1 За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачива­ет получателю ренты:

а) штраф и убытки, причиненные получателю ренты неправо­мерным пользованием его денежными средствами;

б) проценты на сумму невыплаченных средств в размере учет­ной ставки банковского процента на день выплаты ренты;

в) пени за каждый день просрочки выплаты ренты;

г) одну из выплат, указанных в п. «а» — «в».

2 Если по договору ренты имущество передается в собствен­ность плательщика ренты за плату, то к этим отношениям применяются правила о договоре:

а) аренды;

б) купли-продажи;

в) коммерческой концессии;

г) мены.

3 Если по договору ренты имущество передано в собственность плательщика ренты безвозмездно, то к этим отношениям при­меняются правила о договоре:

а) доверительного управления имуществом;

б) безвозмездного пользования имуществом;

в) мены;

г) дарения.

4 Договор ренты является договором:

а) консенсуальным возмездным;

б) реальным возмездным;

в) реальным безвозмездным;

г) консенсуальным безвозмездным.

5 Договор ренты является договором:

а) односторонне обязывающим;

б) двусторонне обязывающим;

в) присоединения;

г) публичным.

6 Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижи­мого имущества под выплату ренты, совершается в форме:

а) простой письменной;

б) письменной с последующей государственной регистрацией;

в) нотариальной;

г) устной.

7 Договор ренты движимого имущества заключается в форме:

а) нотариальной;

б) простой письменной;

в) письменной с последующей государственной регистрацией;

г) устной.

8 В случае отчуждения плательщиком ренты земельного участка, а также недвижимого имущества, переданного ему под выплату ренты, обязательства плательщика:

а) переходят на приобретателя имущества частично;

б) не переходят на приобретателя имущества;

в) переходят на приобретателя имущества полностью;

г) прекращаются с согласия получателя ренты.

9 При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по страхованию риска ответственности за ненадлежащее испол­нение договора ренты в пользу получателя ренты, последний вправе потребовать:

а) возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполне­нием договора;

б) уплаты неустойки и возмещения убытков, вызванных не­надлежащим исполнением договора;

в) уплаты штрафа за ненадлежащее исполнение договора;

г) расторжения договора ренты и возмещения убытков, вы­званных расторжением договора.

10 Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущест­во в собственность другого лица, несет с ним ответственность в связи с нарушением договора ренты:

а) субсидиарную;

б) солидарную;

в) долевую;

г) в порядке регресса.

11 За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачива­ет получателю ренты:

а) штраф и убытки, причиненные получателю ренты неправо­мерным пользованием его денежными средствами;

б) проценты на сумму невыплаченных средств в размере учет­ной ставки банковского процента на день выплаты ренты;

в) пени за каждый день просрочки выплаты ренты;

г) одну из выплат, указанных в п. «а» — «в».

12 Сторонами договора постоянной ренты — плательщиком ренты и получателем - могут быть:

а) граждане и коммерческие организации;

б) Российская Федерация и ее субъекты;

в) граждане и некоммерческие организации;

г) муниципальные образования.

13 На какой срок может быть заключен договор ренты?

а) на период жизни плательщика ренты;

б) на период жизни получателя ренты;

в) на 30 лет с момента заключения договора;

г) срок не ограничен.

14 Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться:

а) по наследству в случае смерти гражданина — получателя ренты;

б) в порядке правопреемства при реорганизации юридическо­го лица;

в) путем уступки требования, если в договоре не предусмот­рен запрет на передачу прав получателя ренты;

г) в любом порядке, указанном в п. «а» — «в».

15 По закону постоянная рента должна выплачиваться:

а) вещами;

в) выполнением работ;

г) оказанием услуг.

ТЕМА 9. АРЕНДА

1. Понятие договора аренды. Стороны, предмет договора аренды. Сроки аренды. Правовой режим договора аренды: форма и государствен­ная регистрация договора.

2. Права и обязанности сторон по договору аренды.

3. Субаренда.

4. Ответственность сторон за нарушение договора аренды.

5. Прекращение и досрочное расторжение договора аренды.

6. Судьба улучшений арендованного имущества.

7. Выкуп арендованного имущества.

8. Отдельные виды договора аренды:

1. прокат;

2. аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа;

3. аренда зданий и сооружений;

4. аренда предприятий;

5. финансовая аренда (лизинг).

Нормативные правовые акты и судебная практика

1. Гражданский кодекс РФ. Глава 34.

2. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав по­требителей».

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О прива­тизации государственного и муниципального имущества».

5. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утвержде­нии Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей».

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (п. 8).

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражно­го Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения спо­ров, связанных с применением Федерального закона «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»».

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Практические задания

Задача 1.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) 1 апреля 2009 г. заключил с ООО «Сибирь» (арендатором) договор аренды одноэтажного здания площадью 150 кв. м сроком на 5 лет для использования под магазин.

