6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи

    Оценить рыночную стоимость недвижимости можно методом анализа доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке, таких как:

• валовый рентный мультипликатор (GRM);

• общий коэффициент капитализации (R_o).

    Валовый рентный мультипликатор (gross rent multiplier) определяется как отношение цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. При оценке необходимо всегда пользоваться только одним из показателей дохода.

    Стоимость недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора определяют следующим образом (табл. 6.1):

• на основе анализа рынка определяется величина рыночной арендной платы за год для объекта оценки;

• на основе анализа рынка определяется отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получается значение GRM для данного типа собственности;

• величину арендной платы для объекта оценки умножают на GRM и получают показатель рыночной стоимости объекта оценки.

Таблица 6.1

Расчёт валового рентного мультипликатора

Объект сравнения	Цена продажи, руб.	Потенциальная валовая арендная плата, руб.	Валовый рентный мультипликатор
А	700 000	100 000	7,00
В	850 000	125 000	6,80
С	630 000	88 000	7,16

    Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обусловливает его недостатки:

• метод применим только на активных рынках доходной недвижимости;

• метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;

• метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов сравнения.

    Общий коэффициент капитализации (overall rate of return – R_о) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

    Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые недостатки, присущие GRM. Затем для каждого объекта сравнения определяется R_о путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение R_о (табл. 6.2). Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения R_о на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI), т.е. используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.

Таблица 6.2

Расчёт общего коэффициента капитализации

Объект сравнения	Чистый операционный доход, руб.	Цена продажи, руб.	Общий коэффициент капитализации
А	63 000	525 000	0,12
В	87 000	791 000	0,11
С	54 000	540 000	0,10

    Для данного рынка объекты сравнения характеризуются средним значением общего коэффициента капитализации, равным 0,11. Отсюда, зная величину чистого операционного дохода для объекта оценки, можно найти его рыночную стоимость.

    Пример. Определение рыночной стоимости коттеджа методическим приемом анализа парного набора данных.

    Исходные данные. Коттедж общей площадью 120 м², имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, завершенный строительством подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь земельного участка– 10 000 м².

    Данные о продажах пяти сравнимых объектов на этом же рынке представлены в табл. 6.3.

Таблица 6.3

Первичные данные по объектам сравнения (вариант А)

Показатели	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Цена продажи, руб.	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Нерыночные, цена завышена на 3 000 руб.	Нерыночные, цена завышена на 8 000 руб.	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночное	Рыночные
Условия рынка (время)	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Площадь дома, м2	120	145	120	145	120
Площадь участка, м2	10 000	12 000	10 000	12 000	10 000
Количество комнат	6	7	6	7	6
Количество спален	3	3	3	3	3
Ванна	1	1	1	1	1
Душ	1	1	1	1	1
Подвал	Не завершен	Не завершен	Не завершен	Завершен	Не завершен
Гараж	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет

    Из исходных данных видно, что объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования временем продажи и физическими характеристиками.

    Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной процентной ставке. В примере величины корректировок определены в размере 3 000 руб. для объекта № 1 и 8 000 руб. для объекта № 2.

    Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

    Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В примере объекты № 1 и № 3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта № 1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (62 000 – 56 000):56 000 = 0,1, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

    Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

    В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Участку площадью 12 000 м² соответствует дом площадью 145 м² с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м² соответствует дом площадью 120 м² с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов № 1 и № 2 имеет следующий вид: 70 000 – 62 000 = 8 000 руб.

    Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов № 3 и № 5:

61 600 – 59 400 = 2 200 руб.

    Корректировка на завершенный строительством подвал определяется из сравнения объектов № 2 и № 4:

77 000 – 70 000 = 7 000 руб.

    Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6.4.

Таблица 6.4

Корректировка стоимости объектов сравнения

Показатели	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Цена продажи, руб.		65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка на права собственности		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Условия финансирования		Нерыночные	Нерыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия финансирования, руб.		–3 000	–8 000	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		62 000	70 000	56 000	70 000	54 000
Условия сделки		Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия сделки		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		62 000	70 000	56 000	70 000	54 000
Условия рынка (время)		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Корректировка на условия рынка, %				+ 10	+ 10	+ 10
Скорректированная цена, руб.		62 000	70 000	61 600	77 000	59 400
Местоположение		Аналогичное	Аналогичное	Аналогичное	Аналогичное	Аналогичное
Корректировка на местоположение		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		62 000	70 000	61 600	77 000	59 400
Размер, м2	120	120	145	120	145	120
Корректировка на размер, руб.		0	–8 000	0	–8 000	0
Гараж	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет
Корректировка на наличие гаража, руб.		–2 200	–2 200	–2 200	–2 200	0
Законченный строительством подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
Корректировка на наличие подвала, руб.		+ 7 000	+ 7 000	+ 7 000	0	+ 7 000
Скорректированная цена, руб.		66 800	66 800	66 400	66 800	66 400
Количество корректировок		3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.		1 800	11 200	10 400	3 200	12 400
То же, % от цены продажи		3	14	19	5	23
Общая валовая коррекция, руб.		12 200	25 200	14 800	17 200	12 400
То же, % от цены продажи		19	32	26	25	23

    Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. На основе этих цен необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.

    Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждой величине ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине (общая валовая коррекция), общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками (общая чистая коррекция), а также любые другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.

    В примере определился практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66 400 до 66 800 руб. Цене продажи с меньшими корректировками присвоен бóльший удельный вес – для объекта № 5 количество корректировок равно 2. Кроме того, сумма общей валовой коррекции для объекта № 5 также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта оценки принята скорректированная цена продажи объекта № 5 – 66 400 руб.