Тема 2. Объекты жилищных прав (2 час.)

План лекции:

1. Понятие и виды объектов жилищных прав.

2. Назначение жилого помещения и пределы его использования .

3. Понятие и виды жилищных фондов.

4. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые.

5. Порядок и условия проведения переустройства и перепланировки жилых помещений. Последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.

В соответствии со ст. 15 ЖК объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Виды жилых помещений
Жилой дом (часть жилого дома)			Квартира (часть квартиры)				Комната

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии со ст. 17 ЖК жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий:

1. если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законном основании;

2. если подобное использование не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические требования.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации от 21 января 2006 г.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК). При этом не имеют значения формы собственности на жилые помещения и цели использования таких помещений, то есть жилищный фонд включает все изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Частный

Государственный

Муниципальный

по форме собственности

Виды жилищных фондов

по цели использования

Социальный

Специализированный

Индивидуальный

Коммерческий

• частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

• государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

• муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

• жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

• специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

• индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

• жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Регулируется главой 3 ЖК (ст. 22-24).

В соответствии с п. 1 ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые ЖК установил три исключения, при наличии которых такой перевод не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если
доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению		переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания			право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Когда речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах, то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ст. 22 ЖК).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если
такое помещение не отвечает установленным требованиям		отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям			право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для такого перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) должны представить в орган местного самоуправления документы, перечисленные в п. 2 ст. 23 ЖК.

заявление о переводе помещения		Документы необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое						правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)			поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение			подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)

В соответствии с ч. 2¹ ст. 23 ЖК заявитель вправе не предоставлять:

1. правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право его зарегистрировано;

2. план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым его технический паспорт);

3. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

Орган местного самоуправления сам запрашивает указанные документы, если они не были предоставлены заявителем.

Этот перечень необходимых документов является исчерпывающим и орган местного самоуправления не вправе требовать предоставления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Такая расписка может служить доказательством того, что все предусмотренные законом документы были предоставлены в полном объеме.

На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу местного самоуправления предоставляется 45 дней со дня предоставления заявителем необходимых документов. Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни. Данный срок является императивным и не может быть изменен ни подзаконными актами федерального уровня, ни актами субъектов РФ или органами местного самоуправления.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган местного самоуправления выдает или направляет по почте заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае необходимости проведения переустройства (перепланировки) переводимого помещения или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого, выдаваемый заявителю документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Данный документ является основанием для проведения соответствующего переустройства (перепланировки) с учетом проекта представленного заявителем.

Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, т.е. в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

В случаях, предусмотренных в ст. 24 ЖК заявителю может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое допускается в случаях:
Непредоставления предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК документов		Предоставления документов в ненадлежащий орган		Несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК условий перевода помещений		Несоответствия проекта переустройства (перепланировки) жилого помещения требованиям законодательства

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретное правонарушение. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В соответствии со ст. 25 ЖК перепланировка – это такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт.

Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требует внесения изменений в технический паспорт.

Понятие «технический паспорт» жилого помещения дано в ст. 19 ЖК. Это – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления. Выступить с инициативой проведения переустройства или перепланировки жилого помещения может только собственник этого помещения либо уполномоченное им лицо. Таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи, кроме случаев, когда они в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Заявителю необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве или перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. «Об утверждении формы заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения». Одновременно с заявлением предоставляются документы, указанные в. Ч. 2 ст. 26 ЖК. Орган местного самоуправления не вправе требовать предоставления иных документов.

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)

технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения

Документы необходимые для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения

заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения

согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения)

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения

В соответствии с ч. 2¹ ст. 26 ЖК заявитель вправе не представлять:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. 

Орган местного самоуправления должен сам запросить указанные документы, если они не были предоставлены заявителем.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом местного самоуправления. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом местного самоуправления не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется в форме, установленной постановлением Правительства от 28 апреля 2005 г. Этот документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления. Акт приемочной комиссии должен быть направлен этим органом в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается только в трех случаях, которые прямо перечислены в ст. 27 ЖК. Этот перечень является исчерпывающим и других оснований для отказа быть не может.

Отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случаях:
непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК документов		представления документов в ненадлежащий орган			несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства

В соответствии со ст. 29 ЖК самовольным признается переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные:

1) при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК, то есть при отсутствии документа о согласовании условий проведения перепланировки или переустройства, выданного органом местного самоуправления;

2) с нарушением проекта переустройства или перепланировки жилого помещения.

Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство или перепланировку жилого помещения. Согласно ст. 29 ЖК, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством РФ. В настоящее время ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться в самовольном переоборудовании жилых домов или жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Действия по самовольному переоборудованию или перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных правонарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера – они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органами местного самоуправления.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа местного самоуправления принимает решение:

• в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Орган местного самоуправления для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние устанавливает новый срок для приведения этого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, оно подлежит продаже с публичных торгов.