Арендная плата по договору должна выплачиваться в разме­ре 70 000 руб. ежемесячно. В течение двух лет арендатор уплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора.

В июне 2011 г. арендатор заменил в здании электропроводку и стояки водоотведения, стоимость затрат составила 40 000 руб.

30 ноября 2011 г. арендодатель обратился к арендатору с требо­ванием об уплате арендных платежей за истекший период.

Арендатор потребовал зачесть ремонтные работы в счет уплаты арендных платежей. Арендодатель подал в арбитражный суд исковое заявление о досрочном расторжении арендного договора и о взыска­нии с арендатора 630 000 руб.

Не признав исковые требования, ответчик суду пояснил: ремонт арендованного имущества он произвел за счет собственных средств с согласия арендодателя, а арендную плату он внес 30 декабря 2011 г., что подтверждается платежным поручением.

Разберите доводы сторон. Решите спор.

Назовите основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя или арендатора.

Задача 2.

Комитет по управлению имуществом 15 ноября 2011 г. заключил с директором музея изобразительных искусств договор аренды отде­льного двухэтажного коттеджа, находящегося на земельном участке с комплексом многоэтажных домов.

Согласно договору, коттедж должен использоваться как филиал музея изобразительных искусств на следующих условиях: договор за­ключен на 4 года; арендная плата установлена в размере 100 000 руб. ежемесячно; арендатор обязуется отремонтировать коттедж за свой счет; арендованное строение может перейти в собственность арен­датора по истечении срока аренды при условии внесения им всей выкупной цены с зачетом выплаченной арендной платы и расходов на капремонт в выкупную цену, равную 5 млн. руб.

Арендатор отремонтировал коттедж, истратив на ремонт 400 000 руб., и в течение трех лет исправно вносил на счет арендода­теля арендную плату, а за четвертый год образовалась задолженность из-за отсутствия средств на его счете.

Дайте оценку сложившейся ситуации, и каковы способы ее разрешения?

Задача 3.

Морское пароходство по договору аренды с экипажем предоста­вило ОАО «Зенит» грузовой теплоход за плату для перевозки крупно­габаритных грузов с мая по сентябрь.

Капитан принял на борт лишний груз, затаренный в ящики. В море теплоход попал в шторм, из-за сильной качки и ненадлежа­щего крепления груза несколько ящиков было смыто с палубы за борт. Ущерб составил 300 000 руб.

ОАО «Зенит» обратилось в пароходство с претензией о возме­щении ущерба в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей экипажем теплохода. Пароходство отказалось от удовлетворения этих требований, ссылаясь на то, что вины экипажа в потере груза не было, а виноваты погодные условия.

Получив отказ арендодателя, арендатор предъявил к нему иск в суде.

Разберите доводы сторон.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 4.

Директор торгового рынка 1 марта 2009 г. заключил с предпри­нимателем Серегиным договор аренды торгового помещения сроком на 1 год 6 месяцев за ежемесячную плату в размере 40 000 руб.

1 декабря 2009 г. Серегин обратился к арендодателю с просьбой передать торговое помещение двоюродному брату Шаталину в суб­аренду. Получив согласие арендодателя, Серегин заключил письмен­ный договор субаренды с Шаталиным сроком на один год за аренд­ную плату в сумме 40 000 руб. в месяц.

Приняв от Серегина торговое помещение, субарендатор произ­вел в нем ремонтные работы (заменил стеллажи, электропроводку и запорное устройство), израсходовав 25 000 руб.

По окончании срока действия договора аренды, Шаталин потре­бовал от Серегина оплатить ему стоимость произведенных им улуч­шений.

На это Серегин ответил, что он не является собственником пред­мета аренды, поэтому ему следует обратиться к арендодателю.

Арендодатель отказался удовлетворить требование субарендатора, заявив, что он не давал Шаталину согласия на ремонт торгового поме­щения, поскольку по закону осуществление текущего и капитального ремонта входит в обязанность собственника предмета аренды. Шаталин обратился за разрешением спора в суд. Разберите доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?

Задача 5.

ООО «Знание» (арендодатель) 15 июня 2006 г. заключило дого­вор аренды нежилого помещения с ОАО «Интурист» (арендатор) сроком на 3 года. Арендная плата в соответствии с договором определена в размере 30 000 руб. в месяц.

В установленный договором срок арендатор исправно и добро­совестно исполнял договорные обязательства, в связи с чем арендо­датель неоднократно высказывался о том, что он намерен и дальше продолжать договорные отношения с ним. Арендатор письменно уве­домил арендодателя о своем желании перезаключить с ним договор на новый срок.

В оферте, присланной арендатору, указано, что на новый срок арендная плата устанавливается в размере 40 000 руб. в месяц. Такие условия для арендатора оказались неприемлемыми.

