2.2 Краткая характеристика пао «росбанк» и его место на рынке жилищного кредитования

Публичное акционерное общество «РОСБАНК» (сокращенное наименование - ПАО «РОСБАНК») зарегистрирован 2 марта 1993 года под названием АКБ «Независимость». Деятельность Банка регулируется Центральным Банком Российской Федерации (лицензия Банка России № 2272, бессрочная). Мажоритарным акционером ПАО «РОСБАНК» является Акционерное общество «Сосьете Женераль» (SocieteGeneraleS.A.), созданное по законодательству Франции и входящее в одну из крупнейших в Европе финансовых групп. Уставный капитал ПАО «РОСБАНК» на 01.01.2015 составил 100,7 млрд. рублей, собственный капитал банка составил 110,36 млрд. рублей [54].

ПАО «РОСБАНК» последовательно реализует стратегию крупного универсального финансового института, предлагающего широкий спектр услуг юридическим и физическим лицам.

ПАО «РОСБАНК» является лидером на рынке потребительского кредитования и автокредитования, но отдельным приоритетным направлением является развитие ипотечного кредитования [54].

Топ-10 банков по выдачам ипотечных кредитов в 2014 году (млн.руб.) представлены в Приложении 3.

Таблица 2.3 – Основные результаты работы ПАО «РОСБАНК» (тыс.руб.)

Показатели	01.01.2012	01.01.2013	01.01.2014	01.01.2015	Темп роста, %
А	1	2	3	4	5
1. Величина активов	599456696	650365103	688780574	941416715	157
2. Собственные средства (капитал) банка	65251488	83975733	88117437	110360041	169
3. Уставный капитал банка	15514019	15514019	15514019	15514019	100
4. Объем вкладов	133944022	138652630	155453398	166942633	124
5. Чистая прибыль	7278099	11655684	4484109	7385484	101
6. Общая рентабельность деятельности, %	15,1	23,9	11	12,3	81

Из таблицы 2.3 видно, что величина активов ПАО «РОСБАНК» в 2015 году увеличилась на 57%, по сравнению с 2012 годом, что свидетельствует об эффективном использовании финансовых ресурсов. Что касается собственных средств, то темп роста также положителен, и в 2015 году по сравнению с 2012 годом увеличился на 69%. Это в свою очередь говорит о повышении темпа развития организации. Темп роста объема вкладов на 2015 год увеличился на 24% по сравнению с 2012 годом, что свидетельствует о расширении клиентской базы. Что касается общей рентабельности деятельности, то снижение говорит о негативной тенденции снижения прибыльности организации. При этом, если рассматривать общую рентабельность ПАО «РОСБАНК», то можно сделать вывод о том, что Банк все-таки ведет прибыльную деятельность.

В общем итоге динамика показателей, представленная в таблице 2.3 свидетельствуют о развитии банка: росте активов, расширении клиентской базы, увеличении объемов кредитования, совершенствовании ассортимента услуг, внедрении передовых банковских технологий.

Таблица 2.4 – Структура пассивов банка ПАО «РОСБАНК», (%)

Показатели	2014 г.	2015 г.	Изменение
А	1	2	3
1. Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	59,2%	62,5%	3,3
2.Средства кредитных организаций	24,4%	25,8%	1,4
3. Выпущенные долговые обязательства Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	9,4%	8,6%	-0,8
4.Кредиты, депозиты и прочие средства Центрального Банка Российской федерации	5,2%	0,7%	-4,5
5. Прочие обязательства	1,6%	2,2%	0,6

Из таблицы 2.4 можно видеть, что основным источником средств, составляющих ресурсную базу ПАО «РОСБАНК» являются именно средства клиентов, не являющихся кредитными организациями. Это в свою очередь свидетельствует о доверии клиентов к ПАО «РОСЬАНК» и о надежности самого Банка.

Ниже на диаграмме представлена динамика собственных средств банка за период 2012 - 2015 годов.

Рисунок 2.3 – Динамика собственных средств ПАО «РОСБАНК», (тыс. руб.)

Уставный капитал Банка на 01.01.2015 г. составил 15 154 019 тыс. рублей. Размер собственных средств Банка на 01.01.2015 г. –110 360 041 тыс. рублей.

