Питання для самоконтролю

1. Охарактеризуйте модель оцінки вартості при постійних доходах обмежених в часі

2. Як проводиться оцінка вартості при доходах, що збільшуються постійними темпами

3. Охарактеризуйте інші моделі капіталізації при зміні умов отримання доходів

Самостійна робота № 9/4

Тема: Взаємозв’язок ставки капіталізації і факторів ринку

1.Зміни ставки капіталізації в залежності від тенденцій ринку

Ключові терміни і поняття:

Ставка капіталізації

Методичні рекомендації

Розгляд питання необхідно досліджувати, виходячи з суті ставки капіталізації і чинників ринку.

Для розуміння глибини цього важливого показника оцінки, проаналізуємо кожного з них.

Ставка капіталізації розглядається як сума двох складових - доходу на інвестицію і норми повернення капіталу. При цьому, якщо вартість інвестованого капіталу не змінюється у кінці прогнозованого періоду, ставка капіталізації залишається рівній ставці дисконту, а повернення капіталу здійснюється в результаті перепродажу об'єкту. Якщо вартість інвестованого капіталу до кінця періоду прогнозування зменшується, ставка капіталізації збільшується, оскільки одна частина доходу фактично є доходом на інвестиції, а інша - поверненням капіталу. І, нарешті, якщо прогнозується підвищення вартості капіталу, ставка капіталізації фактично дорівнює ставці доходу на інвестицію (дисконту), зменшеній на відсоток щорічного приросту вартості капіталу.

Усі перераховані способи побудови ставки капіталізації базуються на одному важливому допущенні: дохід упродовж терміну прогнозування залишається постійним. Таке допущення в умовах розвиненої ринкової економіки закономірно, оскільки різких і істотних змін прибутковості нерухомості, як правило, не спостерігається. Проте метод капіталізації доходу як метод оцінки нерухомості, в зарубіжній практиці використовується не так часто (основним є метод аналогів продажів).

У Україні, де ринкові стосунки тільки формуються, вказане допущення є досить сумнівним, зокрема, на цьому етапі становлення ринку нерухомості. Так, зараз характерною особливістю цього ринку є як зменшення вартості об'єктів, так і фактичне зниження ринкових орендних ставок, що призводить до фактичного зменшення чистого операційного доходу. Більше того, використання подібного допущення без урахування співвідношення на ринку попиту і пропозиції нерухомості і її оренди, приводить до спотворень при оцінці нерухомості методом прибутковості.

Література:

1. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь .- К « Принт - Экспресс», 2003 с. 83-88

Питання для самоконтролю

1.Назвіть складові ставки капіталізації

2. Як зміниться ставка капіталізації, якщо вартість інвестованого капіталу не змінюється у кінці прогнозованого періоду

3. Як зміниться ставка капіталізації, якщо прогнозується підвищення вартості капіталу

Тема 5. Моделі залишкової капіталізації

На вивчення даної теми відводиться 6 годин, з них на самостійне вивчення 2год.

Самостійна робота № 10/5

Тема : Застосування техніки залишку до нерухомості що приносить дохід

Питання:

1.Сутність теорії залишку

2. Відємна величина залишкового доходу

Ключові терміни і поняття:

Теорія залишку