Тема 2. Договор социального найма (2/2 час.)

1. Понятие договора социального найма жилого помещения, его отличия от договора коммерческого найма.

2. Предмет, срок и форма договора социального найма жилого помещения.

3. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения. Отличия поднанимателей от временных жильцов.

4. Понятие и правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма.

5. Расторжение и изменение договора социального найма. Выселение нанимателя и членов его семьи.

В соответствии со ст. 60 ЖК договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Договор коммерческого найма жилого помещения – это такой договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Оба договора являются консенсуальными, взаимными и возмездными.

Отличия договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма:

Договор коммерческого найма жилого помещения	Договор социального найма жилого помещения
может быть заключен в любом фонде;	может быть заключен только в домах государственного и муниципального фонда;
порядок заключения и условия договора определяются соглашением сторон;	основания, порядок заключения и условия договора прямо предусмотрены нормативными актами;
может быть заключен с любым физическим лицом;	может быть заключен только с лицом, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях или имеющим право на внеочередное получение жилья;
размер и уровень благоустроенности жилья определяется соглашением сторон;	размер и уровень благоустроенности определяется нормативными актами;
заключается на срок не более 5 лет;	носит бессрочный характер;
наниматель не может требовать обмена занимаемого жилого помещения	наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по договору социального найма
совместно проживающие с нанимателем лица несут солидарную с ним ответственность перед наймодателем только в том случае, если об этом заключено специальное соглашение;	члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем за причиненный помещению вред;
в случае расторжения договора, выселение производится без предоставления жилой площади.	выселение, по общему правилу, допускается только с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Помещение, предоставляемое по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Признаки благоустроенного жилого помещения

Соответствует среднему уровню благоустроенности жилья в данном населенном пункте

Размер от 15 до 18 кв.м общей площади на каждого члена семьи

Должно находится в доме капитального типа

Расположено в том же населенном пункте, где проживал гражданин

Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями понимаются комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты, в одну из которых можно пройти только через другую. Помещениями вспомогательного использования признаются подсобные помещения: кухни, коридоры, кладовые и т.д. Общим имуществом в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности: лестницы, лифты, подвалы, крыши и т.д. Общее имущество не является частью квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без указания срока его действия, т.е. он носит бессрочный характер.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора, т.е. если улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел другое жилое помещение на праве собственности – это не может служить основанием для расторжения договора социального найма.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма.

В соответствии со ст. 63 ЖК договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования. Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 мая 2005 г. № 315.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, поэтому при несоблюдении простой письменной формы договора социального найма, стороны в соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК лишается права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Понятие и правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма

Статья 69 ЖК предусматривает, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

Члены семьи нанимателя
В силу одного факта совместного проживания: супруг, дети и родители		При условии совместного проживания и ведения общего хозяйства: другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи			В исключительных случаях при условии совместного проживания и ведения общего хозяйства: иные лица, не являющиеся ни родственниками, ни иждивенцами могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Под ведением общего хозяйства понимается: единый бюджет семьи, совместное пользование жилым помещением и домашней обстановкой, взаимная материальная поддержка членов семьи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Супругом признается только лицо, состоящее в зарегистрированном браке или браке, приравненном к зарегистрированному. Право на жилую площадь возникает у супруга с момента вселения в жилое помещение, которое допускается с согласия всех совершеннолетних членов семьи. Лицо, вселившееся в жилое помещение с целью создания семьи, но без регистрации брака, по общему правилу, не приобретает право на жилую площадь, хотя в некоторых случаях такое право может быть признано за ним: в случае длительного совместного проживания, когда у лиц, находящихся в фактических брачных отношениях имеются совместные дети, либо вселившийся фактический супруг стал не трудоспособным.

Родители и совершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь друг друга с момента вселения и соответствующего оформления его (заявление о регистрации, согласие всех совершеннолетних членов семьи, соблюдение учетной нормы). Несовершеннолетние дети всегда имеют право на жилую площадь родителей, независимо ни от каких условий. Усыновленные и усыновители имеют такие же права на жилую площадь как и родные дети и родители.