В структуре привлеченных средств наибольшую долю (62,5%) занимают средства клиентов, не являющихся кредитными организациями. Из которых 37,2% - вклады граждан. Величина вкладов на 01.01.2015 г. – 166 942 633млн. рублей. Темпы роста вкладов в 2015 году составили 107%, что говорит о доверии вкладчиков к Банку.

Наиболее высокими темпами в последние годы растет кредитование физических лиц.

Стратегией, принятой в банке, предусмотрено его дальнейшее развитие как универсальной кредитной организации, а также усиление позиций на финансовом рынке Алтайского края.

Для того чтобы понять эффективную ли стратегию проводит ПАО «РОСБАНК» необходимо провести SWOT-анализ деятельности.

Таблица 2.5 – SWOT – анализ деятельности ПАО «РОСБАНК»

Сильные стороны – S	Слабые стороны – W
Высокопрофессиональная система управления Банком Надежность банка Большая клиентская база Индивидуальное обслуживание клиентов Широкий ассортимент предлагаемых услуг Высокое качество обслуживания и высокий уровень сервиса (дополнительные услуги)	Большое количество Банков – конкурентов Недостаточно развита рекламная компания (особенно в регионах) Неучастие персонала в принятии управленческих решений Отсутствие широкой сети банкоматов Малоизвестный бренд в отдельных регионах Недостаточно точное выявление потребностей клиентов
Возможности - O	Угрозы – T
Разработка новых стратегий мотивации персонала Улучшение условий предоставления кредита Отсутствие у конкурентов многих видов кредитования Предложение долгосрочных отношений добросовестным клиентам Банка (льготные условия кредитования) Резкий рост спроса на отдельные виды банковских услуг Желание получения кредита с минимальными затратами	Изменение законодательной базы Сложность процедуры возврата кредитов, вышедших на просрочку Увеличение количества новых конкурентов Изменение предпочтений клиентов Существенные затраты на судебные разбирательства Увеличение количества людей, получающих «серую» и «черную» заработную плату, а также неофициально трудоустроенных.

SWOT – анализ деятельности ПАО «РОСБАНК» (таблица 2.5) показывает, что высокое качество обслуживания, надежность и высокий уровень сервиса позволяет создать привлекательный образ Банка, а также увеличить узнаваемость бренда, что в свою очередь дает возможность конкурировать на рынке банковских услуг. При этом индивидуальный подход определяет платежеспособность и кредитоспособность, что позволяет снизить количество просроченных кредитов.

Но в результате непонимания нужд потенциальных клиентов, недостаточно полного выявления потребностей, возникает вероятность потери данных клиентов.

А недостаточно развитая рекламная стратегия Банка по продвижению бренда может снизить приток заемщиков.

Из SWOT – анализа видно, что необходимо опасаться появления большого количества новых банков на рынке кредитования, которое вместе с неузнаваемостью бренда может повлечь за собой пересмотр ценовой политики и значительные финансовые убытки. В итоге, негативным последствием может стать нерентабельность Банка, а также его банкротство.

Так как, прежде всего, ПАО «РОСБАНК» нацелен на создание гибкого продуктового предложения, повышение удовлетворенности и активности нынешних клиентов, привлечение новых, оптимизацию бизнес процессов и систем управления, то стратегия развития, которой придерживается Банк, является эффективной и учитывает все сильные и слабые стороны деятельности ПАО «РОСБАНК»

Развитие ипотечного кредитования - одно из приоритетных направлений деятельности ПАО «РОСБАНК». Банк работает с АО «КБ ДельтаКредит» – 100% дочерняя структура ПАО «РОСБАНК», специализированный ипотечный банк, занимающий одну из лидирующих позиций на рынке ипотечного кредитования в России.

На данный момент ПАО «РОСБАНК» и его дочерняя структура АО «КБ ДельтаКредит» представляют достаточно широкий диапазон программ по ипотечному кредитованию в рублях.

Наличие дополнительных офисов ПАО «РОСБАНК» в городах и районных центрах  позволяет сделать услуги ипотечного кредитования доступнее для жителей Алтайского края. По программе ипотечного кредитования работают дополнительные офисы Банка в городах Бийске, Камне-на-Оби, Заринске, Белокурихе и т.д.

