- •5.3. Сравнительный подход в оценочной деятельности
- •1) Метод анализа парных продаж.
- •2) Метод регрессионного анализа .
- •3) Метод валового рентного мультипликатора.
- •4) Метод капитализации
- •Примеры решения задач:
- •Условия применения сравнительного подхода:
- •Практическая работа № 5
- •Ход выполнения задания:
- •Контрольные вопросы к практическое работе:
- •5.4. Затратный подход в оценочной деятельности
- •1. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •1.1. На основе сметной стоимости строительства (метод количественного анализа).
- •1.2. Индексный метод
- •1.3. Метод сравнительной единицы
- •1. 4. Метод разбивки на компоненты
- •2. Оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего
- •Практическая работа № 6
- •Краткие теоретические сведения:
- •Порядок выполнения работы:
- •Расчет стоимости земельного участка:
- •3. Ответить на контрольные вопросы.
- •Контрольные вопросы:
- •5.5. Доходный подход в оценочной деятельности
- •Метод капитализации доходов
- •1 . Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •2. Расчет коэффициента капитализации
- •2.1. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •2.2. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •2.3. Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Алгоритм расчета метода ддп
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •Особенности расчета денежного потока при использовании метода.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп
- •Практика применения доходного подхода в оценке недвижимости
- •Практическая работа № 7
- •Краткие теоретические сведения:
- •3. Расчет коэффициента капитализации.
- •3.1. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •3.2. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •3.3. Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.
- •Контрольные вопросы:
- •Задание для контрольной работы
- •6. Особенности оценочной деятельности на различных рынках недвижимости
- •Практические задания по теме
Практическая работа № 5
Тема: Определение стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода
Задание: Необходимо оценить объект площадью 2000 м. кв. с учетом имеющихся данных в таблицах на дату оценки и на дату продажи. Объект оценки имеет бассейн, благоустроенную территорию для парковки, пешеходные тротуары, зеленые насаждения, общей площадью 1 500 кв. м., расположен в пяти кварталах от сообщения общественным транспортом, продается при обычном финансировании. Объект будет продаваться через 2 месяца после оценки.
Исходные данные:
1. Были выявлены три недавние продажи сопоставимых объектов 1, 2, 3, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями (таблица 1).
Таблица 1.
Сопоставимые объекты |
Варианты |
||||||||||||
1 14 |
2 15 |
3 16 |
4 17 |
5 18 |
6 19 |
7 20 |
8 21 |
9 22 |
10 23 |
11 24 |
12 25 |
13 26 |
|
Цена продажи объекта 1, тыс. руб. /м.кв. |
4 000 4 200 |
5 000 3 800 |
4 500 5 100 |
4 700 5 000 |
4 300 3 800 |
3 900 4 000 |
5 000 4 300 |
4 650 4 000 |
4 200 4 500 |
4 800 4 950 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
5 100 4 900 |
Чистый доход от объекта 1, тыс. руб. /м.кв.
|
850 900 |
1 000 600 |
850 1 200 |
1 000 800 |
820 550 |
620 750 |
1 100 540 |
800 600 |
560 850 |
950 960 |
1 100 1 000 |
980 960 |
950 870 |
Количество. кв. м. объекта 1
|
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 000 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 00 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
Цена продажи объекта 2, тыс. руб. /м.кв.
|
5 000 4 300 |
4 650 4 000 |
4 200 4 500 |
4 800 4 950 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
4 000 4 200 |
5 000 3 800 |
4 500 5 100 |
4 700 5 000 |
4 300 3 800 |
3 900 4 000 |
4 000 4 200 |
Чистый доход от объекта 2, тыс. руб. /м.кв.
|
1 100 540 |
800 600 |
560 850 |
950 960 |
1 100 1 000 |
980 960 |
850 900 |
1 000 600 |
850 1 200 |
1 000 800 |
820 550 |
620 750 |
850 900 |
Количество. кв. м. объекта 2
|
1 800 1 700 |
2 100 2 00 |
1 850 2 050 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
1 800 1 700 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 00 |
2 000 1800 |
Цена продажи объекта 3, тыс. руб. /м.кв.
|
4 800 4 950 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
4 000 4 200 |
5 000 3 800 |
5 000 4 300 |
4 650 4 000 |
4 200 4 500 |
4 800 4 950 |
5 000 4 300 |
5 150 5 100 |
5 000 5 120 |
4 000 4 200 |
Чистый доход от объекта 3, тыс. руб. /м.кв.
|
950 960 |
1 100 1 000 |
980 960 |
850 900 |
1 000 600 |
1 100 540 |
800 600 |
560 850 |
950 960 |
1 100 1 000 |
980 960 |
950 870 |
980 880 |
Количество. кв. м. объекта 3
|
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 000 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 000 |
1 400 1 600 |
2 000 1800 |
1 500 1 650 |
1 800 1 700 |
2 100 2 000 |
Прогнозируемый чистый доход от объекта оценки тыс. руб. |
1 500 1 200 |
1 800 1 700 |
1 600 1 300 |
1 200 1 350 |
1 450 1 360 |
1 620 1 530 |
1 420 1 560 |
1 450 1 360 |
1 600 1 300 |
1 600 1 300 |
1 200 1 350 |
1 450 1 360 |
1 600 1 300 |
Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили ____% в год. Объекты 1, 3 был продан 3 месяца назад, объект 2 – 6 месяцев назад. |
7 8 |
6 5 |
8 10 |
9 8 |
8,5 6,5 |
10,5 11,5 |
5 8 |
7,5 9 |
10,5 8,5 |
7,5 6 |
8 10 |
7 8 |
6 5 |
Объект 2 и 3 были проданы при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом (предоставление покупателю ипотечного кредита). Это добавило к цене ___ %. по сравнению с обычным финансированием. Объект 1 и оцениваемый объект продаются с обычным финансированием. |
15 18 |
20 25 |
13 14 |
22 16 |
18 10 |
20 15 |
12 15 |
17 18 |
16 20 |
20 25 |
13 14 |
22 16 |
20 25 |