 |
460000 |
350000 |
420000 |
Базовая безрисковая ставка, % |
10 |
11 |
9 |
8 |
7 |
8 |
7 |
9 |
6 |
Надбавка за риск вложения в недвижимость |
0,05 |
0,03 |
0,02 |
0,05 |
0,03 |
0,04 |
0,05 |
0,06 |
0,07 |
Надбавка за низкую ликвидность недвижимости |
0,12 |
0,11 |
0,06 |
0,09 |
0,10 |
0,12 |
0,11 |
0,06 |
0,12 |
Надбавка за инвестиционный менеджмент |
0,10 |
0,06 |
0,09 |
0,11 |
0,14 |
0,10 |
0,06 |
0,09 |
0,10 |
Доля собственного капитала, % |
20 |
30 |
40 |
35 |
25 |
30 |
40 |
50 |
45 |
Ставка дохода на собственный капитал, % |
8 |
9 |
11 |
11 |
12 |
9 |
8 |
7 |
8 |
Сумма кредита, млн. руб |
2,5 |
3,0 |
4,2 |
3,5 |
2,6 |
2,8 |
3,2 |
2,5 |
2,8 |
Ставка процента кредита, % |
12 |
15 |
16 |
17 |
16 |
15 |
14 |
18 |
16 |
Срок кредита, лет |
5 |
6 |
5 |
7 |
5 |
8 |
7 |
6 |
5 |
Рыночная информация об объектах аналогах: Цена объектов аналогов, тыс. руб/м2 №1 №2 №3 ЧОД объектов аналогов, тыс. руб/м2 №1 №2 №3 |
35,6 42,5 45,9
15,2 14,3 12,5 |
50,6 60,5 70,5
18,5 19,6 21,3 |
56,2 45,9 55,3
25,3 24,6 21,5 |
35,6 42,5 45,9
15,6 17,6 18,6 |
50,6 60,5 70,5
15,2 14,3 12,5 |
56,2 45,9 55,3
15,6 17,6 18,6 |
35,6 42,5 45,9
25,3 24,6 21,5 |
50,6 60,5 70,5
15,2 14,3 12,5 |
56,2 45,9 55,3
25,3 24,6 21,5 |
Таблица 1 Расчетная таблица для выполнения Задания №1
Показатель |
Расчетная формула |
Расчет и значение показателя |
Потенциальный валовый доход, руб/год
|
|
|
Коэффициент недоиспользования
|
|
|
Коэффициент загрузки площади
|
|
|
Действительный валовый доход
|
|
|
Коэффициент потерь при сборе арендных платежей
|
|
|
Операционные расходы, руб/год
|
|
|
Чистый операционный доход, руб/год
|
|
|
Норма возврата капитала:
|
|
|
Коэффициент капитализации:
|
|
|
Средний коэффициент капитализации
|
|
|
Стоимость объекта, руб
|
|
|
Таблица 2 Расчетная таблица для выполнения Задания №2
№ |
Наименование показателя |
Примечание |
Ед. изм. |
Расчет по годам |
||||
1-й год |
2-й год |
3-й год |
4-й год |
5-й год |
||||
1 |
Площадь, сдаваемая в аренду |
По данным таблицы 1 |
м2 |
|
|
|
|
|
2 |
Годовая арендная плата |
По данным таблицы 1 |
руб/м2 |
|
|
|
|
|
3 |
Увеличение арендной платы в год, |
По данным рынка |
% |
- |
1,2 |
1,3 |
1,4 |
1,5 |
4 |
Потенциальный валовый доход |
П.1 * П.2 |
руб/год |
|
|
|
|
|
5 |
Потери от недоиспользования |
По данным таблицы 1 |
|
|
|
|
|
|
6 |
Действительный валовый доход |
П.4 * (1- Кнд) |
руб/год |
|
|
|
|
|
7 |
Амортизационные отчисления |
2% от расчетной стоимости объекта в задании 1 |
руб/год |
|
|
|
|
|
8 |
Остаточная балансовая стоимость объекта |
30% от расчетной стоимости объекта в задании 1 |
Руб. |
|
|
|
|
|
9 |
Налог на собственность |
1% от балансовой стоимости П.8 |
Руб. |
|
|
|
|
|
10 |
Эксплуатационные расходы за месяц |
200 руб / м2 |
Руб. |
|
|
|
|
|
11 |
Изменение эксплуатационных расходов |
По данным рынка |
% в год |
- |
1,3 |
1,3 |
1,4 |
1,4 |
12 |
Отчисления на неотложный ремонт |
120 руб / м2 |
Руб./год |
|
|
|
|
|
13 |
Изменение отчислений на ремонт |
По данным рынка |
% в год |
|
1,3 |
1,3 |
1,4 |
1,4 |
14 |
Чистый операционный доход |
П.6 - П.7 – П.9 – П.10 – П.12 |
|
|
|
|
|
|
15 |
Ставка дисконта: Безрисковая ставка - 7% (депозит Сбербанка), надбавка за инвестиции в недвижимость – 2,2% (по данным Ингосстраха), надбавка за низкую ликвидность 2,5%, надбавка за инвестиционный менеджмент – 2,5%. |
% |
|
|
|
|
|
|
16 |
Коэффициент дисконтирования |
1 / (1+ П.15/100)n |
|
|
|
|
|
|
17 |
Текущая стоимость денежных потоков |
П.14 * П.16 |
Руб. |
|
|
|
|
|
18 |
Ставка капитализации |
По данным таблицы 1, рассчитать методом рыночной выжимки |
% |
|
||||
19 |
Стоимость реверсии |
Рассчитать методом капитализации ЧОД5 / П.18 |
Руб. |
- |
- |
- |
- |
|
20 |
Текущая стоимость реверсии |
|
Руб. |
|
- |
- |
- |
- |
21 |
Итого рыночная стоимость объекта |
∑ П. 17 + П.20 |
Руб. |
|
||||