2 Развитие ипотечного кредитования в условиях алтайского края (на примере пао «росбанк»)

2.1 Особенности рынка ипотечного жилищного кредитования в Алтайском крае

Развитие региональной системы ипотечного кредитования находится под воздействием следующей совокупности конкретных социально-экономических факторов, таких как: темпы роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, степень институционализации рынка жилья и другое.

Для регионального рынка ипотечного жилищного кредитования 2014-2015 года были неоднозначными. С одной стороны ипотечное кредитование является самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. С другой стороны, после периода бурного развития в первой половине 2014 года и замедления темпов роста во втором полугодии в конце года на ипотечный рынок повлияли падение цен на нефть и последовавшие за ним снижение курса рубля, рост процентных ставок и сокращение ликвидности в банковской системе.

Деятельность по ипотечному кредитованию в крае осуществляется как в виде реализации самостоятельных ипотечных программ кредитных организаций, так и в форме участия банков в федеральной программе ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОАО «АИЖК»), при перепродаже закладных которой кредитные организации восстанавливают свою ресурсную базу для продолжения ипотечного жилищного кредитования.

В Алтайском крае в результате последовательной и целенаправленной работы развивается система долгосрочного жилищного кредитования, представленная на сложившемся рынке жилья [24]:

• открытым акционерным обществом «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (далее – ОАО «АЖИК») - региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»);

• обществом с ограниченной ответственностью «Алтайская ипотечная корпорация» (далее –ООО «АИК») - сервисным агентом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», работающим по его стандартам;

• кредитными организациями.

Взаимодействие участников по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования осуществляется согласно Соглашению о сотрудничестве, заключенному между Администрацией Алтайского края, ОАО «АЖИК» и ОАО «АИЖК» в 2002 году.

С 2014 года застройщикам жилых домов предлагаются новые ипотечные программы, разработанные ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: «Жилье для российской семьи», «Арендное жилье», а также пилотный проект «Наем с правом выкупа», позволяющие снизить стоимость возводимого жилья. [53]

Действия Агентства являются ориентиром в целом для ипотечного рынка.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и стремление расширить линейку предлагаемых продуктов привели к резкому увеличению количества игроков на рынке ипотечного кредитования, как Российской Федерации, так и Алтайского края [39, с.64]. Безусловно, конкуренция между финансовыми организациями, работающими на этом рынке, высока. Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают разнообразные программы ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования является высококонцентрированным.

При этом из анализа фактических данных жилищного рынка следует что, проблема обеспечения населения жильем в Алтайском крае остаётся достаточно острой. На начало 2015 года в очереди нуждающихся в обеспечении жильем зарегистрировано 43291 тыс. семей, что составляет 4,4 % от общего числа семей, проживающих в крае. Следует отметить, что на начало 2015 года считались нуждающимися в улучшении жилищных условий более 57 тыс. семей. Большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму практически невозможно. [51].

По данным Банка России, в январе 2015 года выдано 43025 ипотечных кредитов на общую сумму 70,5 млрд рублей, что составляет порядка 90% от уровня января 2014 года как в количественном, так и в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,63 млн рублей по сравнению с 1,73 млн рублей по итогам 2014 года.

Рисунок 2.1 – Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2013-2015гг., помесячно

Средневзвешанная ставка выдачи в январе 2015 года составила 14,2% годовых, что является максимальным значением с начала 2011 года.

Следует отметить, что приведенная статистика включает в себя кредиты, выданные в январе 2015 года, но одобрение по которым было получено в конце 2014 года.

Рисунок 2.2 – Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течении месяца в 2011-2014гг., % годовых

При этом в январе-феврале 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам банков составляли 14,5-16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах), что повлияло на дальнейший рост ставок выдачи в статистике Банка России. Ряд банков, ранее повысивших ставки по ипотеке до запретительных значений, в начале 2015 года снизили ставки до уровня основных участников рынка (15-17%). [53]

В 2014 году банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях при этом проводили разнонаправленную ценовую политику. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. По данным Банка России, с начала 2013 года и до IV квартала 2014 года отмечалось существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом 10 – 20% и сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%. Это может свидетельствовать о смягчении банками в этот период стандартов ипотечного кредитования и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет 47,5%, а с первоначальным взносом менее 20% – 27,7%, что может в перспективе стать источником системных рисков. В то же время качество ипотечного портфеля пока находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – 95,5%.

