§6. Продажа недвижимости.
Договор продажи недвижимости регламентируется предписаниями §7 Главы 30. Ключевая особенность данной разновидности договора КП – специфика предмета.
п. 1 ст.549:Договором продажи недвижимости считается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
§7 Главы 30, обозначая круг отношений, подпадающих под его действие, использует общую категорию «недвижимое имущество». Следовательно, предметом договора продажи недвижимости может быть абсолютно любое недвижимое имущество. И это лишний раз подчеркивается в легальном определении, где сначала идет перечисление, а дальше говорится: «…и другое недвижимое имущество». Поэтому продажа любой недвижимости, не важно: недвижимость в силу естественных свойств, в силу специального указания закона, будет регулироваться правилами §7 Главы 30. При этом мы должны понимать, что относительно отдельных разновидностей недвижимого имущества может существовать своя специфика. Следовательно, могут существовать иные НПА, эту специфику отражающие. Например, если речь идет о таком недвижимом имуществе как земельные участки, определенная специфика договора продажи земельных участков отражена в предписаниях ЗК РФ. Если речь идет о таком специфическом объекте как земли с/х назначения, есть Закон об обороте земель с\х назначения. Даже в самом §7 Главы 30 есть ст.558 ГК РФ, которая устанавливает целый ряд специфических черт, присущих продаже такого объекта недвижимости как жилые помещения.
Соответственно, §7 задает лишь общую канву регулирования, а специфические особенности могут содержаться и на уровне специального законодательства, регулирующего оборот того или иного объекта недвижимости.
Под действие §7 Главы 30 подпадает и договор продажи доли в ПС на недвижимое имущество. Здесь не важно, как мы относимся к доле в ПС с т.з. объекта логики, признаем мы это самостоятельным объектом или нет. В любом случае, мы должны будем с т.з. логики и здравого смысла прийти к выводу, что договор продажи доли в ПС на недвижимое имущество должен подчиняться тем же правилам, что и договор продажи недвижимого имущества. Если мы не считаем долю отдельным самостоятельным объектом, полагаем, что это лишь количественное выражение, тогда просто одно логическое действие: у нас под договором продажи доли в ПС на недвижимое имущество фактически скрывается сам договор продажи недвижимого имущества, просто выраженный особым образом. Если мы считаем, что доля – это самостоятельный объект, тогда с т.з. систематики регулирования мы должны прийти к выводу, что правила, регламентирующие оборот, продажу указанных объектов, должны быть едины. Поэтому при любом отношении к доле в ПС как к объекту договор продажи доли в ПС на недвижимое имущество также будет регулироваться правилами §7 Главы 30 ГК РФ.
Предметом данного договора может быть любое недвижимое имущество. Длительное время в доктрине и судебной практике остро стоял вопрос: может ли предметом договора продажи недвижимости быть не только существующее, но и будущее недвижимое имущество? К сожалению, этот вопрос длительное время решался спекулятивно. Сегодня в Постановлении Пленума №54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в п.1 ВАС РФ констатирует принципиальную допустимость заключения договора КП по поводу будущей недвижимости. Логика рассуждений ВАС крайне проста.
Есть общее правило – ст.455 ГК РФ, которая допускает заключение договора КП будущей вещи, правила, которые содержатся в §1 Главы 30. При этом с т.з. системы регулирования §1 и содержащиеся в нем предписания применяются ко всякой разновидности договоров КП, если они не противоречат специальному регулированию. Поэтому для того чтобы утверждать о невозможности заключения договора КП будущей недвижимости, нам надо было бы в §7 отыскать специальное регулирование, исключающее применение ст.455 ГК РФ. Очевидно, что даже самый детальный поиск к обнаружению подобного регулирования нас не приведет. Поэтому нам не надо искать в §7 разрешения на продажу будущей недвижимости, это разрешение дано уже в §1, нам надо искать запрет. Раз такого запрета нет, правила §1 (ст.455 ГК РФ) не противоречат специальному регулированию, создаваемому в §7, а значит, продажа будущей недвижимости принципиально возможна.
