- •5.3. Сравнительный подход в оценочной деятельности
- •1) Метод анализа парных продаж.
- •2) Метод регрессионного анализа .
- •3) Метод валового рентного мультипликатора.
- •4) Метод капитализации
- •Примеры решения задач:
- •Условия применения сравнительного подхода:
- •Практическая работа № 5
- •Ход выполнения задания:
- •Контрольные вопросы к практическое работе:
- •5.4. Затратный подход в оценочной деятельности
- •1. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •1.1. На основе сметной стоимости строительства (метод количественного анализа).
- •1.2. Индексный метод
- •1.3. Метод сравнительной единицы
- •1. 4. Метод разбивки на компоненты
- •2. Оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего
- •Практическая работа № 6
- •Краткие теоретические сведения:
- •Порядок выполнения работы:
- •Расчет стоимости земельного участка:
- •3. Ответить на контрольные вопросы.
- •Контрольные вопросы:
- •5.5. Доходный подход в оценочной деятельности
- •Метод капитализации доходов
- •1 . Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •2. Расчет коэффициента капитализации
- •2.1. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •2.2. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •2.3. Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Алгоритм расчета метода ддп
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •Особенности расчета денежного потока при использовании метода.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп
- •Практика применения доходного подхода в оценке недвижимости
- •Практическая работа № 7
- •Краткие теоретические сведения:
- •3. Расчет коэффициента капитализации.
- •3.1. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •3.2. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •3.3. Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.
- •Контрольные вопросы:
- •Задание для контрольной работы
- •6. Особенности оценочной деятельности на различных рынках недвижимости
- •Практические задания по теме
Ход выполнения задания:
Первый этап оценки: Откорректировать цены сравниваемых объектов 1,2,3 с учетом роста цен, с момента продаж, используя формулу расчета сложных процентов PV = FV * (1+i/12)n,где n- количество месяцев и условий финансирования сделок. Записать результаты расчета в таблицу 2.
Таблица 2
Цена и корректировки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Цена объекта, тыс. руб. |
|
|
|
Корректировка на рост цен, тыс. руб. |
|
|
|
Корректировка на условия продажи, тыс. руб. |
|
|
|
Откорректированная цена, тыс.руб. |
|
|
|
Второй этап оценки:
1. Рассчитать средний коэффициент капитализации по объектам 1,2,3.
2. Определить значение коэффициента капитализации по данным объектам.
3. Рассчитать предварительную стоимость объекта оценки.
4. Записать результаты расчета в таблицу 3.
Таблица 3
Сопоставимые объекты |
Чистый доход, тыс. руб./год с м.кв. |
Площадь, кв. м. |
Откорректированная цена продажи, тыс. руб. |
Коэффициент капитализации (расчет) |
Объект 1 |
|
|
|
|
Объект 2 |
|
|
|
|
Объект 3 |
|
|
|
|
Оцениваемый объект |
Расчет |
|
Предварительная стоимость объекта оценки |
Среднее значение коэффициента капитализации |
Третий этап оценки:
Объект оценки имеет бассейн. Для определения поправки на наличие бассейна оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж (таблица 4).
Объекты 4 и 5 имеют плавательные бассейны, объект 6 и 7 – нет. Записать результаты расчета в таблицу 5.
Таблица 4
Сопоставимые объекты |
Варианты |
||||||||||||
1 14 |
2 15 |
3 16 |
4 17 |
5 18 |
6 19 |
7 20 |
8 21 |
9 22 |
10 23 |
11 24 |
12 25 |
13 26 |
|
Цена продажи объекта 4, тыс. руб. |
89 000 85 000 |
45 000 48 000 |
50 000 45 000 |
85 000 75 000 |
60 000 70 500 |
45 000 50 000 |
89 000 85 000 |
45 000 48 000 |
50 000 45 000 |
85 000 75 000 |
60 000 70 500 |
45 000 50 000 |
89 000 85 000 |
Цена продажи объекта 5, тыс. руб. |
90 000 87 000 |
48 000 47 300 |
60 000 48 000 |
86 000 75 900 |
62 000 72 000 |
46 000 53 000 |
90 000 87 000 |
48 000 47 300 |
60 000 48 000 |
86 000 75 900 |
62 000 72 000 |
46 000 53 000 |
90 000 87 000 |
Цена продажи объекта 6, тыс. руб. |
88 100 84 000 |
43 500 46 300 |
49 000 44 000 |
84 000 73 800 |
59 000 68 800 |
44 000 48 900 |
88 100 84 000 |
43 500 46 300 |
49 000 44 000 |
84 000 73 800 |
59 000 68 800 |
44 000 48 900 |
88 100 84 000 |
Цена продажи объекта 7, тыс. руб. |
88 500 84 300 |
44 500 46 000 |
48 600 44 100 |
83 800 74 000 |
58 900 68 600 |
44 600 48 800 |
88 500 84 300 |
44 500 46 000 |
48 600 44 100 |
83 800 74 000 |
58 900 68 600 |
44 600 48 800 |
88 500 84 300 |
Таблица 5
Сопоставимые объекты |
Цена продажи |
|||
Пара 1 (4 и 6) |
Пара 2 (4 и 7) |
Пара 3 (5 и 6) |
Пара 4 (5 и 7) |
|
Объект с бассейном, тыс. руб. |
|
|
|
|
Объект без бассейна, тыс. руб. |
|
|
|
|
Поправка на бассейн, тыс. руб. |
|
|
|
|
Среднее значение поправки, тыс. руб. |
|
|||
Четвертый этап оценки:
1.Объект оценки имеет благоустроенную территорию для парковки, пешеходные тротуары, зеленые насаждения, общей площадью 1 500 кв. м.