Утвержденная в середине марта 2015 года программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья и жилья в новостройках позволило поддержать как рынок ипотечного жилищного кредитования, так и отрасль жилищного строительства, а также увеличить базу клиентов банковского сектора. В рамках данной программы для заемщика, приобретающего жилье на этапе строительства или в новостройке, ставка по ипотечному кредиту не превышала 12% годовых в рублях [53], что в свою очередь поспособствовало устойчивому росту рынка ипотечного кредитования, появлению большей конкуренции в банковской среде в данном направлении и увеличению темпов жилищного строительства. Все это свидетельствует о том, что все банки должны быть заинтересованы в создании и развитии ипотечных программ, как своих собственных для создания доходного и относительно низкорискового портфеля, так и агентских, в которых банк осуществлял бы выдачу кредита и его последующее рефинансирование у других финансовых институтов.

Доля банков с государственным участием (ПАО «Сбербанк России», ПАО «ВТБ 24», АО «Газпромбанк», ОАО «Россельхозбанк») составляет 83% рынка, доля ПАО «Сбербанк России» и ПАО «ВТБ 24» – 75%. Доля партнеров АИЖК, каковыми являются региональные банки, равна 13,3%, 3,7% приходится на остальных участников рынка.

Таблица 2.1 – Банки – основные участники рынка ипотечного кредитования в 2015 году

Кредитная организация	Программа	Доля на рынке, %
А	1	2
1. ПАО «Сбербанк России»	Собств. программа	40,6
2. ПАО «ВТБ 24»	Собств. программа	34,3
3. ОАО «АлтайБизнес-банк»	Фед. стандарт	5,8
4. АО «Газпромбанк»	Собств. программа	4,7
5. ООО «Алтайкапиталбанк»	Фед. стандарт	2,4
6. АО «Россельхозбанк»	Собств. программа	2,4
7. ООО «СИБСОЦБАНК»	Фед. стандарт	2,3
8. АО КБ «ФорБанк»	Фед. стандарт	1,8
9. ПАО «АК БАРС» Банк	Собств. программа	0,8
10. ПАО «РОСБАНК»	Собств. программа	0,8
Всего		95,9

Из таблицы 2.1 следует, что в десятку основных участников рынка входят четыре региональных банка: ООО «АлтайБизнес-Банк», ООО «СИБСОЦБАНК», АО КБ «ФорБанк» и ООО «Алтайкапиталбанк», работающие по федеральным стандартам ОАО «АИЖК». Региональные банки, благодаря программам рефинансирования ОАО «АИЖК», являются целевой аудиторией агентства.

С ростом цен на недвижимость растет и средний размер кредита. По состоянию на 1 октября 2014 года средний размер кредита составил 1017 тыс. рублей, что выше уровня 2013 года (908 тыс. рублей), но все еще ниже уровня 2009 года (1172,6 тыс. рублей). Средневзвешенный срок кредитования уменьшается и на 01.10.2014 составлял 175,6 мес. (около 15 лет), в 2009 году составлял более 18 лет. [53]

Стоимость квадратного метра жилья продолжает расти, на 01.10.2015 средневзвешенная стоимость жилья составила 38928 руб. за кв. м, в сравнении с 2007 годом увеличилась более чем в 1,5 раза [53]. Но при этом ипотечное кредитование является одним из наиболее вероятных способов решения проблемы приобретения жилья, а число банков, предлагающих ипотечные программы, возрастает, что приводит к смягчению условий кредитования, появлению интересных и выгодных кредитных предложений. Государственная поддержка, оказываемая ипотечным заемщикам, позволяет решить многие вопросы по развитию рынка ипотечного кредитования.

Доступность ипотечного кредитования определяется соотношением платежа к уровню доходов (при этом большинство банков ограничивают ежемесячные платежи на уровне 30-40% от доходов семьи). При приобретении однокомнатной квартиры средней стоимостью 1,5 млн. руб. в г. Барнауле необходимо иметь первоначальный взнос в размере 150 тыс. руб. и подтвержденный ежемесячный совокупный семейный доход не менее 40 тыс. руб. При этих условиях возможно получение кредита в размере 1350 тыс. руб. на 20 лет с ежемесячным платежом около 18 тыс. руб. [53].

