1.2 Основные модели ипотечного кредитования: зарубежный опыт

В практике ипотечного кредитования по способу привлечения финансовых ресурсов принципиально различаются между собой две модели жилищного ипотечного кредитования: открытая двухуровневая (американская) и одноуровневая автономная (германская) [40, c.15].

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, после оформления закладных на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом:

• переуступить их вторичным инвесторам;

• сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать их вторичным инвесторам или права участия (доли) в таких пулах;

• выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Схема рынка ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.2

Рисунок 1.2 – Схема рынка ипотечного кредитования двухуровневой модели

Реализация открытой двухуровневой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Государство же жестко контролирует наличие баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

По американскому образцу развиваются системы ипотечного кредитования в Великобритании, Ирландии, Австралии, Испании, Новой Зеландии, Нидерландах, странах Южной Африки, Латинской Америки. Именно двухуровневая модель взята за основу ипотечного кредитования в Российской Федерации, но адаптирована под российские условия экономики.

Суть одноуровневой модели принципиально отличается от двухуровневой сберегательно-ссудным принципом её функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели, право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем, сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита. [40, с.20]

Принцип функционирования германской модели представлен на рисунке 1.3

Рисунок 1.3 – Принцип функционирования германской модели ипотечного кредитования

По немецкому образцу развиваются системы ипотечного жилищного кредитования во Франции, Австрии, Италии, Чехии, Словакии, Венгрии, Латвии, Словении и др.

Для того чтобы понять, какая модель ипотечного кредитования является наиболее эффективной, необходимо определить преимущества и недостатки каждой из них, применив сравнительный анализ.

Преимущества и недостатки американской и немецкой модели ипотечного кредитования представлены в таблице 1.1

Таблица 1.1 – Сравнение моделей ипотечного кредитования

Наименование моделей ипотечного кредитования
Двухуровневая		Одноуровневая
преимущества	недостатки		преимущества	недостатки
Является открытой моделью	Подвержена рискам и достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка		Модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности	Является замкнутой моделью
При приобретении готового жилья, оплачивается незначительная часть стоимости собственными средствами, оставшаяся – заемными денежными средствами	Объемы кредитования ограничены платежеспособностью заемщика		Реализация сбалансированной модели не требует поиска ипотечным банком кредитных ресурсов	Объем кредитования ограничен объемом сбережений
Растущий объем инвестиций в жилищное строительство из-за большого числа участников финансового рынка	Широкое применение модели возможно только в странах с очень устойчивой экономикой		Возможно применение данной модели в странах с неустойчивой экономикой	Менее зависима от вторичного рынка ценных бумаг под закладные

Исходя из данных таблицы 1.1, можно сделать вывод о том, что с точки зрения экономических процессов наиболее эффективной выглядит американская двухуровневая модель, так как является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена рискам и достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является следующее:

• процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговых льгот и целевых адресных дотаций;

• разделение жилищного финансирования на две части: кредитование строительства жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населением (ипотечное кредитование). Строительное кредитование осуществляется на общих рыночных условиях. При ипотечном кредитовании покупки жилья, займы предоставляются обычно на длительный срок под залог приобретённой недвижимости;

• стабильно действующий вторичный рынок закладных.

Резюмируя все вышеизложенное можно сделать следующие выводы:

Во-первых, государство контролирует наличие баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных банками эмитентам в обеспечении этой эмиссии.

Во-вторых, осуществляется поддержка инвестора (создание различных организаций, способствующих снижению риска) и кредитора (установление предельных ставок по вкладам в депозитных институтах с целью ограничения конкуренции в данном секторе рынка ссудного капитала), страхование вкладов.

В-третьих, активно используется предоставления налоговых льгот финансовым институтам, специализирующимся на ипотечном кредитовании.

И наконец, при выборе модели ипотечного кредитования необходимо провести анализ действующей экономической ситуации в стране, а также необходимо изучить сам рынок ипотечного кредитования.