7.4. Методы оценки объектов недвижимости

Практический отечественный и зарубежный опыт оценки объектов недвижимости позволяет классифицировать методы оценки в рамках следующих групп: массовая и индивидуальная.

В настоящее время существует несколько десятков методик рыночной оценки объектов недвижимости, которые сгруппированы в основные подходы: затратный, доходный и сравнительный. Для массовой оценки объектов недвижимости наиболее применим последний, так как этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов коммерческого назначения главным является доходный подход, а затратный подход предпочтителен для объектов нового строительства.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц.

Массовая оценка имеет дело с большим количеством объектов недвижимости, которые, естественно, различаются между собой, поэтому ее инструментом является применение стандартных методов к группам и классам объектов. Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как принято считать.

Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на трех базисных подходах.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Оцениваемый земельный участок сравнивается с сопоставимыми участками по местоположению, времени продажи, физическим характеристикам, характеристикам дохода участка, условиям финансирования сделки купли-продажи и условиям продажи.

Метод соотнесения (переноса) основан на анализе продажи здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на цену здания и цену земельного участка. При этом сначала оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и получается стоимость земельного участка, которая переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в украинских условиях практически не используется, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и предполагает определенную последовательность действий.

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. Часто разбивка земельных участков осуществляется исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж. Освоенными называются земельные участки, к которым подведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам.

3. Расчет затрат на освоение участков и их продажу. Затраты включают расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

План

8.1. Затратный подход

8.2. Сравнительный подход

8.3. Доходный подход

8.4. Этапы оценки

В Украине используется классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. На их основе определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода. Сравнительный подход предпочтителен для массовой оценки объектов недвижимости, так как этот подход дает нам весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов коммерческой недвижимости главным является доходный подход. Затратный подход характерен для объектов нового строительства.