Иждивенцами признаются лица, которые находятся на содержании нанимателя, поскольку не имеют сами достаточных средств к существованию, а также лица, имеющие незначительные источники средств в виде пенсии или стипендии, если они получают от нанимателя такую помощь, которая является для них основным и постоянным источником средств к существованию.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда в Постановлении от 2 июля 2009 г. для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение

с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих:

Не спрашивая ни у кого согласия:

с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя:

супруга

детей

родителей

Своих несовершеннолетних детей

Других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи

Наймодатель может запретить вселение других граждан в качестве новых членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи будет менее учетной нормы. При этом супруг, дети и родители могут быть вселены нанимателем не зависимо от размера общей площади жилого помещения приходящегося на каждого члена семьи. В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (статья 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

При признании брака недействительным, вопрос о праве вселившегося супруга на жилую площадь решается в зависимости от того, по чьей вине брак признан недействительным. Если по вине вселившегося супруга (он скрыл, что состоит в другом зарегистрированном браке), то он не приобретает право на жилую площадь, а если по вине супруга-нанимателя жилого помещения, то вселившийся супруг приобретает право на жилое помещение.

Изменение договора социального найма жилого помещения

По общему правилу, изменение договора социального найма жилого помещения допускается только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев прямо указанных в законе.

В соответствии со ст. 452 ГК соглашение об изменении договора социального найма должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, т.е. в простой письменной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Хотя среди оснований изменения договора социального найма ЖК прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору, однако с учетом норм ГК следует признать возможность такого изменения. Так, в соответствии с п. 9 ст. 156 ЖК граждане, признанные малоимущими, освобождаются от внесения платы за наем жилого помещения по договору социального найма. Однако, если в последствии материальное положение таких граждан изменится так, что они перестанут быть малоимущими, то в договор социального найма необходимо будет внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить оплату и за наем жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 82 ЖК если граждане, проживающие в одной коммунальной квартире, по отдельным договорам найма, объединились в одну семью, то они вправе требовать заключения единого договора найма с одним из них на все, занимаемое семьей жилое помещение. Изменение договора найма возможно, если они уже объединились в одну семью, если же они только собираются объединиться, то они не могут требовать заключения единого договора. Для заключения единого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семей нанимателей по обоим договорам. Отсутствие согласия кого-нибудь из членов семьи не может быть оспорено в судебном порядке. Правило ст. 82 ЖК об изменении договора социального найма не применяется, если одна из объединившихся сторон занимает служебное жилое помещение или пользуется жилым помещением по договору коммерческого найма.

В соответствии с п. 2 ст. 82 ЖК каждый дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, получив на это согласие всех дееспособных членов семьи и наймодателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя или его выезда на другое постоянное место жительства любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. В случае смерти нанимателя, если в жилом помещении не осталось других дееспособных членов семьи, договор социального найма может быть заключен с несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с согласия его попечителя, от имени малолетнего до 14 лет такой договор может быть заключен опекуном.

В соответствии с ч. 3 ст. 88 ЖК если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего семья нанимателя может быть признана нуждающейся в жилом помещении, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на каждого члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. В таких случаях изменение договора социального найма не происходит. Прежний договор расторгается и заключается новый на предоставленное помещение.

Часть 4 ст. 88 ЖК предусматривает исключение из этого правила, предоставляя нанимателю право после проведения капитального ремонта или реконструкции дома вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась. В этом случае в договор социального найма должны быть внесены изменения в части объекта договора.

Новый ЖК не предусматривает возможности раздела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Очевидно, такой запрет объясняется стремлением законодателя избежать появления новых коммунальных квартир.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Необходимо различать понятия «прекращение» и «расторжение» договора социального найма жилого помещения. Понятие «прекращение договора социального найма» является более широким.

	Основания прекращения договора социального найма жилого помещения
Разрушение жилого помещения				Смерть одиноко проживающего нанимателя

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке и только в случаях прямо предусмотренных законом.

	Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев			разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает		систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении		использования жилого помещения не по назначению

Расторжение договора социального найма влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи в судебном порядке.