2. Для определения поправки на наличие благоустроенной территории оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж (таблица 6).
3. Объекты 8 и 9 имеют благоустроенную территорию, а объекты 10 и 11 – имеют неблагоустроенную территорию.
4. Расчет поправки на бассейн оформить в таблицу 7.
Таблица 6
Сопоставимые объекты |
Варианты |
||||||||||||
1 14 |
2 15 |
3 16 |
4 17 |
5 18 |
6 19 |
7 20 |
8 21 |
9 22 |
10 23 |
11 24 |
12 25 |
13 26 |
|
Цена продажи объекта 8, тыс. руб. |
4 700 5 000 |
4 300 3 800 |
3 900 4 000 |
5 000 4 300 |
4 650 4 000 |
4 200 4 500 |
4 800 4 950 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
5 100 4 900 |
4 700 5 000 |
4 300 3 800 |
3 900 4 000 |
Площадь территории объекта 8, кв.м |
2 100 2 000 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 00 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
2 100 2 000 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
Цена продажи объекта 9, тыс. руб. |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
4 000 4 200 |
5 000 3 800 |
4 500 5 100 |
4 700 5 000 |
4 300 3 800 |
3 900 4 000 |
4 000 4 200 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
4 000 4 200 |
5 000 3 800 |
Площадь территории объекта 9, кв.м |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
1 800 1 700 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 00 |
2 000 1800 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
1 800 1 700 |
Цена продажи объекта 10, тыс. руб. |
4 650 4 000 |
4 200 4 500 |
4 800 4 950 |
5 000 4 300 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
4 000 4 200 |
4 650 4 000 |
4 200 4 500 |
4 800 4 950 |
5 000 4 300 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
Площадь территории объекта 10, кв.м |
800 600 |
560 850 |
950 960 |
1 100 1 000 |
980 960 |
950 870 |
980 880 |
800 600 |
560 850 |
950 960 |
1 100 1 000 |
980 960 |
950 870 |
Цена продажи объекта 11, тыс. руб. |
1 000 600 |
850 1 200 |
1 000 800 |
820 550 |
620 750 |
1 100 540 |
800 600 |
560 850 |
950 960 |
1 100 1 000 |
980 960 |
950 870 |
1 000 600 |
Площадь территории объекта 11, кв.м |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 000 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 00 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
Таблица 7
Сопоставимые объекты |
Цена продажи, руб./кв.м |
|||
Пара 1 (8 и 10) |
Пара 2 (8 и 11) |
Пара 3 (9 и 10) |
Пара 4 (9 и 11) |
|
Объект с благоустроенной территорией, руб./кв.м |
|
|
|
|
Объект с неблагоустроенной территорией., руб./кв.м |
|
|
|
|
Поправка на благоустроенную территорию, руб./кв.м |
|
|
|
|
Имеются дополнительные сведения для внесения поправки к цене объекта оценки (таблица 8)
Таблица 8
Сопоставимые объекты |
Варианты |
||||||||||||
1 14 |
2 15 |
3 16 |
4 17 |
5 18 |
6 19 |
7 20 |
8 21 |
9 22 |
10 23 |
11 24 |
12 25 |
13 26 |
|
Объект 12 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако, его ландшафт лучше. Это различие оценено по методу парных продаж, тыс. руб. |
80 50 |
120 150 |
200 250 |
180 150 |
160 120 |
130 150 |
140 120 |
180 150 |
160 120 |
120 150 |
200 250 |
180 150 |
130 150 |
Оцениваемый объект находится от автобусной остановки в пяти кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от остановки отнимает от стоимости, тыс. руб. |
20 35 |
40 20 |
20 15 |
40 15 |
20 30 |
10 15 |
35 25 |
40 20 |
20 15 |
40 15 |
20 30 |
20 35 |
40 20 |
Пятый этап оценки:
1. Используя предыдущие расчеты поправок к предварительной цене оцениваемого объекта, рассчитать окончательную стоимость объекта.
2. Результаты расчета записать в таблицу 9.
Таблица 9
Элементы сравнения |
Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена оцениваемого объекта. |
Предварительная цена оцениваемого объекта, тыс. руб. (таблица 3) |
|
Корректировка на наличие бассейна, тыс. руб. |
|
Корректировка на благоустройство территории, тыс. руб. |
|
Корректировка на ландшафт, тыс. руб. |
|
Корректировка на расположение от остановки общественного транспорта, тыс. руб. |
|
Общая корректировка на дату оценки, тыс. руб. |
|
Итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, тыс. руб. |
|
Корректировка на время продажи, тыс. руб. |
|
Итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату продажи, тыс. руб. |
|