Ипотечные программы ПАО «РОСБАНК» представлены в таблице 2.6.

Таблица 2.6 – Программы ипотечного кредитования в ПАО «РОСБАНК» в рублях

Программа кредитования	Краткое описание программы	Процентная ставка, в %	Первоначальный взнос, в %	Срок кредитования, (лет)
А	1	2	3	4
Кредит на квартиру	Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке жилья	От 13,00	От 15,00	До 25

Продолжение таблицы 2.6

А	1	2	3	4
Ипотека на комнату	Приобретение комнаты в коммунальной квартире	От 25,00	От 13,50	До 25
Ипотечный кредит на строительство дома	Оформление ипотечного кредита на строительство или ремонт дома или квартиры	От 14,50	От 0	До 25
Ипотека в новостройке	Приобретение квартир строящихся многоквартирных домах и малоэтажных строениях под залог прав требования	От 13,00	От 20,00	До 25
Ипотечный кредит на покупку гаража	Приобретение гаража или одного машиноместа на парковке	От 13,00	От 30,00	До 10
Ипотека молодым	Приобретение жилья для тех, кто планирует увеличение и жилплощади и численного состава семьи	От 13,50	От 10	До 25
Кредит на неотложные нужды	Нецелевой ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости	От 17	От 0	До 7
Рефинансирование	Погашение долга в стороннем банке средствами, полученными по новому договору	От 13,50	От 0	До 25

Из таблицы 2.6 видно, что в ПАО «РОСБАНК» существует 8 программ ипотечного кредитования. При этом залогом ипотечного кредита могут выступать:

• квартира;

• дом;

• комната;

• доля;

• земельный участок;

• гараж;

• машиноместо;

• апартаменты.

Для того чтобы сравнить насколько конкурентоспособны данные программы на рынке жилищного кредитования, был проведен сравнительный анализ с основными банками – конкурентами (ПАО «Сбербанк России» и ПАО «ВТБ24»). Данные представлены в таблице 2.7

Таблица 2.7 – Программы ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» и ПАО «ВТБ24» в рублях

Наименование показателя	ПАО «Сбербанк России»	ПАО «ВТБ24»
А	1	2
Программы ипотечного кредитования	Кредит на первичном рынке жилья	Ипотечный кредит для покупки квартиры на первичном рынке жилья
	Кредит на вторичном рынке жилья	Ипотечный кредит на вторичном рынке жилья
	Ипотечный кредит по двум документам	«Военная ипотека»
	«Загородная недвижимость»
	«Молодая семья»
	Нецелевой кредит под залог недвижимости
	Ипотека пенсионерам
Залог	Квартира, комната, дом, земельный участок, гараж	Квартира, апартаменты, таунхаус
Срок кредита, (лет)	До 25	До 25
Первоначальный взнос, в %	От 20,00	От 20,00
Процентная ставка, в %	От 14,50	От 14,95

Исходя из показателей в таблице 2.7, можно сделать вывод о том, что ПАО «РОСБАНК» нацелен на больший круг потребностей клиентов и может предложить ипотечный кредит на индивидуальных условиях для каждого клиента, что играет немаловажную роль при выборе банка заемщиком.

Также ПАО «РОСБАНК» проводит дополнительные акции по понижению как процентной ставки, путем внесения определенного процента денежных средств от суммы кредита, и по понижению первоначального взноса, при заключении страхового продукта «Страхование ответственности».

Таким образом ПАО «РОСБАНК» с дочерним специализированным банком АО «КБ ДельтаКредит» предлагает наиболее широкий ряд услуг по ипотечному кредитованию, разрабатывает ипотечные программы согласно потребностей клиентов и придерживается политики индивидуального подхода к каждому клиенту.

2.3 Порядок организации жилищного ипотечного кредитования в

ПАО «РОСБАНК»

Организация ипотечного жилищного кредитования в ПАО «РОСБАНК» проходит в несколько этапов.