Правда, здесь есть один нюанс. Если мы посмотрим на ст.455 ГК РФ, которая говорит про будущие вещи, которая применима к продаже недвижимого имущества, то увидим там следующее регулирование.
Во-первых, под будущей понимаются две категории:
несуществующая;
не принадлежащая, т.е. которая фактически существует, но не принадлежит.
В ст.455 ГК РФ написано, что договор КП может быть заключен по поводу будущей вещи, как несуществующей, так и не принадлежащей, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из особенностей соответствующего объекта.
Поэтому общий тезис будет таким, каким мы его обозначили: договор КП может быть заключен по поводу будущей недвижимой вещи, будущей как несуществующей и будущей, как не принадлежащей. Но сама ст.455 ГК РФ уже допускает возможности изъятия из нее, обусловленные либо специфическим регулированием, либо особенностями объекта. Получается, что исходный наш тезис должен быть проверен с позиций двух этих изъятий.
Наибольшую актуальность на сегодня имеют предписания п.1 ст.37 ЗК РФ, который совершенно не понятно, почему, но содержит следующую фразу: объектом договора КП может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. Логика этого регулирования не понятна. Но если мы не понимаем логику установления правила, это не значит, что правила нет. Вопрос: блокирует ли указанная норма, применительно к земельным участкам, наш вывод о возможности заключения договора КП по поводу будущей недвижимости? Здесь надо исходно развести ситуацию. Будущая – собирательная категория, которая включает в себя: «несуществующая» и «не принадлежащая».
Представим себе вариант (рис.1). Всеволод Владимирович Байбак (далее – В.В.) мужчина состоятельный, у В.В. есть земельный участок (А, Б, В, Г). Может ли А.А. заключить договор КП по поводу земельного участка В.В.? Для А.А. это вопрос о будущей вещи, потому что речь идет о вещи, ему не принадлежащей. Может? Да. Препятствует ли п.1 ст.37 ЗК РФ А.А. заключить договор? Не препятствует, ибо в ст.37 ЗК РФ написано ровно то, что написано: объектом договора может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет. Он прошел кадастровый учет? Да. Он существует именно в четырех точках. То обстоятельство, что А.А. он принадлежит, никакого значения не имеет. Поэтому если рассматривать п.1 ст.37 ГК РФ с позиций тезиса, можно ли продать будущий земельный участок, то будущий как не принадлежащий, конечно же, можно. Здесь никакого противоречия нет.
Представим ситуацию (рис.2), что А.А. решается продать половину участка В.В. (Б,В,Г). Может ли продать А.А. половину земельного участка В.В. в границах точек (Б,В,Г)? Нет, не может. Как раз тут п.1 ст.37 ЗК РФ препятствует. Почему? Потому что земельного участка (Б,В,Г) не существует, он существует как земельный участок в 4 точках (А,Б,В,Г), земельный участок (Б,В,Г) не кадастрирован, кадастровый учет не прошел. Получается, что будущий как не принадлежащий А.А. продать может, а будущий как несуществующий земельный участок А.А. прождать не может, т.к. препятствует п.1 ст.37 ЗК РФ. Это правило, которые вытекает из ЗК РФ.
Однако необходимо обратить внимание, что это правило было проигнорировано ВАС РФ в п.10 ПП ВАС №54, где ВАС сказал следующее:«Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом».
С позиции ВАС РФ такой земельный участок (Б,В,Г) А.А. тоже продать может, и ст.455 ГК РФ позволяет, по мнению ВАС РФ, заключить договор КП и в отношении будущего в смысле несуществующего земельного участка. Причем, достаточно интересно, как проходило обсуждение. Собственно, на YouTube выложили обсуждение того, что стало ПП ВАС РФ № 54. Значит, там докладывают по пунктам соответствующие разработчики, переходят к п.10. А на заседании присутствовала «девочка», она по возрасту просто девочка, из земельных органов. Переходят к п.10, спрашивают:
– Есть замечания?
– Нет замечаний.
Переходят дальше, а «девочка» руку тянет.
– Что?
