- •Конспект лекций
- •«Управление недвижимостью» для специалистов отрасли знаний 0306 «Менеджмент и администрирование»,
- •Введение
- •Модуль 1. Определение и классификация объектов недвижимости
- •1.2. Признаки и особенности объектов недвижимости
- •1.3. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •2.2. Характеристика и классификация коммерческих объектов недвижимости.
- •Модуль 2. Земля как основа теории и практики недвижимости
- •Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •3.3. Зонирование земель и городское пространство
- •3.2. Целевое назначение земель в Украине
- •3.4. Государственный земельный кадастр
- •4.2. Градостроительный регламент
- •4.3. Основы землеустройства
- •Модуль 3. Рынок недвижимости в системе рынков
- •5.2. Субъекты рынка недвижимости
- •5.3. Функции рынка недвижимости
- •6.2. Виды сделок с объектами недвижимости
- •6.3. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •6.4. Аренда объектов недвижимости
- •Модуль 4. Оценка объектов недвижимости
- •7.2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •7.3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •7.4. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.1. Затратный подход
- •8.2. Сравнительный подход
- •8.3. Доходный подход
- •8.4. Этапы оценки
- •Модуль 5. Финансирование и управление недвижимым имуществом
- •9.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •9.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- •10.2. Регулирование риэлтерской деятельности
- •10.3. Страхование на рынке недвижимости
- •Список использованной литературы Базовая
- •Допоміжна
- •Інформаційні ресурси
8.4. Этапы оценки
Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов.
1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора.
Определение цели использования оценки объекта недвижимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указание соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.
Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки.
2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой, целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки» и включает определенную последовательность решения ряда задач:
- структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нем объектов недвижимости;
- план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;
- конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования государственных органов к оценке могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации имущественных комплексов превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.
3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. При оценке объекта недвижимости важно его исследовать и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможны ограничения юридического характера.
4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к определению стоимости различных объектов недвижимости включает в себя три основных: затратный, доходный и сравнительный, в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.
5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.
6. Отчет о результатах оценки объекта недвижимости. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.