Первый этап – первичный андеррайтинг клиента, при котором происходит знакомство с потенциальным заемщиком, выявляются его потребности, определяется тип клиента, проводится консультация по программе, подходящей именно данному клиенту, и принимаются необходимые документы на оформление заявки по ипотечному кредитованию. Андеррайтинг – комплекс мероприятий, направленных на анализ платежеспособности и кредитоспособности потенциальных заемщиков [54]. На данном этапе происходит классификация клиента по двум типам:

1. по типу участия в уставном капитале:

   1. наемные сотрудники;

   2. учредители или соучредители;

   3. индивидуальные предприниматели.

2. По типу подтверждения их доходов:

   1. подтверждение официальными документами

   2. подтверждение документами по форме Банка.

Настоящим Руководством ПАО «РОСБАНК» вводятся понятия совокупного анализируемого дохода, совокупного анализируемого дохода заемщика и совокупного анализируемого дохода созаемщика(ов). Виды доходов отражены в Приложении 4.

Совокупный анализируемый доход (САД) – сумма совокупных анализируемых доходов заемщика (САДЗ) и совокупных анализируемых доходов созаемщика(ов) (САДС) [54].

(2.1)

где

САД - совокупный анализируемый доход,

САДЗ - совокупный анализируемый доход заемщика,

САДС - совокупный анализируемый доход созаемщика,

n – число созаемщиков, участвующих в сделке.

Совокупный анализируемый доход заемщика (САДЗ) рассчитывается по формуле 2.2 как сумма анализируемого дохода заемщика по каждому учитываемому месту работы (АДЗработа) и сумма анализируемого дохода заемщика, полученного из других источников, а именно: пенсия, дивиденды, доход от сдачи в аренду недвижимости, страховые выплаты (АДЗдругие источники) [54].

(2.2)

где

САДЗ - совокупный анализируемый доход заемщика,

АДЗработа – анализируемый доход заемщика по месту работы,

АДЗдр.источники - анализируемый доход заемщика, полученный из других источников.

Совокупный анализируемый доход созаемщика (САДС) – сумма анализируемого дохода созаемщика по каждому учитываемому месту работы (АДСработа) и сумма анализируемого дохода заемщика, полученного из других источников, а именно: пенсия, дивиденды, доход от сдачи в аренду недвижимости, страховые выплаты (АДСдругие источники) [54].

(2.3)

где

САДС - совокупный анализируемый доход созаемщика,

АДСработа – анализируемый доход созаемщика по месту работы,

АДСдр.источники - анализируемый доход созаемщика, полученный из других источников.

Доходы супруга (супруги) заемщика или иного лица в полной мере включаются в совокупный анализируемый доход только в том случае, если данное лицо выступает в качестве созаемщика. При этом если супруг (супруга) участвует в сделке по приобретению недвижимости с использованием кредитных средств в качестве поручителя или стороны брачного договора, то при проведении андеррайтинга его или ее обязательства не учитываются.

Статус супруги и близких родственников по отношению к заемщику показан на схеме в Приложении 5.

По результатам проведенного анализа сотрудник банка определяет виды и величину расходов, учет которых необходим при анализе платежеспособности.

Структура ежемесячных расходов потенциального заемщика и созаемщика в ПАО «РОСБАНК» представлена на рисунке 2.4.

Рисунок 2.4 - Структура ежемесячных расходов потенциального заемщика и созаемщика в ПАО «РОСБАНК»

Все расходы клиента делятся на обязательные расходы, которые в сою очередь состоят из личных ежемесячных расходов и расходов, связанных с проведением ипотечной сделки, а также необязательные расходы. В структуру личных обязательных расходов включаются:

1. алименты;

2. обязательные налоговые платежи;

3. платежи по другим текущим обязательствам;

4. материальная помощь;

5. другие расходы, если они носят обязательных характер.

Обязательные расходы, связанные с проведением ипотечной сделки:

1. ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту;

2. ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

3. ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика и созаемщика;

4. ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца недвижимости;

5. Платеж по техническому обслуживанию приобретаемого имущества.

Структура необязательных расходов:

• расходы на содержание иждивенцов;

• другие необязательные расходы.

Также в каждом банке при оформлении того или иного кредитного продукта будущий заемщик должен удовлетворять определенным требованиям. Сотрудник ПАО «РОСБАНК» должен ознакомить клиента с требованиями банка, предъявляемыми к заемщикам, созаемщикам и поручителям.