Девочка: Ну как же, вот в 10 пункте вы пишите, что можно заключить договор КП по поводу будущего, несформированного, а как же п.1 ст.37, ведь там прямо написано, что объектом КП может быть только прошедший кадастровый учет, а несформированный, он кадастровый учет не прошел, ведь там же прямо так написано… И В.В. Витрянский со свойственным ему ленинским прищуром и гагаринской улыбкой ей сказал три слова, но три слова, которые закончили дискуссию на этот счет мигом. Он сказал: Ну и что?
Т.е. правовая позиция п.10 основана на этой фразе. Но опускаться до уровня ВАС не стоит. А.А. кажется, что это разъяснение в корне противоречит действующему законодательству, поэтому это разъяснение не должно восприниматься. Другое дело, что норма п.1 ст.37 ЗК РФ лишена всякого логического смысла, т.е. она абсурдна. Посмотрите. Допустим, если мы сейчас начнем перебирать имущество В.В. У В.В. есть дом. Его дом А.А. может продать? Может, никаких препятствий здесь нет, ст.455 ГК РФ позволяет будущую не принадлежащую жилую недвижимость продать. А если, допустим, В.В. только собирается строить дом, этот дом А.А. может продать? Да, потому что это несуществующий объект, но по поводу домов нет специального регулирования, следовательно, ничего заключить договор КП не мешает. А почему не мешает? Потому что мы на планчике нарисовали, как этот дом должен выглядеть, и четкое представление о предмете договора у сторон возникло. Четкая идентификация с помощью плана для сторон сделана. Это достаточно странно, что в отношении дома мы можем нарисовать, тем самым обозначив его, индивидуализировать, а вот такого чертежа по поводу земельного участка недостаточно? Почему так нельзя? Но если норма бессмысленна, это не означает, что ее нет. Dura lex, но наша dura, другой нет у нас.
Предмет как главная специфическая черта договора КП, включающий в себя любое недвижимое имущество, является существенным условием. Это подчеркивает и ст.554 ГК РФ, в которой прямо указывается, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора. Это подкрепляется дальнейшим указанием, что в противном случае соответствующий договор не считается заключенным.
В ст.554 ГК РФ говорится, что предмет в договоре продажи недвижимости – это существенное условие, под страхом признания договора незаключенным предмет должен быть согласован, но в ГК РФ не указывается никаких обязательных формальных признаков, которые должны использоваться для идентификации предмета.
К сожалению, многие правоприменительные органы, этим в основном грешат регистрирующие органы, но иногда проскальзывает у судов, почему то считают, что единственным возможным идентификатором продаваемого недвижимого имущества является кадастровый номер. И что в договоре КП, дабы предмет был согласован, должен содержаться этот кадастровый номер. Если его нет, то предмет не согласован, а договор не заключен. Любые подлобные истолкования - это попытки выдать желаемое за действительное. В ст.554 ГК РФ никаких обязательных реквизитов идентификации нет, там общая категория: «данные, позволяющие определенно установить», а что это за данные? Конечно, кадастровый номер – это хороший идентификатор, он исключит всякие споры, относительно объекта, но и в отсутствии кадастрового номера стороны могут с помощью иных категорий описать предмет недвижимости, передаваемый, т.о., чтобы исключить споры, относительно того, что является предметом.
К счастью, ПП ВАС № 54 постепенно стало формировать иную практику. В п.2 ПП ВАС пишет достаточно нейтральную фразу: «Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости».
Достаточно, но не обязательно. Сейчас постепенно эта идеология регистрирующих органов, иногда поддерживающих их судов, связанных с отказом государственной регистрации перехода ПС со ссылкой на то, что договор не заключен, т.к. нет кадастрового номера, сейчас эта практика сходит на нет, но еще существует.
Более того, п.2 ст.554 ГК РФ интересен и с т.з. того, что там содержится закрепление принципа непротиворечивого поведения. Там описывается ситуация следующего порядка, когда в самом договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом договора, нет, но эти данные появляются в иных документах, составляемых сторонами, например, в подписываемом ими передаточном акте. ВАС для такой ситуации прямо указывает, что если достаточные данные фиксируются в ином документе (не в договоре, а, например, в передаточном акте), то это обстоятельство не может служить основанием для признания договора незаключенным и для отказа в государственной регистрации перехода ПС по такому договору. Все абсолютно верно с т.з. доктрины непротиворечивого поведения, ибо существенность условия – это категория, которая вводится только для сторон. Если у них нет никаких споров относительно того, что передается, и отсутствие этих споров мы видим из факта передачи и документов, оформляющих эту передачу, то последующая ссылка одной из сторон на незаключенность договора является недобросовестным поведением, вступает в противоречие с предшествующим поведением стороны, подписавшей акт приема-передачи.