	Виды выселения
с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма			с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма			без предоставления других жилых помещений

Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения

В соответствии со ст. 89 ЖК предоставляемое гражданам в связи с выселением жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных ФЗ, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных ФЗ, гражданам, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учёте, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

При решении вопроса о благоустроенности помещения необходимо учитывать, что уровень благоустроенности зависит от конкретного населенного пункта. В сельской местности он значительно ниже, чем в городе, поэтому предоставляемое при выселении помещение должно отвечать среднему уровню благоустроенности жилья в соответствующем населенном пункте. При этом учитывается лишь степень благоустроенности жилищного фонда социального использования.

Предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в доме капитального типа, расположенном в том же населенном пункте, что и помещение, из которого производилось выселение.

Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения допускается в тех случаях, когда оно вызвано обстоятельствами, не зависящими от воли нанимателя и членов его семьи.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу или жилое помещение подлежит переводу в нежилое либо признано непригодным для проживания, выселенным гражданам наймодатель должен предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

В соответствии со ст. 88 ЖК при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в таком случае подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

При этом под уменьшением общей площади жилого помещения понимается такое уменьшение жилого помещения, при котором на каждого проживающего приходится менее учетной нормы (менее 13 кв.м общей площади в г. Владивостоке), а под существенным увеличением понимается такое увеличение жилого помещения, когда на каждого проживающего приходится размер общей площади более чем в два раза превышающий норму предоставления на одного человека (в г. Владивостоке норма предоставления от 15 до 18 кв.м общей площади, поэтому если после капитального ремонта на каждого проживающего будет приходиться более 36 кв. м, то такое увеличение будет существенным).

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или не менее двух комнат, в коммунальной квартире наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 - 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86 - 88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения

Другое жилое помещение должно быть изолированным, отвечать нормативным и техническим требованиям, т.е. оно должно быть пригодным для проживания и находиться в черте того же населенного пункта, что и помещение, из которого производится выселение, относиться к жилищному фонду социального использования. По размеру оно должно соответствовать норме, по которой производится предоставление жилой площади в общежитии, т.е. не менее 6 кв.м на каждого члена семьи.

Не допускается предоставление жилых помещений в аварийных и ветхих домах, в подвалах, бараках и других не приспособленных для жилья помещениях, а также в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту или переоборудованию в нежилые. Не могут также предоставляться специализированные жилые помещения (служебные, общежития и т.д., кроме лиц, выселенных на период капитального ремонта, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда). Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Выселение без предоставления другого жилого помещения

Допускается только в исключительных случаях, прямо указанных в законе.

если наниматель или члены его семьи используют жилое помещение не по назначению

если наниматель или члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей

если наниматель или члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение

Основания выселения без предоставления жилой площади

лишение родительских прав

Расторжение или прекращение договора найма специализированных жилых помещений

Самоуправное занятие жилого помещения

Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления жилой площади только тех лиц, которые виновны в совершении определенных правонарушений. При выселении граждан, использующих жилое помещение не по назначению, систематически нарушающих права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращающихся с жилым помещением и допускающих его разрушение наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если допущенные нарушения повлекли разрушение жилого помещения, наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель после предупреждения наймодателя не устранит эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановления от 2 июля 2009 г. к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

Без предоставления другого жилого помещения выселяются также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, т.к. они оказывают вредное влияние на детей. Однако, это не означает, что такие граждане вообще не могут проживать совместно с детьми: они могут вступить в новый брак и иметь других детей или могут проживать совместно с детьми нового супруга. Это правило распространяется только на тех детей, в отношении которых гражданин лишен родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Специализированные жилые помещения предоставляются прямо указанным в законе категориям граждан, на период работы, службы или обучения, гражданам, утратившим жилые помещения в результате чрезвычайных обстоятельств либо обращения взыскания на них, беженцам, вынужденным переселенцам, а также гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите и некоторым другим, прямо указанным в законе категориям граждан. Поскольку специализированные жилые помещения имеют строго целевое назначение и предоставляются на период трудовых отношений, прохождения службы, обучения или иной период времени, прямо указанный в договоре, то прекращение соответствующих отношений с наймодателем влечет выселение без предоставления жилой площади, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 ЖК и ч. 2 ст. 103 ЖК.

Занятие жилого помещение признается самоуправным, если оно произведено без разрешения собственника, уполномоченного им органа или должностного лица и без заключения договора найма. Лица, самоуправно занявшие жилое помещение, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилой площади.