3 Обоснование предложений по совершенствованию нормативного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов на основе оценки эксплуатационного ресурса

3.1 Совершенствование методики оценки физического износа для многоквартирных жилых домов

Под физическим износом принято понимать утрату объектом первоначальных технико-эксплуатационных качеств.

На данный момент оценка физического износа проводится согласно нормам, указанным в ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Однако данный нормативный документ уже устарел, так как изменились строительные технологии, появились новые материалы и конструкции. Это вызывает трудности в определении физического износа конструктивных элементов, в которых использованы новые материалы. Кроме того, не представляется возможным оценить износ зданий и отдельных конструктивных элементов, имеющих срок эксплуатации больше нормативного.

Рассмотрим нормативный метод определения физического износа по ВСН 53-86(р) на основе обследования объекта:

1. Изначально проводится визуальное и инструментальное обследование, в процессе которого выявляются дефекты, признаки физического износа;

2. Путем сравнения выявленных дефектов с их значениями в таблицах, приведенных в ВСН 53-86(р), определяется величина физического износа.

В таблице 3.1 приведено описание дефектов и нормативное значение физического износа на примере систем центрального отопления согласно ВСН 53-86(р) (таблица 66 в ВСН 53-86(р)).

Данный метод позволяет определить величину физического износа до 80 %. При этом при износе от 61 от 80 % предлагается полная замена всей системы. Определение величины физического износа от 80 до 100 %, согласно этой таблице, не представляется возможным. Однако, как показывает анализ, при износе системы более 61 % существует возможность проведения текущего ремонта или возможна частичная замена элементов.

Но в связи с тем, что в начале 90-х годов прошлого века система капитального ремонта была практически полностью дезорганизована, плановые капитальные ремонты не проводились. Во многих многоквартирных жилых домах, как было показано в разделе 2.3, системы центрального отопления продолжают эксплуатироваться сверх нормативных сроков.

Таблица 3.1 – Определение процента физического износа для систем центрального отопления по ВСН 53-86(р)²²

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах	0-20	Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)
Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов	21-40	Частичная замена запорной арматуры, отдельных отопительных приборов, замена отдельных стояков и отдельных участков магистралей; восстановление теплоизоляции; ремонт и наладка калориферов
Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и магистралях, следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов	41-60	Замена магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов, восстановление теплоизоляции, замена калориферов
Массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей), сильное поражение ржавчиной, следы ремонта отдельными местами (хомуты, заварка), неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание; значительное нарушение теплоизоляции трубопроводов	61-80	Полная замена системы

Рассмотрим более подробно определение величины физического износа методом срока службы по графику из ВСН 53-86(р) представленному на рисунке 3.1.

1 – радиаторы чугунные; 2 – стояки стальные, конвекторы; 3 – магистральные трубы стальные черные; 4 – калориферы всех видов; 5 – запорная арматура всех видов.

Рисунок 3.1  Физический износ системы центрального отопления по ВСН 53-86 (р)

Кривые величины физического износа ограничиваются 80 %, что зачастую не соответствует действительности. При 80 % износа некоторые системы продолжают функционировать еще довольно продолжительное время.

На рисунке 3.2 приведен пример определения физического износа методом срока службы согласно ВСН 53-86(р).

1 – радиаторы чугунные; 2 – стояки стальные, конвекторы; 3 – магистральные трубы стальные черные; 4 – калориферы всех видов; 5 – запорная арматура всех видов.

Рисунок 3.2 Определение физического износа систем отопления сверх нормативного срока

Допустим, калориферы в системе отопления эксплуатируются в течение 14 лет и имеют величину физического износа порядка 60 %. Однако при сроках эксплуатации 24 года и 37 лет калориферы, согласно данным графикам, будут иметь одинаковую величину износа равную 80 %, что не будет соответствовать действительности. Таким образом, применение данных графиков возможно только при эксплуатации объектов в рамках нормативных сроков проведения капитального ремонта. Такая же ситуация характерна и для других элементов системы отопления и других конструктивных элементов.

Предлагается изменения подобных графиков с увеличением процента износа и срока службы как показано на рисунке 3.3:

Рисунок 3.3  Предполагаемый график определения физического износа методом срока службы

По графикам подобного вида становится возможным определение величины физического износа вплоть до 100 %, исключены обрывы кривых физического износа на 80 %, увеличены сроки для определения износа, что адаптирует данный график к реальному положению дел в эксплуатировании различных строительных конструкций и инженерных систем.

Еще одна проблема заключается в отсутствии графиков для определения физического износа методом срока службы для остальных конструктивных элементов и инженерных систем. Определение величины физического износа может проводиться только с использованием метода визуального осмотра.