Равным образом, и регистрирующий орган не должен быть святее Папы Римского. Если у сторон отсутствует спор относительно предмета договора, и из документов видно, что этот спор отсутствует, то регистрирующий орган не должен формально подходить к решению вопроса, связанного с заключенностью/незаключенностью договора. Стороны сами показывают, что они этот предмет согласовали, поэтому ВАС РФ указывает, что основанием для отказа в государственной регистрации перехода ПС по такому договору указанное обстоятельство быть не может. Указывает абсолютно правильно.
Если в договоре КП в целом предмет – это единственное существенное условие, то, применительно к продаже недвижимости, к предмету добавляются дополнительные существенные условия. В частности, существенным условием всякого договора продажи недвижимости является цена. В ст.555 ГК РФ прямо указывается, что цена должна быть определена или быть определимой, исходя из условий договора, и правила п.3 ст.424 ГК РФ к продаже недвижимости неприменимы.
По всей видимости, это регулирование связано с тем, что наш законодатель считает всякий объект недвижимости уникальным, по этой причине невозможна аналогия, применение правил ст.424 ГК РФ. Тут в его защиту следует отметить, что законодатель системен. По сути дела, в любом договоре, предметом которого является недвижимое имущество, мы встретимся с аналогичным регулированием. Поэтому ст.555 ГК РФ находится в системе с иными установлениями, и воплощает идеологию нашего законодателя, согласно которой цена во всяком договоре недвижимого имущества, в т.ч. КП недвижимости – это существенное условие. И под страхом признания договора незаключенным эта цена должна быть в договоре определена или быть определимой, исходя из его условий.
Вот два существенных условия – предмет и цена. Эти два существенных условия характерны для любого договора продажи недвижимости. Однако применительно к отдельным разновидностям этого договора круг существенных условий может расширяться. Достаточно показательным примером этого являются правила ст.558 ГК РФ, которые посвящены продаже жилых помещений. п.1 ст.558 ГК РФ: существенным условием дополнительным для продажи жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих права на жилое помещение с указанием на объем и характер их прав.
Если у нас предметом договора КП выступает нежилая недвижимость, существенных условий два:
предмет;
цена.
Если речь идет о продаже жилой недвижимости, существенных условий три:
предмет;
цена;
перечень лиц, сохраняющих права на жилое помещение с указанием на объем и характер их прав;
Норма тоже глупая и абсурдная. Лица, сохраняющие право на жилое помещение – это категория, которая существует объективно, и вряд ли она предметом договоренности может являться. Но если кто-то сохраняет право на жилое помещение, то вне зависимости от того, договоримся мы об этом или нет, он будет сохранять это право на жилое помещение. Кроме того, эта норма ни от чего никого не защищает. Кажется, что эта норма для защиты интересов покупателя, но на самом деле закон объявляет это существенным условием, т.е. если это условие не будет согласовано, договор не заключен. Если оно будет согласованно – договор заключен, но не ст.558 ГК РФ дает защиту покупателя, который столкнется в правами 3х лиц, не оговоренных в договоре, а ст.460 ГК РФ, которая находится в общих правилах – это приобретение вещи, обремененной правами третьих лиц, и ст.460 ГК РФ в качестве вариантов защиты дает право на уменьшение покупной цены или отказ от договора. Поэтому для чего эта ст.558 ГК РФ - понять сложно. Но и опять, если мы не понимаем логику установления, если мы считаем, что это установление глупо, это не повод сказать: значит нет п.1ст.558 ГК РФ. К сожалению, он есть. И получается, что это дополнительное существенное условие, которое под страхом незаключенности стороны должны согласовать.
