Питання для самоконтролю

1. Назвіть переваги методу порівняння

2. Визначіть недоліки методу порівняння

3. Охарактеризуйте принципи на яких базується метод порівняння

Тема 2.Подібність об’єктів та порівняні дані

На вивчення даної теми відводиться 10годин, з них на самостійне вивчення 4год.

Самостійна робота 4/2

Тема: Вимоги та джерела інформації вибору обєктів-аналогів

Питання:

1.Основні вимоги до об’єкта - аналога

2.Джерела інформації про подібні об'єкти

Ключові терміни і поняття:

-порівняння

- об’єкт –аналог

- подібність

Методичні рекомендації

При висвітленні першого питання необхідно визначити, що основними вимогами до об’єкта-аналога – його порівнянність за основними характеристиками:

- умови продажу (зафіксовані угодою суттєві обставини);

- умови фінансування (розмір відсотку за кредит, термін повернення кредиту, співвідношення вартості закладеного майна та суми позики);

- ринкові умови (активність ринку, співвідношення попиту та пропозиції, рівень розвитку ринкового сегмента);

- місце розташування відповідно до засобу використання (житлова, ділова, промислова, рекреаційна зона), інфраструктурна забезпеченість;

-фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва Й експлуатації, функціональна придатність, стадія життєвого циклу об'єкта

Для визначення ринкової вартості матеріального об'єкта оцінки із застосуванням порівняльного методу, інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувався з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Література:

1.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, с. 197-200

Питання для самоконтролю

1. Дайте поняття об’єкта-аналога

2. Вкажіть які вимоги ставляться до об’єкта-аналога

3. Назвіть джерела інформації про об’єкти – аналоги

4. Яким критеріям повинна відповідати інформація

Самостійна робота 5/2

Тема: Ключові фактори, що впливають на вибір аналогів

1.Фактор країни

2.Галузевий фактор

3.Фактор часу та інші фактори

Ключові терміни і поняття:

• фактор

Методичні рекомендації

Висвітлення даної теми необхідно розпочати з виявлення факторів, які будуть впливати на вибір об’єкта –аналога.

До основних з них можна віднести: фактор країни, галузевий фактор, фактор часу.

До факторів країни відносять:

-зональні обмеження (наявність або відсутність, суворість контролю);

- правові і економічні умови отримання прав на забудову або реконструкцію (прийняті процедури, передавані права, рівень плати за підключення до інженерних мереж, відрахувань на розвиток інфраструктури і так далі);

- правові і економічні умови здійснення угод (плата за реєстрацію, гарантії з боку держави, терміни процедур).

До галузевих факторі відносять:

- стан альтернативних і суміжних ринків;

- ціни на ринку нерухомості;

- рівень орендної плати;

- наявність резерву порожніх об'єктів нерухомості в певному сегменті ринку;

- положення в будівельній індустрії, міра його впливу на рівень будівельних витрат;

- поточні і потенційні зміни в будівельній технології і їх можливий вплив на будівельні витрати;

- співвідношення витрат на будівництво і цін продажу об'єктів нерухомості;

До факторів часу відносять динаміки угод на ринку.

Цей елемент порівняння дозволяє виявити вплив чинника часу в широкому контексті на динаміку угод на ринку нерухомості і, відповідно, на рівень цін продажів. Складовими чинника часу є інфляція або дефляція, зміни в законодавстві (прав власності, оподаткування і так далі), зміна попиту і пропозиції на об'єкти нерухомості та ін.