5.8. Іпотечне кредитування та методика його здійснення

Іпотека є геніальним винаходом людської цивілізації. Іпотека пройш­ла значний шляху своєму розвитку: від найпростіших форм у Стародавній Греції за часів Соломона, афінського політика і законодавця, що жив у V ст. до н.е., до сучасного іпотечного ринку.

Історичний досвід засвідчує, щодо іпотеки у кожній суспільно-еко­номічній формації ставилися неоднозначно. Позитивні і негативні на­слідки слід вбачати і в розпочатому процесі створення іпотечного ринку в Україні. Іпотека може стати потужним чинником прискорення соціаль­но-економічного розвитку України. Враховуючи світовий досвід, іпотечні банки в залежності від напрямів використання кредитів класифікуються в основному на:

226

Розд'и 5. Кредитні операції та порядок їх здійснення в комерційному банку

• земельні банки, що кредитують під заставу землі;

• меліоративні банки, які кредитують меліоративні роботи;

• комунальні банки, які надають кредити під заставу нерухомості у вигляді житла та інших споруд.

Комерційні банки в Україні відіграють важливу роль у становленні іпотечного ринку нашої держави. У країнах з розвинутою ринковою еко­номікою більшість іпотечних кредитів надається банками, які віддають перевагу вкладанню частини своїх коштів надовгостроковии період, що забезпечує їм прибутковість. Іпотечні кредити — це досить ефективний вид кредитів через те, що заставлене майно у більшості випадків зали­шається надійним забезпеченням наданого кредиту. Це один з найзахи-щеніших засобів вкладання коштів. Потреба в іпотечному кредитуванні банківською системою може бути забезпечена як шляхом диверсифікації кредитного портфеля діючих банків, так і шляхом створення спеціалізо­ваних іпотечних банків. До основних питань, які тісно пов'язані з участю банків у створенні іпотечного ринку і мають бути закріплені законодав­чо, належать:

• можливість участі держави у формуванні капіталу іпотечних банків;

• визначення вимог до банків, що будуть здійснювати операції з іпо­текою;

• страхування об'єктів застави;

• організація нагляду за іпотечними банками від реєстрації до її ліквідації;

• обмеження загальних обсягів у кредитуванні під заставу з метою пом'якшення ризику від неповернення кредиту;

• ви користання нових фінансових інструментів, у тому числі й дери­вати вів;

• можливість участі в іпотечному кредитуванні небанківських фінан­сових установ.

Роль банківської системи у розвитку іпотечних відносин вбачається не лише в наданні іпотечних кредитів, а й у мобілізації вільних коштів шляхом емісії цінних паперів під заставні з подальшим використанням мобілізованих коштів на розширення іпотечного кредитування.

Для цього потрібен вторинний іпотечний ринок. Суб'єктами іпотечно­го кредитування мають стати не лише банки, а й інші фінансові небанківські установи. Базові принципи і підходи при кредитуванні мають бути одна­ковими для банків і небанків. При іпотечному кредитуванні обов'язковим є дотримання позичальниками одного із загальних принципів кредиту­вання — принцип цільового використання наданих кредитів.

15*

227

Череп Л.В., Андросова О.Ф. Банківські операції

В Україні зараз діє Програма молодіжного житлового кредитування на прикладі банка «Надра».

Справжня технологія розроблена з метою надання кредитів фізичним особам ним будівництво (реконструкцію) і придбання житла за програ­мою пільгового молодіжного кредитування. Пільгове кредитування пе­редбачає отримання позичальником часткової компенсації відсотків по кредиту. Механізм надання часткової компенсації затверджений Поста­новою КМУ № 853 від 04.06.2003 р. «Порядок часткової компенсації вшсотковоїставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям і самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання жит­ла» (далі Порядок). Засоби на компенсацію заданою програмою передба­чаються в державному бюджеті і виділяються Державного фонду сприян­ня молодіжному житловому будівництву. Фонд у свою чергу здійснює конкурсний відбір комерційних банків, за кредитами яких може надава­тися часткова компенсація^також підбір позичальників, які мають пра­во на отримання часткової компенсації. Часткова компенсація визначаєть­ся у розмірі облікової ставки Національного банку України, діючої на момент підписання кредитного договору і може переглядатися у разі зміни розміру облікової ставки НБУ.

Банк «Надра» став переможцем конкурсу по частковій компенсації процентної верстати учасником програми пільгового кредитування по­купки житла молоддю.

До учасників Програми молодіжного жипьювого кредитування відно­сять:

• Агентство — Агентство нерухомості «РЕД» (по м. Києву) і його регіональні представники;

• Банк — ВАТ КБ «Надра»;

• Позичальник — фізична особа, яка згідно вимогам Фонду має право на отримання часткової компенсації відсотків по кредиту;

• Забудовник — будівельна організація — основний замовник будів­ництва нерухомості;

• Фонд - регіональні відділення Державного фонду сприяння мо­лодіжному житловому будівництву.

Схеми кредитування з частковою компенсацією

228

Розды 5. Кредитні операції та порядок їх здійснення в комерційному банку

Рис. 5.1. Схема кредитування на придбання квартири на первинному ринку

нерухомості

1. Вибір Позичальником об'єкту кредитування (квартири) і Забудов­ника.

2. Звертання Позичальника в Банк. Фахівці Банку повинні:

• проконсультувати Позичальника за умов кредитування заданою програмою;

• перевірити відповідність Позичальника віковим критеріям відбору, висунутий Державним фондом сприяння молодіжному житловому буді­вництву;

• провести оцінку платоспроможності і ділової репутації Позичаль­ника;

• провести акредитацію Забудовника.

Уразі позитивного результату проведених операцій, Банк надає Пози­чальнику письмове повідомлення на ім'я директора Фонду про акредита­цію Забудовника.

Звертання Позичальника до Фонду для отримання довідки про зат­вердження його кандидатури право отримання часткової компенсації про­центної ставки за кредитом.

Затвердження Фондом кандидатури Позичальника і вибраної кварти­ри, видача довідки

Звертання Позичальника в Банкдля отримання кредиту.

Оформлення кредитної операції.

Відкриття в Банку поточного рахунку Позичальнику для зарахування часткової компенсації. Видача Позичальнику для надання до Фонду довід­ки про відкриття поточного рахунку з вказівкою реквізитів рахунку.

229

Череп А. В., Андросова О.Ф. Банківські операції

Підписання договору між Позичальником і Фондом про надання час­ткової компенсації.

Оплата Позичальником щомісячно в повному обсязі суми нарахова­них відсотків і частки кредиту, згідно умов кредитного договору.

За фактом оплати Позичальником суми нарахованих відсотків і части­ни кредиту. Банк подає до Фонду Реєстр з вказівкою сплаченої суми.

Перелік Фондом встановленої сум и компенсації на поточний рахунок Позичальника.

Зняття з поточного рахунку Позичальником суми, відшкодованої Фондом.

Рис. 5.2. Схема кредитування на придбання квартири на вторинному ринку