Ряд вопросов: а если нет таких лиц, сохраняющих право на жилое помещение, можно про них ничего не писать? Из того, что это существенное условие, получается, что для того чтобы договор был заключен, соглашение по этому поводу должно быть достигнуто. И если таких лиц нет, во избежание проблем и сложностей, во избежание признания договора незаключенным, стороны должны написать: «лица, сохраняющие право на жилое помещение, отсутствуют». А если они этого не напишут, то существенное условие не будет согласованно, дальше открывается возможность для констатации такого договора как незаключенного. Этот пример лишний раз показывает, что данная норма никого ни от чего не защищает.
Еще один вопрос: если на самом деле такие лица есть, а стороны в договоре пишут, что такие лица отсутствуют (не важно, по какой причине). Можем мы признать договор незаключенным на этом основании? Нет, потому что ст.558 ГК РФ, выдвигая это как существенное условие, требует договоренности сторон на сей счет. А соответствует ли эта договоренность или нет действительности с т.з. ст.558 ГК РФ не имеет никакого значения. Да, если эта договоренность не соответствует действительности, может включиться механизм защиты о ст.460 ГК РФ, мы можем ставить вопрос о признании соответствующего договора недействительным с т.з. ст.178, 179 ГК РФ, но с позиций заключенности все будет в порядке.
В этой связи попытка ВС иначе истолковать эту ситуацию, которая была в 2005 году в Обзоре судебной практики за 4 квартал 2005 года, ВС РФ разбирал похожий казус, когда установленное в договоре соглашение по поводу лиц, сохраняющих право на жилое помещение, не соответствовало действительности. ВС сказал: раз оно не соответствует действительности, значит, договор не заключен. Это абсолютно извращенное толкование п.1 ст.558 ГК РФ. Из ее текста вытекает, что стороны должны лишь достичь договоренности, а соответствует она действительности или нет, не имеет вообще никакого значения, потому что при этой логике, которую использует ВС, тогда у нас вообще, какие условии существенные?
1. Условие о предмете; 2. Условия, названные в законе; 3. Условия, на включении которых в договор настаивает одна из сторон.
Т.е. когда перед нами договор уже заключенный, всякое условие, содержащееся там – существенное, потому что оно туда попало либо в силу указания закона, либо потому что на этом настаивала одна из сторон. Допустим, стороны пишут: «качество передаваемого фломастера соответствует высочайшим европейским стандартам», а по факту фломастер не пишет, договор заключен? Да. Мы достигли соглашения по поводу существенных условий. А то, что наше соглашение не соответствует действительности, в данном случае фломастер не обладает качествами, является лишь основанием для предъявления требования из заключенного договора. А ВС сам не понимает, что делает. Потому что если признать такой договор (в котором написано то, что не соответствует действительности), незаключенным, это значит, что никаких требований из этого договора предъявить нельзя. Убытки взыскать, например, невозможно будет, потому что нет правового основания, нет договора, но ВС это не смущает. Там по принципу целесообразности: как вижу – так и делаю. Хотя из идеологии ст.588 ГК РФ такой подход не вытекает, что еще раз подчеркивает ключевую идею: ст. 558 ГК РФ никого и не от чего не защищает. А защиты, содержащейся в ст.460 ГК РФ для покупателя в т.ч. жилой недвижимости было бы вполне достаточно. Глупая бессмысленная норма, но она существует, и мы вынуждены во всяком договоре продажи недвижимости указывать, что таких лиц, допусти, нет.
Если у нас жилая недвижимость, 3 существенных условия, если нежилая недвижимость – 2 существенных условия (предмет и цена).
Требования к форме договора КП недвижимости.
ст.550 ГК РФ: Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонам.
Исходя из п.2, эта форма выступает конститутивным элементом договора продажи недвижимости. Несоблюдение установленных требований к форме является основанием для недействительности договора.
Вопрос: если стороны заключают договор КП недвижимости в устной форме, последствия? Недействительность.
Если они заключают договор КП недвижимости в письменной форме посредством обмена документами? Тоже недействительность.
В законе написано, что несоблюдение всех установленных выше правил (это и письменная форма, и посредством единого документа) влечет недействительность соответствующего договора.
