19. Методи оцінки майна, які використовують в доходному підході.

Методи : 1.) методи дисконтування ГП. Базується на перетворення за певними правилами майбутніх доходів очікуваних інвестором.

Майбутні доходи включають : 1. періодичний ГП доходів від експлуатації протягом терміну володіння (дивіденди, орендна плата), 2. грошові надходження від продажу об’єкта в кінці терміну володіння

Розрахунок використовується за правилами складних %, з використання ставки дисконтування ГП.

Дисконтування ГП виконується внаступній послідовності : 1. вибір періодичності майбутніх доходів. 2. прогнозування темпів інфляції. 3. прогнозування періодично утворених доходів, таких як потенційний валовий дохід інших доходів, операційні доходи за вирахуванням валових витрат. 4. прогнозування вартості об’єкта в кінці терміну володіння. 5. Визначення ставки дисконту. В закордонній практиці в якості без ризикової ставки використовують доходи по довгостроковій держ. облігації. В Україні за ставку дисконту можна взяти облікову ставку НБУ, або можна взяти ставку довгострокового кредиту в іноземній валюті. 6. Розрахунок вартості об’єкта оцінки з використанням формул дисконтування.

2.) метод прямої капіталізації – побудований на застосуванні співвідношення середнього доходу до коефіцієнта капіталізації. S = E/r , E – дохід, r – ставка капіталізації.

Перевага : є досить простим і розраховується в 3 етапи : 1. розрахунок чистого доходу від характеру об’єкта : для нерухомості – орендна плата, для підприємства - форма 2 річний дохід. 2. Вибір коефіцієнта капіталізації : якщо ставка дисконту використовується для приведення грошових сум до поточної вартості то коеф.капіталізації для безпосереднього перерахунку доходів від об’єкта у вартість.

Методи розрахунку ставки капіталізації розраховуються в залежності від конкретних умов в яких функціонує об’єкт оцінки. На сам перед звертають увагу на джерела та умови фінансового обороту. Най ризикованими є методи: аналіз ринкових аналогів, покриття боргу, зв’язаних інвестицій за фінансовими компонентами (окремо для землі і.т.д.)

3. Розрахунок поточної вартості об’єкта

R = m-Rm + (l-m)*Rl

20. Методи оцінки майна, які використовують в порівняльному підході.

Порівняльний метод представлений методом порівняння продажу, який складається з наступних етапів :

1. Аналіз ринкової ситуації за об’єктами.

2. Визначення одиниць порівняння.

3. Розробка моделі, яка повязує одиниці порівняння з показниками порівняння.

4. Розрахунок коригуючи показників.

5. Застосування моделі до об’єктів порівняння для розрахунку скоригованих цін продажу.

6. Аналіз скоригованих цін продажу для визначення вартості досліджуваного об’єкта.

Коректування ціни продажу порівнюваних об’єкту для моделювання оціночної вартості відбувається по основних 9 елементах :

1) передачі у права власності на майно

2.)умови фінансових розрахунків при придбанні майна

3.) умови продажу , так звана чистота угоди

4.)динаміка угод на ринку

5.) Місце розташування

6.)фізичні характеристики

7.) економічні характеристики

8.)відхилення від цільового призначення

9.) наявність рухомого майна

Найбільш розповсюджені методи коректування :

- аналіз парного набору даних;

- аналіз вторинного ринку;

- якісний аналіз;

- метод валової ренти.