- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
Нормы дохода
Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу.
Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate – RО) – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.
В некоторых методах расчёта денежных потоков применяется общий коэффициент капитализации последнего года проекта, который называют терминальным коэффициентом капитализации (terminalcapitalization rate – RT ).
Коэффициент капитализации собственного капитала (equity capitalization rate – RЕ) – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовым денежным потоком до уплаты налогов и собственным капиталом. Эту норму называют нормой денежного прироста (cash on cash rate), нормой денежного потока (cash flow rate) или нормой дивиденда на собственный капитал (equity dividend rate).
Коэффициент капитализации заемного капитала (mortgage capitalization rate – RM) – норма дохода, которая отражает отношение годовой суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита. Она называется также ипотечной, или кредитной постоянной (mortgage constant).
Коэффициент капитализации для земли (land capitalization rate) – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовой суммой поступлений от арендной платы за участок земли (или дохода, приходящегося на участок земли) и его стоимостью.
Коэффициент капитализации для зданий (building capitalization rate – RB) – норма дохода, которая отражает отношение годового дохода, приходящегося на недвижимость, к её стоимости (ценой).
Нормы отдачи (прибыли)
Нормы отдачи (прибыли) являются нормами сложного процента, сопоставляющими все будущие денежные потоки в течение срока проекта с начальными инвестициями. При определенных условиях норма отдачи может быть количественно равна норме дохода, но эти нормы по своей экономической сути не эквивалентны и не взаимозаменяемы.
Норма процента (interest rate) определяется как годовая норма сложного процента, получаемая кредитором в виде платы за предоставление кредита. Не учитывает скидки, дисконтные пункты, штрафы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита. Применяется в ситуациях, когда необходимо определить будущие денежные поступления исходя из заданной нормы сложного процента.
Норма дисконтирования (discount rate) – норма сложного процента, применяемая для пересчета будущих платежей в настоящую стоимость. Полученная настоящая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отдачу, равную определенной норме дисконтирования. По смыслу совпадает с общей нормой отдачи.
Внутренняя норма прибыли (internal rate of return – IRR) – норма сложного процента, которая приравнивает настоящую стоимость всех будущих платежей к сумме начальных инвестиций. Может рассчитываться для денежных потоков, приходящихся на любое право собственности. Рассчитывается для конкретного проекта и не зависит от внешних рыночных условий.
Общая норма отдачи (overall yield rate – YО) – норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) инвестированного капитала с учетом изменения доходов в течение периода владения, включая реверсию. Общая норма отдачи отражает рыночные условия и соответствует уровню риска инвестиций в конкретные активы. Не учитывает влияние условий финансирования. Другими словами, эту норму можно рассматривать как средневзвешенную норму прибыли заемного и собственного капитала.
Норма отдачи собственного капитала (equity yield rate – YE) – это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) собственного капитала с учетом изменения доходов на собственный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Норма отдачи собственного капитала инвестора учитывает влияние заемного финансирования на денежный поток собственного капитала.
Норма отдачи заемного капитала (mortgage yield rate – YМ) – норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) заемного капитала с учетом всех доходов на заемный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Учитывает скидки, дисконтные пункты, штрафы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита.