1.Теоретические основы анализа эффективности сделок на рынке жилья

1.1 Основные понятия, виды рынков жилья, характеристика вторичного рынка жилья

По мнению Е.С. Филипповой: «Недвижимая собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела - недвижимости и права собственности на него».

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

- земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Рынок жилой недвижимости - это:

1) совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

2) сфера экономики, в которой совершается обращение жилой недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую недвижимость);

3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики жилой недвижимости;

4) система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

5) сфера обращения жилой недвижимости и капиталов.

Объекты рынка жилья подразделяются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

Вторичный рынок – это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.

Согласно словарю терминов: «…вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в регистрационной палате».

Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, кото рые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам».

Представим классификацию объектов вторичного рынка жилья, представленную на рисунке 1.

Рисунок 1 - Классификация объектов вторичного рынка жилья по праву собственности

Такая классификация объектов вторичного рынка влияет на правовые процедуры при оформлении сделок с жильем.

Дальнейшее развитие рынка недвижимого жилья в Российской Федерации потребовал разъяснения многих положений и определений, которые получили частичное разъяснение с принятием Жилищного кодекса.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным сани тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно статье 16 Жилищного Кодекса РФ к жилым помещениям относятся объекты, представленные на рисунке 2.

Рисунок 2 - Классификация жилых помещений

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и в состоянии из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

А.А Кириенко дает еще определение жилому зданию, которого нет в Жилищном кодексе РФ:

«Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома».

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожих, встроенных шкафов.

Е.С. Филиппова считает, что в российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры.

Например, И.А Разумова дает такое определение:

«Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей, - жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Необходимой характеристикой жилья, по мнению В.М. Жуйкова, служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания.

Статья 288 ГК РФ так же устанавливает функциональное назначение жилья – «жилые помещения предназначены для проживания граждан». Поэтому Е.С. Филиппова предлагает следующие определения:

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы.

Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

Жилое строение - отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции жилые строения бывают квартирного или коридорного типа.

Жилой дом - один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов Российской Федерации, федеральной или муниципальной собственности.

Квартира как объект права собственности - квартира в многоквартирном доме, собственнику которой наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас.

В итоге, можно предложить классификацию объектов на рынке вторичного жилья, представленную на рис. 3.

Определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья»:

«Объектом на вторичном рынке жилья являются квартиры, функционирующие в течение некоторого времени и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

С учетом вышесказанного в качестве объекта на вторичном рынке жилья будем считать «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

Рисунок 3 - Объекты вторичного рынка жилья

Рассмотрим показатели рынка жилья в РФ.

Общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет около 3,3 млрд. кв.м. Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 70-80-е гг. прошлого века, когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 59-76 млн кв.м общей площади жилья. Только за последние 10 лет существования СССР жилищный фонд России увеличился почти в 1,5 раза. С 1992 г. ввод жилья стал быстро сокращаться и в течение 12 лет варьировался в пределах 30-41 млн кв.м в год.

На конец 2012г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн.кв.метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн.кв.метров (72% общей площади), в сельской местности - 923 млн. кв.метров (28% общей площади)

В 2014 году введено в эксплуатацию 1080,3 тыс. квартир общей площадью 81,0 млн.кв.метров, что составило 114,9% к соответствующему периоду предыдущего года (в 2013 году было введено 70,5 млн.кв.метров жилья, 107,2% к 2012 году).

В 2014 году индивидуальными застройщиками введено 260,3 тыс. жилых домов общей площадью 35,2 млн.кв.метров, что составило 114,8% к 2013 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,5%; в республиках Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Липецкой и Тамбовской областях - от 70,4% до 95,5%.

В Приложении А представлена помесячная динамика ввода в действие жилых домов в РФ.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,9%, Москве - 4,1%, Санкт-Петербурге - 4,0%, Тюменской области - 3,9%, Республике Башкортостан - 3,3%, Республике Татарстан и Свердловской области - по 3,0%, Ростовской области - 2,9%, Новосибирской области - 2,7%, Челябинской области - 2,5%, Самарской области - 2,3%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.

В течение 2014 года цена предложения квартир на продажу на вторичном рынке недвижимости в среднем по России выросла на 5%, что значительно ниже инфляции. Если в декабре 2013 года средняя цена равнялась 60 598 рублям за кв. метр, то в декабре 2014-го ― 63 635 рублям. Активнее всего средние цены на вторичное жилье росли с января по апрель, также скачок наблюдался в октябре и ноябре (Приложение Б).

Представим данные о вводе жилья и ценах на жилье по субъектам РФ за 2014 год в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика ввода жилья и цен на рынке жилья в РФ

Субъект РФ	Объем ввода жилья за 2014 год тыс.кв.м.	Цена 1 кв. м. жилья. утвержденная Приказом Минстроя России, руб.	Цена 1 кв. м. жилья, первичный рынок, руб.	Цена 1 кв. м. жилья, вторичный рынок, руб.
1	2	3	4	5
Российская Федерация	48 157	34 672	47 123	49 318
Москва	2 333	90 400	197 114	201 000
Кировская область	359	32 418	41 286	43 920

Динамика цен на рынке жилья по г. Кирову за последние годы представлена в Приложении В.

Таким образом, наблюдается тенденция снижения цен в последние месяцы.