Требования к заемщику при оформлении ипотечного кредита в ПАО «РОСБАНК» представлены в таблице 2.8

Таблица 2.8 – Требования к заемщикам по ипотечному кредитованию в ПАО «РОСБАНК»

Наименование показателя	Описание показателя
1	2
Возраст клиента	На момент обращения - не менее 21 года
	К моменту полного погашения кредита – не более 65 лет
Стаж работы	Не менее 6 месяцев на текущем месте работы и 1 год минимального непрерывного стажа в одной сфере деятельности
Максимальное количество участников сделки	Не более 4 человек
Привлечение созаемщиков и поручителей	В качестве созаемщиков и поручителей могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. При этом официальные супруги являются либо созаемщиками либо сторонами брачного договора

На первом этапе для оформления заявки на ипотечный кредит Банком запрашиваются следующие документы:

• заявление – анкета на предоставление кредита;

• паспорта всех участников сделки (заемщика, созаемщиков, поручителей, стороны брачного договора);

• документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика и созаемщиков (справка по форме 2НДФЛ, справка по форме Банка - Запрос работодателю и т.д.);

• документы, подтверждающие трудовой стаж (заверенная работодателем или главным бухгалтером копия трудовой книжки, трудовой договор, выписка из послужного списка и т.д.);

• копии договоров и графиков платежей по действующим кредитным обязательствам (если таковые имеются).

Второй этап – андеррайтинг предмета залога – это комплекс мероприятий, направленных на анализ объекта недвижимости, выступающих в качестве предмета залога, качество, потребительские свойства которых отвечает требованиям, критериям и условиям Банка [54]. Перечень документов по предмету залога представлен в Приложении 6

Принятие решения о возможности предоставления кредита на приобретение объекта недвижимости и принятие его в качестве обеспечения зависит от того, соответствует ли объект недвижимости требованиям, предъявляемым ПАО «РОСБАНК» к предмету залога. При этом минимальные требования предъявляются как к самому предмету залога, так и к зданию, в котором расположен предмет залога.

Минимальные требования ПАО «РОСБАНК», предъявляемые к предмету залога [54]:

• предмет залога должен иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел;

• быть подключенным к центральным (городским) системам газо-, электроснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, центральной системе отопления, обеспечивающей подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему водо- и теплоснабжения;

• удовлетворять санитарно-техническим нормам.

Минимальные требования ПАО «РОСБАНК», предъявляемые к зданию, в котором расположен предмет залога [54]:

• здание должно не находится в аварийном состоянии;

• иметь физический износ не более 60% включительно;

• не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением.

Третий этап – оценка рыночной стоимости залога. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства [54].

Четвертый этап – получение и обслуживание кредита. Данный этап представлен в таблице 2.9.

Таблица 2.9 – Получение и обслуживание кредита в ПАО «РОСБАНК»

Показатель	Характеристика
1	2
Срок рассмотрения кредитной заявки	От 5 рабочих дней со дня предоставления полного комплекта документов
Порядок предоставления ипотечного кредита	Единовременно
Порядок погашения	Аннуитентными (равными) платежами
Условия досрочного погашения	Осуществляется без комиссий
	Возможно только при условии, что часть досрочно возвращенного кредита покрывает начисленные проценты за период пользования кредитом
	Составляет не менее 30 000 рублей
Неустойка и несвоевременное внесение регулярного платежа	От 0,1% до 1% от суммы просроченной задолженности

При этом участникам сделки (покупателю и продавцу) открываются личные банковские счета. Первоначальный взнос и сумма кредита по завершению сделки перечисляется на счет продавца. Счет покупателя, а именно заемщика служит для дальнейшей оплаты по кредитным обязательствам.

Кроме выдачи ипотечных кредитов ПАО «РОСБАНК» продолжает сопровождение ранее выданных ипотечных кредитов, осуществляет функции по привлечению клиентов, консультированию, оформлению пакета документов, проведению андеррайтинга клиента и предмета залога.

Таким образом, Банк проводит взвешенную, достаточно консервативную политику при оценке платежеспособности ипотечных заемщиков. Обычной практикой в банке является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки.