6 Оценка недвижимости сравнительным подходом

6.1 Общие положения сравнительного подхода

    Область применения и ограничения сравнительного подхода

    Сущность сравнительного подхода заключается в непосредственном определении стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен продажи подобных объектов (аналогов). Учитывая, что не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости, необходимо:

• принять в расчёт те сделки по подобным объектам, которые соответствуют определению рыночной стоимости;

• выбрать основные элементы различий, по которым различаются объект оценки и подобные объекты.

    Сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках по подобным объектам позволяет получить оценку объекта недвижимости, в наибольшей мере отражающую рыночные ожидания, особенно по некоммерческим объектам недвижимости (квартиры, жилые дома, садовые участки и т.п.). Оценка коммерческих видов недвижимости при недоступности и/или неполноте информации о сделках купли-продажи позволяет определить диапазон рыночной стоимости объекта оценки.

    Использование сравнительного подхода в общем случае наиболее предпочтительно по сравнению с затратным и доходным подходами.

    Последовательность применения сравнительного подхода

    1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.

    2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверной информации по факторам, влияющим на стоимость сравнимых объектов и по элементам различий с объектом оценки.

    3. Выбор единиц (ы) сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

    4. Сопоставление объекта оценки со сравнимыми объектами для отбора последних с целью корректировки их цен продажи.

    5. Корректировка цен продажи сравнимых объектов по элементам различий с объектом оценки.

    6. Анализ скорректированных значений цен продажи.

    7. Обоснование стоимости объекта оценки по сравнительному подходу.

    Выбор сравнимых объектов (аналогов)

    Аналоги выбираются по характеристикам сопоставимости, относительно которых корректировки не проводятся. К основным характеристикам сопоставимости можно отнести:

• оцениваемые права;

• наиболее эффективное использование;

• некоторые физические характеристики (офис на первом этаже жилого здания несопоставим с отдельно стоящим офисом);

• принципиально различное местоположение (несопоставимы торговые площади в центре города или на проходном месте с торговой площадью в районе проживания людей с низкими доходами);

• величину износа (при различии износа 50 % и более с объектом оценки они несопоставимы);

• масштаб (объекты сравнения с общей площадью, отличающейся от общей площади объекта оценки в 10 и более раз, несопоставимы);

• мотивация сделки;

• условия сделки.

    Единицы сравнения и их выбор

    Исследуемый сегмент рынка должен в наибольшей мере соответствовать характеристикам объекта оценки (максимально узким) и быть достаточным для выбора и отбора сравнимых объектов (максимально широким).

    Единицы сравнения – это общие удельные стоимостные показатели, в наибольшей мере характеризующие объект оценки и отражающие его основную ценность.

    Единицей сравнения для земельного участка может быть цена за площадь (общую, подлежащую сдаче в аренду и др.), для жилых помещений – площадь (общая, жилая), для коммерческих объектов недвижимости – цена за объём (метр кубический) или за единицу, приносящую доход (посадочное место, число установок для заправки, ремонта и т.п.).

    Элементы сравнения, их выбор и корректировка

    Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Девять основных элементов сравнения анализируются в обязательном порядке и по наиболее значимым из них для конкретного объекта оценки проводится корректировка. Корректировки (поправки) элементов сравнения – это определение влияния на оценку объекта недвижимости различий между объектом сравнения (аналогом) и объектом оценки по основным элементам и внесение этих корректировок (поправок) в цену объекта сравнения (аналога). Корректировки (поправки) могут быть стоимостные и процентные. По количественным признакам различия обычно вводятся стоимостные поправки, а по качественным – процентные. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на состояние рынка (время продажи), местоположение и износ осуществляются в процентах.

    1. Права собственности (качество прав собственности) на недвижимость. Цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на нее. На практике возможна продажа собственности вместе с существующими договорами аренды. Если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

    Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости недвижимости называют корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

    Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами – прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой или дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.

    2. Условия финансирования. Расчёт корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей (оплата наличными, безналичными, в кредит, в том числе с процентом за кредит меньше рыночного, ипотечный кредит и т.д.). При этом зачастую корректировки на условия финансирования и на условия продажи объединяются.

    При предоставлении покупателю ипотечного кредита для корректировки можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента.

    Если ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его настоящая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.

    Необходимыми условиями для корректировки является наличие достоверных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.

    3. Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.

    Продажа может произойти по цене выше рыночной, если при покупке объекта недвижимости существенно увеличится стоимость общей собственности покупателя или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

    Главные трудности при корректировке на условия продажи – выявление нетипичных мотивов сделки и определение собственно величины корректировки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или исключить его из перечня объектов сравнения.

    4. Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает прежде всего изменение рыночных условий, происходящих с течением времени.

    Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.

    Оптимальным индикатором состояния рынка является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать данные по продаже подобных объектов на одном и том же рынке. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен, зафиксированных на определенный момент (период).

    5. Местоположение. Корректировка на местоположение требуется тогда, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном исчислении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах. Корректировка на местоположение в первую очередь отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.

    6. Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках: разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, а также состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.

    Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого элемента различия. Величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить, например, за излишние архитектурные детали.

    7. Экономические характеристики. Этот элемент сравнения обычно применяют к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода: текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. Следует проявлять особую осторожность, чтобы не отнести права собственности и условия рынка к экономическим характеристикам.

    8. Функциональное использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки. В этом случае цена продажи недвижимости может быть выше, чем его рыночная стоимость. Для определения возможного использования объекта оценки следует опираться на нормы местного зонирования. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

    9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т.п., характерно присутствие в стоимости компоненты, не связанной с недвижимостью. Стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.д. должна учитываться отдельно, так как экономические характеристики таких позиций не совпадают с характеристиками недвижимости. При оценке недвижимости на основе арендной платы компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, для объекта оценки и для объекта сравнения должны быть обязательно выделены. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступность к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и др.

    Корректировка цен сравнимых объектов недвижимости осуществляется с соблюдением следующих условий:

• корректировка осуществляется последовательно от первого до девятого основного элемента сравнения;

• все корректировки осуществляются только по ценам сравнимых объектов;

• цена сравнимых объектов корректируется последовательно с первого по пятый основной элементы сравнения, а по остальным элементам сравнения корректировки суммируются (так как по ним может быть несколько корректировок по одному элементу).

    Полученные скорректированные цены объектов сравнения необходимо проанализировать с точки зрения разброса их значений и по результатам анализа сделать вывод о расчёте средневзвешенной цены или о привлечении дополнительных данных и объектов сравнения (при значительном диапазоне скорректированных цен).