Питання для самоконтролю

1. Назвіть особливості внесення корегувань до цін обєктів-аналогів

2. Яка послідовність внесення поправок

3. Яких правил необхідно дотримуватися при здійсненні корегувань

4. Охарактеризуйте методи проведення корегувань

5. Визначіть переваги і недоліки методів проведення корегувань

Тема 4. Техніка прямої капіталізації

На вивчення даної теми відводиться 14годин, з них на самостійне вивчення 6 год.

Самостійна робота № 7/4 Тема: Аналіз фінансових коефіцієнтів

Питання:

1.Характеристика коефіцієнтів

2.Характеристика зміни доходів

Ключові терміни і поняття:

- фінансовий коефіцієнт

Методичні рекомендації

Традиційний аналіз нерухомості, що приносить дохід, вимагає використання фінансових звітів, за допомогою яких можливо сформувати свою думку про вартісні характеристики нерухомості. В ході аналізу розраховуються фінансові коефіцієнти (у тому числі, якщо це можливо, по аналогічних об'єктах), що дозволяють утямити характеристики конкретної нерухомості

Фінансові коефіцієнти, використовувані в оцінці нерухомості

Коефіцієнти	Спосіб розрахунку
Коефіцієнт поліпшень
Коефіцієнт заборгованості
Коефіцієнт власного капіталу
Коефіцієнт покриття боргу
Коефіцієнт недовикористання
Коефіцієнт витрат на зміст нерухомості
Мультиплікатор рентних платежів
Коефіцієнт рентабельності

При розгляді наступного питання необхідно вияснити, що приведення прибутків у вартість виробляється за допомогою коефіцієнта капіталізації, який показує зв'язок між річним доходом і вартістю нерухомості. При відомих річних прибутках (дійсних валових або чистих операційних) проблема оцінки вартості зводиться до розрахунку коефіцієнта капіталізації. Останній залежить від характеру зміни прибутків, які можуть бути, :

- постійними упродовж значного періоду часу;

- постійними протягом обмеженого періоду часу;

- постійними темпами, що збільшуються;

- що зменшуються;

- різними по роках економічного життя нерухомості

Література:

1.Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь .- К « Принт - Экспресс», 2003 с. 77-78

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Назвіть фінансові коефіцієнти, що використовуються в оцінці

2. Яка методика їх розрахунку

3. Яким чином можуть змінюватися доходи?

Самостійна робота № 6/4

Тема: Характеристика моделей капіталізації при зміні умов отримання доходів

Питання:

1.Оцінка вартості при постійних доходах обмежених в часі

2.Оцінка вартості при доходах, що збільшуються постійними темпами

3.Інші моделі капіталізації при зміні умов отримання доходів

Ключові терміни і поняття:

• модель капіталізації

Методичні рекомендації

Оцінка вартості при постійних прибутках, обмежених у часі

Такий підхід до оцінки вартості нерухомості набагато менш поширений, чим оцінка на підставі постійних прибутків. Він застосовується до нерухомості, термін економічного життя якої явно обмежений - як правило, до тієї, поліпшення якої будуть знесені, а земля використовуватися інакше, ніж на момент оцінки. Найчастіше необхідність оцінки такої нерухомості виникає при реалізації на місці існуючої власності муніципальних будівельних проектів. Вартість розраховується виходячи з того, що упродовж певного періоду часу вона приноситиме дохід (в даному випадку основою розрахунку виступає чистий операційний дохід), а потім вартість нерухомості буде компенсована відповідно до чинного законодавства:

C = Д * Аn + Л

де: Д- постійний чистий операційний дохід;

Аn - поточна вартість n -летнего аннуитета при вибраному коефіцієнті капіталізації;

n - кількість років економічного життя об'єкту;

Л- ліквідаційна вартість нерухомості.

Коефіцієнт капіталізації визначається методом кумулятивної побудови; ліквідаційна вартість будівлі, оцінюється відповідно до існуючих правил компенсації збитку; вартість земельної ділянки виходячи з положень, викладених в гл. 4.

Оцінка вартості виходячи з прибутків, що збільшуються постійними темпами.

Оцінка вартості в цьому випадку грунтується на тому, що очікується постійне зростання чистих операційних прибутків із-за майбутнього підвищення вартості будівель, споруд і землі. Розрахунок вартості нерухомості виробляється відповідно до моделі М. Дж. Гордона.

Для цього підходу характерні наступні допущення:

1. чистий операційний дохід зростає одним темпом;

2. період отримання чистих операційних прибутків необмежено великий (прагне до нескінченності).

Оцінка вартості на основі прибутків, що зменшуються

Використовується для оцінки нерухомості, яка втрачає вартість. Втрата вартості може відбуватися двояко:

• упродовж певного періоду чисті операційні прибутки виходять в однакових розмірах, а потім вступи припиняються;

• чисті операційні прибутки зменшуються в майбутньому (при цьому не має значення відбувається це зменшення постійним темпом або ні) і нарешті вичерпуються.

Вартість оцінюється таким чином:

- при однакових чистих операційних прибутках:

З = D * An + У + З

- при чистих операційних прибутках, що зменшуються, :

_{C = PVD1 + PVD2 + PVDn+ У + З}

де: PVD1. PVDn - поточна вартість чистих операційних прибутків

за n - період, при цьому Dn - останній отримуваний чистий операційний дохід;

У- вартість утилізації;

3 - вартість землі.

Приведення чистих операційних прибутків в поточну вартість здійснюється за допомогою ставки дисконту, прирівняної до величини коефіцієнта капіталізації. Наявність в розрахунках вартості утилізації обумовлена тим, що покупець, орієнтований на дохід, після припинення грошових надходжень постарається відшкодувати вартість поліпшень, виходячи з вартості компонентів.

Оцінка вартості при прибутках, різних по роках економічного життя нерухомості.

В цьому випадку оцінка вартості виробляється шляхом приведення в поточну вартість усіх очікуваних упродовж економічного життя, що залишилося, чистих операційних прибутків :

_{C = PVD1 + PVD2 + PVDm + У + З}

де: PVD1. PVDm. - чисті операційні прибутки за m - період;

m - кількість років економічного життя об'єкту, що залишилися.

Література:

1. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь .- К « Принт - Экспресс», 2003 с. 81-83