2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости

    При оценке стоимости прав собственности на недвижимость необходимо выявить и проанализировать все основные факторы текущей рыночной ситуации, влияющие на величину стоимости объекта оценки.

    При анализе рыночной ситуации необходимо:

• определить тенденции изменения основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на динамику изменения экономической ситуации;

• определить текущее и перспективное позиционирование объекта оценки на рынке с учетом прогнозов изменения экономической ситуации;

• определить общие тенденции, влияющие на предпочтение покупателей;

• определить долгосрочную привлекательность района месторасположения и конкретного объекта недвижимости;

• спрогнозировать потенциальное соотношение рыночного спроса и предложения;

• сегментировать спрос и дифференцировать предложения.

    Анализ рынка недвижимости включают в себя три основных раздела:

• общий анализ рынка и экономической ситуации;

• анализ рынка недвижимости;

• анализ позиционирования объекта недвижимости.

2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе

    При анализе основных макроэкономических показателей, которые характеризуют развитие экономики в регионе расположения объекта оценки и могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости, рассматривают:

    а) экономические показатели:

• объём промышленной продукции;

• капитальные вложения (инвестиции);

• производство товаров народного потребления;

• объём подрядных (строительных) работ;

• розничный товарооборот;

• объём грузоперевозок;

• объём экспорта;

    б) социальные показатели:

• номинальные денежные доходы населения;

• номинальную среднемесячную заработную плату одного работника;

• реальную заработную плату одного работника;

• индекс потребительских цен на товары и услуги (инфляцию);

• общую численность и процент безработных.

    Конкретный перечень анализируемых показателей должен соответствовать цели оценки и быть связан с типом оцениваемой недвижимости.

    Необходимо определить, с какими показателями стоимость объекта оценки может коррелировать в наибольшей степени и каковы прогнозы относительно изменения полезности (ценности) недвижимости в соответствии с тенденциями изменения экономических показателей.

    Необходимо выявить основные исходные данные для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, типичного рыночного покупателя оцениваемой недвижимости и его инвестиционную мотивацию.

2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости

    Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости.

    Природно-климатические особенности района:

• характер рельефа;

• климатические особенности;

• наличие открытых водоемов и возможность паводковых затоплений;

• инженерно-геологические характеристики (наличие особых грунтовых условий и геологических явлений – оползней, обвалов, карстовых провалов, образование участков оседания при проходке подземных выработок, просадок, сейсмических явлений и т.п.);

• инженерно-гидрогеологические характеристики, включая возможность подтопления территории;

• рекреационные характеристики.

    Характер окружающего типа землепользования. Устанавливается градостроительная ценность территории и законодательно возможное использование оцениваемого объекта недвижимости. Выявляются зоны территории:

• жилая;

• общественно-деловая;

• производственная;

• инженерной и транспортной инфраструктур и др.

    Выполняется обзор окружающего землепользования и тенденции его развития.

    Транспортная доступность. Устанавливается доступность местоположения объекта недвижимости для всех видов транспорта (автомобильного, железнодорожного, водного, авиационного и т.д.), его удаленность от основных магистралей грузо- и пассажиропотоков, а также ограничения в транспортной доступности.

    Производственная инфраструктура – совокупность зданий и сооружений, используемых для внешнего технического и хозяйственного обслуживания процессов изготовления продукции, составляющей предмет деятельности бизнес-структуры (энерго-, водо-, газоснабжение, энергохозяйство вне производственных цехов, объекты систем природоохраны и утилизации отходов производства, материально-технического снабжения и сбыта продукции, ремонтного и транспортного хозяйств, служб охраны и гражданской обороны). Объекты производственной инфраструктуры могут входить в состав обслуживаемой бизнес-структуры, быть её дочерними предприятиями или сторонними коммерческими партнерами. Описывается состав и анализируется состояние инженерных сетей с целью определения возможностей текущего использования объекта недвижимости и перспектив изменения его производительности или изменения функционального назначения при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования с точки зрения физической осуществимости.

    Социальная инфраструктура – совокупность объектов и хозяйств для социального обслуживания населения и предприятий, включая принадлежащие бизнес-структуре для обслуживания её персонала (жилые дома, культурно-просветительные, спортивно-оздоровительные и медицинские учреждения, подсобные сельские хозяйства, предприятия общественного питания и бытового обслуживания). Анализ социальной инфраструктуры обязателен при оценке жилой недвижимости (наличие торговых центров, предприятий служб быта и сервиса, спортивных сооружений, деловых центров, кинотеатров, парков и детских площадок, увеселительных заведений, организаций здравоохранения и образования и др.), так как она наиболее сильно влияет на стоимость жилой недвижимости.

    Экономическое местоположение – система связей объекта недвижимости с экономической средой. Связи измеряются затратами – денежными, временными. При изменении характера окружающего землепользования или окружающей экономической среды объекта оценки затраты на связи изменяются непосредственно, изменяя при этом стоимость объекта недвижимости. Сложившаяся система экономических связей объекта недвижимости определяет текущее и возможное перспективное использование конкретной недвижимости.

    Экологическое состояние района. Анализируются основные параметры, характеризующие экологическую ситуацию на основе данных открытой печати, а также специальных исследований и экспертиз. Особое внимание при этом уделяется нахождению объекта в санитарных зонах промышленных предприятий, наличию вблизи АЗС, прохождению через земельный участок (под, на, над) или рядом инженерных коммуникаций (канализации, газо-, водо-, нефте- и других трубопроводов, высоковольтных линий электропередачи, связи и др.), которые частично или полностью могут ограничить деятельность на объекте оценки.

    Социальная репутация. На основании мнений, расчётов, анализа и выводов социологов, экономистов определяется сравнительная социальная репутация местоположения объекта недвижимости.

    Криминогенная обстановка. Анализируются демографические характеристики, состояние рынка труда, уровень доходов населения и проводится их корреляция с криминогенной ситуацией.