Тогда ООО «Знание» указанное нежилое помещение 1 апреля 2009 г. сдало в аренду ОАО «Канцлер».

Считая действия арендодателя нечестными, ОАО «Интурист» об­ратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обя­занностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному с ОАО «Канцлер» и возмещению убытков, мотивируя это добросовестным исполнением договорных обязательств, дающим преиму­щественное право перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок.

Какое решение должен вынести арбитражный суд?

Изменится ли решение, если в договоре аренды нежилого помещения с ОАО «Канцлер» арендная плата установлена в размере 30 000 руб. в месяц?

Ответьте на вопрос: увеличение арендной платы на 10 000 руб. - это изменение договора аренды на новый срок, или в этом случае возни­кает другое правоотношение?

Задача 6.

Собственник фермы Семенов заключил договор лизинга с инди­видуальным предпринимателем Тарасовым о передаче ему коровника сроком на 5 лет. Согласно договору Тарасов обязуется: ежемесячно выплачивать Семенову 50% выручки; сохранить поголовье скота; за свой счет обеспечивать сохранность предмета лизинга; производить

ремонт коровника.

В процессе пользования имуществом лизингополучатель за счет выручки произвел улучшения в коровнике: механизировал подачу кормов в кормушки и уборку в стойлах коров, затратив на это трех­месячную выручку.

Семенов потребовал от Тарасова долг за 3 месяца, ссылаясь на то, что согласия на производство указанных улучшений он не давал.

Дайте оценку возникшим правоотношениям.

Какие ошибки допущены сторонами при заключении договора ли­зинга и в процессе его использования?

Задача 7.

Кризис, разразившийся в России, предопределил банкротство Энгельсской птицефабрики, и обусловил ее продажу.

Узнав об этом, фермер Борисов, ознакомившись с предметом и условиями ее продажи, обратился к ОАО «Агропромсоюз» с про­сьбой о выкупе птицефабрики для последующей передачи ему в лизинг.

ОАО «Агропромсоюз» заключил договор купли-продажи с про­давцом, оплатил ему выкупную сумму, зарегистрировав сделку в Росрегистрации.

Согласно договору лизинга, лизингодатель передал лизингопо­лучателю все постройки, селекционные инкубаторы, холодильное и иное оборудование.

Через два месяца эксплуатации холодильник перестал работать. Вызванный для ремонта мастер установил: холодильник ремонту не подлежит из-за сгоревшего мотора. Необходимо приобретать новый холодильник, стоимость которого составляет 50 000 руб.

Кто должен отвечать за выход из строя холодильника, за порчу продуктов и другие убытки?

Изменится ли решение, если предмет лизинга был передан по акту Борисову лизингодателем?

Задача 8.

Профессор Парамошин, решивший открыть частную стомато­логическую клинику, подал заявку лизинговой компании о подыс­кании и оплате помещения в центре города площадью 200 кв. м, и необходимого имущественного комплекса и иного оборудования для клиники с тем, чтобы передать это имущество заявителю во владение и пользование для предпринимательских целей.

Согласно договору лизинга, заключенному 1 ноября 2008 г., ли­зингодатель передает предметы лизинга лизингополучателю сроком на 10 лет, с ежемесячными лизинговыми платежами в сумме 100 000 руб. Началом работы частной клиники считать 1 марта 2009 г. и с этого же момента определить начало выплаты лизинговых платежей.

Лизинговая компания, подобрав соответствующее помещение у строительной фирмы «Лепта» площадью 210 кв. м и стоимостью 12 млн руб., заключила договор купли-продажи и оплатила стоимость этого помещения.

С магазином «Медтехника» также был заключен договор купли-продажи на общую сумму 5 млн руб. медицинского оборудования и медицинской аппаратуры, выбранных по прайс-листам Парамошиным, и оплачен выставленный за оборудование счет.

При доставке оборудования никаких видимых повреждений не обнаружено. При проведении монтажа аппаратуры наладчиком про­давца была неправильно подключена стоматологическая установка, и из-за этого она вышла из строя, а также сгорела фотополимерная лампа.

Кто должен отвечать за испорченную аппаратуру? На ком лежит риск случайной порчи имущества?

Изменится ли решение, если выбор продавца был осуществлен лизингополучателем?

Задание 1

Составьте проект договора аренды трактора Сизовым у предпри­нимателя Медведева при условии, что данный трактор находится в залоге в коммерческом банке «Народный доход» и что арендатор же­лает, чтобы в случае его смерти до истечения срока аренды право на нее перешло бы к его сыну Медведеву Олегу, а в случае внесения арендатором выкупной цены трактора трактор перешел бы в его соб­ственность.

