- •Конспект лекций
- •«Управление недвижимостью» для специалистов отрасли знаний 0306 «Менеджмент и администрирование»,
- •Введение
- •Модуль 1. Определение и классификация объектов недвижимости
- •1.2. Признаки и особенности объектов недвижимости
- •1.3. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •2.2. Характеристика и классификация коммерческих объектов недвижимости.
- •Модуль 2. Земля как основа теории и практики недвижимости
- •Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •3.3. Зонирование земель и городское пространство
- •3.2. Целевое назначение земель в Украине
- •3.4. Государственный земельный кадастр
- •4.2. Градостроительный регламент
- •4.3. Основы землеустройства
- •Модуль 3. Рынок недвижимости в системе рынков
- •5.2. Субъекты рынка недвижимости
- •5.3. Функции рынка недвижимости
- •6.2. Виды сделок с объектами недвижимости
- •6.3. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •6.4. Аренда объектов недвижимости
- •Модуль 4. Оценка объектов недвижимости
- •7.2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •7.3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •7.4. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.1. Затратный подход
- •8.2. Сравнительный подход
- •8.3. Доходный подход
- •8.4. Этапы оценки
- •Модуль 5. Финансирование и управление недвижимым имуществом
- •9.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •9.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- •10.2. Регулирование риэлтерской деятельности
- •10.3. Страхование на рынке недвижимости
- •Список использованной литературы Базовая
- •Допоміжна
- •Інформаційні ресурси
9.2. Основные этапы ипотечного кредитования
Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
оценка вероятности погашения кредита;
принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
заключение кредитной сделки;
обслуживание кредитной сделки;
закрытие кредитной сделки.
На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.
Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.
- На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу.
Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:
договор купли-продажи недвижимости;
кредитный договор;
договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
договоры страхования.
Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:
осуществляется прием платежей;
проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
ведется бухгалтерский учет операций;
рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
взимаются просроченные платежи;
ведется работа с проблемными кредитами;
переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
ведется отчетность по выданным кредитам.
«Закрытие кредитной сделки» заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.
Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.