Методичні рекомендації

Техніка залишку може бути застосована до власності, яка приносить дохід. Існує три найбільш розповсюджених види:

• техніка залишку для землі;

• техніка залишку для будівель;

• Техніка залишку для власності в цілому

При розгляді наступного питання , необхідно вивчити варіанти в яких застосування техніки залишку для будівель чи для землі може привести до від’ємної величини. В даному випадку по об’єкту власності може бути виявлена важлива інформація.

Наприклад, допустимо, що техніка залишку для землі показує від’ємну величину (залишкового) доходу, що приписується землі. До складання висновку про вартість оцінювач повинен пере провірити допущення, які покладені в основу розрахунку коефіцієнта капіталізації як в частині доходу на інвестиції, так і в частині повернення інвестицій. Якщо допущення правильні, то ймовірно, що будівля є надлишковим покращенням для даної ділянки. Іншими словами, дохід, що відноситься до будівлі, не здібний забезпечити необхідний дохід на інвестиції і повернення інвестованого в будівлю капіталу. Чи необхідний інший підхід до управління власністю для того, щоб зробити її більш привабливою для орендарів шляхом корегування ставок і графіка виплати орендної плати, зміни складу наймачів чи рівня послуг.

У випадку, якщо техніка залишку для будівель дає від’ємну величину вартості будівлі, то після перевірки допусків по коефіцієнту капіталізації оцінювач зможе скласти пропозицію про знесення будівлі і заміні її іншою, яка буде відповідати варіанту найкращого і найбільш ефективного використання власності.

Література:

1. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь .- К « Принт - Экспресс», 2003

2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.- М.: Дело 1997, с.95-99

Питання для самоконтролю

1.Визначіть сутність методи залишку

2. Назвіть найбільш розповсюджені методи теорії залишку та дайте їм характеристику

3. В яких випадках отримується від’ємна величина залишкового доходу

4. Яким чином здійснюється перевірка залишкового доходу

Тема 6. Метод капіталізації доходу

На вивчення даної теми відводиться 10годин, з них на самостійне вивчення 6год.

Самостійна робота 11/6

Тема: Застосування дисконтування для оцінки варіантів інвестування

Питання:

1.Визначення теперішньої вартості рентних платежів

2.Визначення теперішньої вартості щорічних періодичних доходів

Ключові терміни і поняття:

Рентні платежі

Методичні рекомендації

У фінансовій практиці виникає потреба оцінити майбутні грошові потоки, пов'язані з володінням певним активом. Цю потребу можна реалізувати шляхом обчислення теперішньої вартості майбутніх надходжень коштів. Для цього використовується метод дисконтування, тобто приведення грошової суми майбутнього періоду до теперішнього.

Ставка дисконту - це відсоткова ставка, яка застосовується до майбутніх доходів і враховує ризик та невизначеність, пов'язані з фактором часу.

Врахування вартості грошового потоку у часі є головною концепцією в теорії фінансів, оскільки вартість грошей сьогодні вища, ніж вартість грошей, які можуть бути отримані в майбутньому.

До основних факторів, які зумовлюють різницю у вартості грошей, належать: інфляція, ризик, втрачена вигода, схильність до ліквідності.

У фінансованому та інвестиційному аналізі використовуються метод нарощування, або компаундування, для визначення майбутньої вартості потоку готівки за формулою складних відсотків і метод дисконтування для визначення теперішньої вартості грошових потоків, які будуть одержані в майбутньому.

Розрахунок майбутньої вартості грошового потоку використовується для визначення суми депозиту залежно від строку та способу нарахування відсотків, суми боргу за кредитними угодами, при розрахунках відсоткових ставок за цінними паперами.

Визначення теперішньої вартості майбутніх грошових надходжень методом дисконтування дає змогу розрахувати ефективність інвестиційного проекту або ціну, яку можна було б заплатити сьогодні за цінні папери з визначеним доходом у майбутньому.

Надходження або платежі одного розміру, які здійснюються через однакові інтервали часу, називаються ануїтетами, або рентою. Розрахунок теперішньої та майбутньої вартості ануїтету лежить в основі визначення грошових потоків від облігацій, лізингових угод, застави майна, амортизаційних кредитів, довічної ренти тощо.