Задание 2

Руководствуясь ст. 620 ГК, перечислите условия, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор.

Задание 3

Руководствуясь ст. 614 ГК, определите: возможно ли заменить де­нежную форму оплаты за аренду трактора перевозкой Сизовым кар­тофеля, выращенного Медведевым, на городской рынок для его про­дажи, с учетом того, что вывоз будет многоразовым.

Задание 4

Составьте проект искового заявления от имени ателье проката бытовых приборов в суд о возмещении ущерба, причиненного Гри­невым, взявшим напрокат холодильник «Ока-бМ» на срок три месяцаи не вернувшим его в срок. При этом следует исходить из того, что арендная плата была внесена лишь за один месяц, а время просрочки составило два месяца и что при контрольной проверке квартиры Гри­нева установлено отсутствие холодильника.

Задание 5

Сравните содержание ст. 626 и 606 ГК с целью определения от­личительных признаков проката от аренды.

Задание 6

Составьте проект договора аренды прогулочного катера с экипажем между санаторием в г. Сочи и морского пароходства на летний сезон с го осуществления морских прогулок отдыхающими в санатории. При этом следует предусмотреть обязанности по управлению и технической эксплуатации катера, его содержанию, по оплате расходов страхованию, а также возможность сдачи катера в субаренду.

Задание 7

Составьте проект договора аренды легкового автомобиля марки «Волга» заводом «Каучук» у таксомоторного парка № 10 для обслу­живания администрации завода для поездок в служебных целях. Автомобиль арендуется без водителя, срок аренды — три месяца.

Задание 8

Составьте проект передаточного акта здания школы № 618 юридическому институту и определите момент, когда договор аренды можно будет считать заключенным. Определите, когда этот договор подлежит государственной регистрации.

Задание 9

Составьте проект договора аренды типографии, принадлежащей предпринимателю Перковникову, предпринимателем Соболевым, предусмотрев в нем условия пользования земельным участком, зда­нием, оборудованием, запасами бумаги и типографской краски, и обя­занности арендатора Соболева по содержанию типографии и оплате расходов на ее эксплуатацию, а также право на возмещение улучше­ний, произведенных арендатором.

Задание 10

Составьте проект передаточного акта типографии предприни­мателем Церковниковым предпринимателю Соболеву согласно зада­нию 9.

Задание 11

Составьте проект уведомления кредиторов типографии предпри­нимателя Церковникова о передаче этой типографии в аренду пред­принимателю Соболеву согласно заданию 9.

Задание 12

Составьте проект договора лизинга, предусмотрев в нем возмож­ность и условия выкупа арендатором предмета лизинга, а также от­ветственность сторон за случайную порчу арендованного имущества и ответственность продавца за проданный им предмет лизинга перед арендатором за ненадлежащее качество проданной вещи. Обстоятель­ства дела: Липунов купил кирпичный гараж у Медунова по просьбе Зиновьева и сдал ему в аренду на два года.

Тест

1 Целью договора аренды является обеспечение возможности на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом арендатору:

а) гражданину или юридическому лицу;

б) муниципальному образованию;

в) субъекту РФ;

г) Российской Федерации.

2 Предметом аренды могут быть вещи:

а) индивидуально-определенные и определяемые родовыми признаками, потребляемые и не потребляемые;

б) индивидуально-определенные и не потребляемые;

в) родовые и потребляемые;

г) родовые и не потребляемые.

3 Договор аренды является договором:

а) реальным, возмездным и взаимным;

б) публичным и односторонним;

в) присоединения, безвозмездным;

г) консенсуальным, возмездным и взаимным.

4 Арендодателем по договору аренды, могут выступать:

а) физическое или юридическое лицо — собственник имуще­ства;

б) лицо, управомоченное законом сдавать имущество в аренду;

в) лицо, управомоченное собственником сдавать имущество в аренду;

г) любое лицо, указанное в п. «а» — «в».

5 Арендаторами по договору аренды по общему правилу могут выступать:

а) органы государственной власти;

б) физические и юридические лица;

в) органы местного самоуправления;

г) лица, управомоченные собственником его имущества арен­довать чужое имущество.

6 Договор аренды на срок более одного года должен быть заклю­чен в форме:

а) нотариальной;

б) письменной с последующей государственной регистрацией;

в) простой письменной;

г) устной.

7 Договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в форме:

а) письменной с последующей государственной регистрацией;

б) нотариальной;

в) простой письменной;

г) любой по соглашению сторон.

8 Договор аренды недвижимого имущества должен быть заклю­чу форме:

а) нотариальной;

б) простой письменной;

в) письменной с последующей государственной регистрацией;

г) любой по соглашению сторон.

9 Договор аренды имущества, предусматривающий в последую­щем переход права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора:

а) ренты;

б) дарения;

в) мены;

г) купли-продажи.