Раньше для отдельных разновидностей договора КП содержались правила о государственной регистрации такого договора, но с 1 марта 2013 года это требование о государственной регистрации отменено.
Есть еще и государственная регистрация перехода права, а там матрица регулирования иная. Государственная регистрация перехода права не нуждалась никогда и до сих пор не нуждается в специальном упоминании в законе, государственная регистрация перехода права нужна во всяком случае такого перехода. Поэтому и сейчас, несмотря на отмену государственной регистрации договора, требование о государственной регистрации перехода права должны соблюдаться, и мы о них поговорим.
Исполнение договора КП недвижимости.
Обязанность продавца состоит в том, чтобы передать соответствующий товар (недвижимое имущество) и перенести титул в отношении этого передаваемого товара.
Что касается фактической передачи, то регулирование связанных с этим вопросов содержится в правилах ст.556 ГК РФ: передача недвижимого имущества должна оформляться с помощью такого документа как передаточный акт.
Значение передаточного акта исключительно доказательственное. Т.е. совершение передаточного акта не является изменением договора. В частности, например, если в этом передаточном акте фиксируются недостатки передаваемого недвижимого имущества, то эта фиксация сама по себе не создает индульгенцию для продавца в отношении указанных недостатков. Этот передаточный акт, его совершение и несовершения не влияют на действительность и заключенность договора. Значение передаточного акта только доказательственное. Что он доказывает? Он доказывает только фактическую передачу имущества. Причем, с позиции современной доктрины и правоприменительной практики, имея доказательственное значение, передаточный акт не является единственно возможным доказательством. Факт ввода во владение может быть доказан и с помощью иных средств доказывания. Следовательно, даже отсутствие передаточного акта не исключает ситуации, что, допустим, продавец с помощью иных средств доказывания докажет, что эта передача фактически была осуществлена.
Еще одно значение передаточного акта, но косвенное, зафиксировано в п.1 ст.556 ГК РФ, где написано, что с момента подписания передаточного акта обязательство продавца считается исполненным. «Считается исполненным», где-то мы эту фраз уже видели – где? В ст.458, 459 ГК РФ, которые регулируют вопрос о переходе риска случайной гибели, приравнивая его к моменту, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче вещи. Поскольку в §7 никакого специального регулирования относительно риска случайной гибели нет, а используется та же фраза «считается исполнившим свою обязанность», значит, мы можем говорить, что с момента подписания передаточного акта о смысле ст.556 ГК РФ на покупателя переходит риск случайной гибели. Правда, понимая, что ст.459 ГК РФ диспозитивна, и стороны могут определить иной момент перехода риска случайной гибели. Но если они не сделали этого, с позиций ст.556 ГК РФ продавец считается исполнившим свою обязанность, на покупателя переходит риск случайной гибели.
Вопрос о переходе ПС решается по совершенно иной канве. Переход ПС подлежит государственной регистрации, это ПС считается перешедшим к покупателю с момента государственной регистрации. В числе документов, которые должны предоставляться для государственной регистрации перехода ПС, передаточного акта нет. Очень часто на практике регистрация перехода ПС происходит до и без передаточного акта. Получается, что ПС перешло покупателю, а риск случайной гибели, если в договоре они не приравняли это к моменту перехода ПС, перейдет только в момент ввода во владение, в момент подписания передаточного акта или иного подобного документа, равно совершение иных действий, свидетельствующих о передаче этого имущества.
В этой фразе ст.556 ГК РФ «считается исполнившим» допущена логическая ошибка. Там удвоение сущностей происходит, потому что если буквально прочитать, то для того чтобы продавец считался исполнившим свою обязанность, надо вручить и подписать передаточный акт. Это очевиднейшее недоразумение, потому что подписание передаточного акта – это символ вручения. Вручить недвижимое имущество как таковое невозможно, именно для этого придумали передаточный акт. Представим ситуацию, что дважды продавец вручает покупателю одно и то же недвижимое имущество, только после двукратного вручения он считается исполнившим обязанность, это абсурд. Два раза вручить невозможно. Это очевиднейшая глупость, на которую не стоит обращать внимания. Любое из соответствующих действий, хоть вручение, не оформляемое никаким образом, хоть передаточный акт как символ соответствующего вручения, приводят к тому, что продавец считается исполнившим свою обязанность, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Продавец должен, помимо фактического вручения, перенести на покупателя титул.
