10.2. Регулирование риэлтерской деятельности

Риэлторская деятельность регулируется актами Правительства Украины, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов Украины. Наряду с государственным имеет место и общественное регулирование риэлтерской деятельности.

Риэлторская деятельность осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет; либо от своего имени, но за счет и в интересах покупателя и (или) продавца гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Основные направления риэлторской деятельности, сложившиеся в мировой практике, включают:

1. брокерскую деятельность;

2. агентскую деятельность;

3. деятельность в качестве поверенного;

4. деятельность в качестве дилера;

5. посредническую деятельность;

6. торговую деятельность;

7. девелоперскую и редевелоперскую деятельность;

8. управление недвижимостью;

9. деятельность в качестве специалиста по информационным технологиям;

10) юридическое сопровождение объектов недвижимости.

Организация работ по оказанию риэлторских услуг, включает следующие этапы. 1. Получение заявки:

- изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

- формирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

- конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;

- составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте:

- сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной документации, необходимой для проведения сделки;

- предоставление закупщику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

- формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;

- определение рисков, сопутствующих сделке;

- ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

5. Проведение сделки и оплата услуг риэлтора:

- проведение сделки и документальное оформление ее результатов;

- оформление акта сдачи-примерки работ, выполненных по договору об оказании услуг;

- оплата услуг риэлтора.

10.3. Страхование на рынке недвижимости

Страхование – система мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный дольщикам стихийными бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим лицом; застройщиком.

Правила страхования – условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключений, при которых страховщик освобождается от ответственности.

Страховщик – страховая компания, принимающая на себя риск за определенную в договоре плату. Страхователь – физическое или юридическое лицо, передающее риск по договору страховщику. Страховая стоимость - действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Страховая сумма – объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес. Страховая сумма в имущественном страховании не должна превышать страховой стоимости объекта страхования.

Страховое возмещение – сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотренного договором страхования. Страховой риск – вероятное событие или совокупность событий, на случай наступления которых проводится страхование.

К наиболее страхуемым объектам, принадлежащим юридическим лицам, относятся офисные помещения, производственные помещения и склады, к которым применяются общие подходы к страхованию, но, поскольку они подвергаются разным рискам, а размеры возможных потерь у них разные, в правилах страхования есть различия.

Страхование прав собственности на объект недвижимости от потерь в результате нарушений законодательства, допущенных при оформлении и регистрации сделки, называется титульным страхованием. Титульное страхование призвано защищать интересы добросовестного приобретателя от возможных претензий со стороны третьих лиц. Смысл страхования титула заключается в том, что страховая компания, предварительно изучив правовую историю объекта, принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретенного права собственности.

На рынке коммерческой недвижимости риск присутствует более чем в 50% сделок. В значительной степени риск связан с нарушением прав акционеров и антимонопольного законодательства.

В сделках с загородной недвижимостью риски невелики – не более 5% сделок.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Украины.

Страхование профессиональной ответственности риелторов в Украине является обязательным условием сертификации риелторских фирм и одним из стандартов риелторского сообщества. Страховщики принимают на себя обязанность возместить ущерб за причинение вреда заказчику риелторских услуг в случае, если его «вещные права были нарушены в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риелторской деятельности». Страхование профессиональной ответственности риелторов представляет собой механизм компенсации расходов, понесенных риелтором вследствие претензий клиентов по возмещению ущерба, наступившего в результате непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения, допущенного фирмой или ее работником. Опасными для клиента могут стать неправильное оформление сделки, мошенничество или упущения, вызванные, к примеру, несовершенством законодательства.

Страхование банковских ипотечных кредитов под покупку уже построенного жилья. Страхователем выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом, в чью пользу осуществляется страхование) – банк-кредитор. Для получения ипотечного кредита необходимо застраховать объект недвижимости от риска утраты или повреждения. Размер страховой суммы ограничен размером требования о возврате суммы основного долга.