1.3 Анализ эффективности сделок на рынке жилья, показатели эффективности

Эффективность - относительный эффект, результативность процесса, операции, проекта, сделки, определяемые как отношение эффекта, результата к затратам, расходам, обусловившим, обеспечившим его получение.

Экономическая эффективность - результативность экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта, результата к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата.

Под эффективностью следует понимать в нашем случае проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

В нашем случае под эффективностью будем понимать проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

При анализе деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья используются статистические данные, которые ведутся в организации по количеству совершенных сделок.

Основными показателями, характеризующими финансовое состояние и эффективность деятельности любых коммерческих организаций, в том числе и агенств не движимости, являются: выручка от реализации продукции (объем продаж), прибыль, рентабельность, наличие и оборачиваемость оборотных активов, ликвидность.

Важнейшей категорией учета и анализа доходов предприятия является выручка. Выручка занимает наибольший удельный вес в общем доходе предприятия.

Выручка представляет собой совокупность денежных поступлений за определенный период от результатов деятельности предприятия, и является основным источником формирования его собственных финансовых ресурсов.

Финансовые результаты деятельности организации характеризует системы показателей прибыли: валовая прибыль, прибыль (убыток) от продаж, прибыль (убыток) до налогообложения, прибыль (убыток) от обычной деятельности, чистая прибыль (нераспределенная прибыль или непокрытый убыток), нераспределенная прибыль (убыток) отчетного года.

1. Валовая прибыль

ВП = ∑ pq - ∑ zq (1)

Где

ВП – валовая прибыль;

pq - выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг, без НДС и акцизов

zq – себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг.

Себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку использованных в процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, средств и предметов труда, услуг других организаций и оплату труда работников.

2. Прибыль (убыток) от продаж = валовая прибыль – коммерческие расходы – управленческие расходы. (2)

3. Прибыль (убыток) до налогообложения = прибыль (убыток) от продаж + операционные доходы – операционные расходы + внереализационые доходы – внереализационные расходы. (3)

4. Прибыль (убыток) от обычной деятельности = прибыль (убыток) до налогообложения – налог на прибыль и иные аналогичные платежи. (4)

5. Чистая прибыль / нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) = прибыль (убыток) от обычной деятельности – чрезвычайные доходы – чрезвычайные расходы. (5)

6. Нераспределенная прибыль / убыток отчетного года.

Абсолютный прирост валовой прибыли в динамике можно представить в виде разности

∆ ВП = (∑ p₁ q₁ - ∑z₁ q₁ ) – (∑p₀ q₀ – ∑ z₀ q₀) (6)

Где

ВП – валовая прибыль;

р₁q₁ - выручка отчетного периода;

z₁q₁ – себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг отчетного периода;

р₀q₀ - выручка базового периода;

z₀q₀ – себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг базового периода.

Более точным показателем, характеризующим деятельность предприятия, является рентабельность.

Рентабельность – (от нем. rentabel – доходный) – эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности. Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, расход ресурсов, обеспечивающих получение прибыли. Рентабельность продукции (услуг) определяется как отношение прибыли от ее реализации к себестоимости. Рентабельность основной деятельности (оказываемых услуг) определяется как отношение прибыли от основной деятельности или чистой прибыли, к сумме затрат по реализации или производству услуг. Рента бельность продаж рассчитывается отношением валовой или чистой прибыли к сумме полученной выручки.

Основными показателями, характеризующими результаты предпринимательской деятельности агентства недвижимости, выступают выручка от обычной деятельности, валовая прибыль, прочие доходы, чистая прибыль. Анализ показателей эффективности деятельности агентства недвижимости в динамике, позволяет определить наиболее эффективные направления дальнейшего развития агентства.

Цель анализа объемных показателей деятельности – выявление, изучение и мобилизация резервов роста доходов, прибыли, повышения рентабельности при улучшении качества проведения сделок на рынке жилья.

Одним из основных требований функционирования любых предприятий, в том числе и на рынке риэлторских услуг, в условиях рыночной экономики являются безубыточность деятельности, возмещение расходов собственными доходами и обеспечение в определенных размерах прибыльности, рентабельности деятельности.

Точка безубыточности – один из показателей эффективности, который позволяет определить запас прочности деятельности агентства недвижимости.

Точка безубыточности рассчитывается по формуле:

ТБУ = З_пост /(1 – З_пер./ В) (7)

Где

ТБУ – точка безубыточности;

З_пост – постоянные затраты;

З_пер – переменные затраты;

В – выручка.

Так же существует такой показатель, как срок экспозиции.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли – продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи), объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т. д.

Относительные(безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;

• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;

• исследование динамики показателей;

• совместное исследование динамики различных показателей;

• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Таким образом, существуют различные показатели эффективности.