Это требование к исполнению продавцом своей обязанности регламентируется предписаниями ст.551 ГК РФ, которая говорит о том, что переход ПС происходит в момент государственной регистрации. П.3 этой ст.551 ГК РФ допускает в случае уклонения от государственной регистрации соответствующее требование о понуждении к государственной регистрации. Нам из ст.165 ГК РФ известно было возможное требование о понуждении к государственной регистрации договора, а в ст.551 ГК РФ есть возможное понуждение к государственной регистрации перехода права. Смысл в ст.551 достаточно большой, она не дублирует ст.165 ГК РФ.
С т.з. вопросов, возникающих при этой государственной регистрации, а также в случае неисполнения соответствующей обязанности со стороны продавца, необходимо обратить внимание на предписания п.60-62 и 64 Постановления Пленума 10\22. Там известные вещи зафиксированы, какие требования могут предъявляться к покупателю в случае неисполнения обязанности продавцом, там регламентируется вопрос о допустимо иске из ст.398 ГК РФ и требование о передаче соответствующего недвижимого имущества, регламентируется вопрос, связанный с применением правил п.3 – иска о принуждении. Там две высших судебных инстанции высказывают достаточно здравую мысль о том, что само по себе предъявление требования о понуждении к государственной регистрации перехода права в ситуации, когда недвижимость не передана, невозможно. Потому что возникнет палеотип, этот переход права незащитим, и в ситуации, когда вещь не передана покупателю, тот, чтобы защитить свой интерес, должен соединять два требования: из ст.398 ГК РФ – требование о передачи вещи и требование о понуждении к государственной регистрации перехода прав.
Кроме того в п.5 ПП №54, где содержится разъяснение тех же самых вопросов, связанных с исполнением продавцом своей обязанности по передачи вещи и по переносу титула на покупателя, но только применительно к такому объекту данного договора как будущая недвижимость. Тоже там ничего экзотического ВАС не предлагает. Абсолютно логичные разъяснения о том, что, например, в случае, когда заключен договор КП будущей недвижимости, само по себе заключение договора не дает покупателю право потребовать у продавца создания такого недвижимого имущества и передачи ему. И иск о понуждении к исполнению обязанностей в натуре задается рамками только ст.398 ГК РФ, возможен только в том случае, когда у продавца имеется соответствующий объект, и права на этот объект не переданы третьему лицу.
К продаже недвижимости также как и к любому иному договору КП предъявляются требования с т.з. качества передаваемого товара. Точно также обязанность продавца включает в себя необходимость передать имущество, качество которого соответствует условиям договора. В этой связи возникает вопрос о тех способах защиты, которые доступны покупателю при нарушении соответствующего условия о качестве. Здесь есть регулирование в ст.557 ГК РФ, но оно является избыточным. Нам владение азами логики и наличия здравого смысла уже позволит дать ответ на соответствующий вопрос, даже в отсутствии этого регулирования.
С т.з. вопроса качества, поскольку у нас нет исключающих применения соответствующих правил норм §7, сохраняет свое значение деление всех недостатков на существенные и несущественные. В случае наличия несущественных недостатков в отношении недвижимого имущества, переданного по договору КП недвижимости у покупателя 3 способа защиты:
- уменьшение цены;
- безвозмездное устранение недостатков;
- возмещение собственных расходов на устранение недостатков.
Если недостаток в отношении недвижимого имущества, переданного по договору КП недвижимости, является существенным. В общих правилах было 5, появлялись дополнительно:
- отказ;
- право на замену.
Право на замену не возможно. Всякий объект недвижимости уникален, здесь природа отношений исключает возможность использования такого способа защиты как право на замену, о чем ст.557 ГК РФ и говорит. Т.е. получается, что сохраняет значение деление недостатков на существенные и несущественные. При несущественных 3 способа защиты – при существенных – 4, ибо требование замены вступает в противоречие с существом договорной конструкции.