Ипотечный кредит под залог жилья, с одной стороны, позволяет домашним хозяйствам в короткие сроки решить жилищную проблему, инвестируя свои сбережения и доходы в недвижимость, снижая социальное напряжение в обществе, а с другой стороны, вовлекает недвижимость в экономический оборот, развивая финансовый и жилищный рынок, увеличивая инвестиционные возможности экономики.

Государство поддерживает ипотечное кредитование через институты развития, такие как ОАО «АИЖК». Кредитным организациям, участвующим в программах Агентства, по сути, даются гарантии, что ипотечные ценные бумаги, выпущенные ими, будут выкуплены, причем по фиксированной ставке. Продажа ипотечных закладных позволяет кредитным организациям решать проблемы с ликвидностью в те моменты, когда они возникают [53].

По этому, в рамках целевой программы «Жилье для российской семьи», до 1 июля 2017 года предполагается построить 25 млн кв. м жилья экономического класса. При этом квадратный метр такого жилья будет продаваться по цене ниже рыночной на 20% и не выше 35 тысяч рублей.

В рамках программы «Арендное жилье», которая разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 07.05.2012 №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусмотрено формирование рынка наемного жилья социального использования [12]. По состоянию на 31.12.2014 года было подписано 18 соглашений о финансировании проектов строительства арендного жилья и заключено 28 соглашений с субъектами Российской Федерации о намерениях развития рынка аренного жилья [53].

В 2014 году был запущен пилотный проект «Наем с правом выкупа» с целью оказания помощи заемщикам ОАО «АИЖК», которые не имеют возможности исполнять обязательства по ипотечному кредиту. В рамках данного проекта у заемщика выкупается недвижимость по рыночной цене. При этом у заемщика и членов его семьи сохраняется право проживать в квартире и использовать площадь на условиях долгосрочного найма и в будущем выкупить ее обратно по фиксированной цене. За счет средств от продажи квартиры Агентство полностью погашает долг заемщика по ипотечному кредиту, тем самым прекращая рост просроченной задолженности и суммы пеней по нему. [53].

Все перечисленные меры государственной поддержки ипотечного кредитования и разработанные программы ОАО «АИЖК» обеспечивают большую доступность жилья для граждан РФ.

В последние годы Алтайский край участвует практически во всех федеральных программах по жилью. За счет бюджетных средств земельные участки под строительство обеспечиваются инфраструктурой.

Таблица 2.2 – Покупательная способность жителей Алтайского края

Показатели	01.10.2014
А	1
1.Средняя заработная плата одного работающего, руб.	18410
2. Средняя стоимость 1 кв. м жилья, руб.
на первичном рынке	38928
на вторичном рынке	44476
3. Количество среднемесячной заработной платы для приобретения 40 кв. м жилья на первичном рынке	84,6
на вторичном рынке	96,6

В то же время данные, приведенные в таблице 2.2 показывают, что платежеспособный спрос невелик: средний житель Алтайского края для покупки квартиры на вторичном рынке площадью 40,0 кв. метров должен отложить 97 своих среднемесячных зарплат [53].

Таким образом, большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму практически невозможно, а ипотечное кредитование является одним из наиболее вероятных способов решения проблемы приобретения жилья. При этом, число банков, предлагающих ипотечные программы, возрастает, что приводит к смягчению условий кредитования, появлению интересных и выгодных кредитных предложений. А государственная поддержка, оказываемая ипотечным заемщикам, позволяет решить многие жилищные вопросы и расширить круг клиентов банковского сектора.

Из всего вышеизложенного следует, что система жилищного ипотечного кредитования является самым важным связующим звеном между финансовым и жилищным рынками, инвесторами, которые желают разместить свободные денежные средства на длительный срок, и гражданами. Механизм ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет решить целый комплекс социально-экономических задач, включая не только улучшение жилищных условий трудоспособного населения и увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья, но и расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка.