- •Билет 30 - Учреждение своего предприятия: шансы и риски в иг.
- •Билет 31. Содержание бизнес-плана предприятия в иг
- •Билет 32. Принципы и методы правового регулирования предпринимательской деятельности в иг.
- •Билет 33. Понятие юридического лица.
- •Билет 34. Порядок регистрации юридических лиц.
- •Билет 35. Понятие и суть безубыточности предприятия бизнеса услуг. Этапы расчета безубыточности.
- •Билет 36. Планирование персонала на фирме.
- •Билет 37. Контроль предпринимательской деятельности в иг
- •Билет 39. Виды планирования.
- •Билет 38. Планирование предпринимательской деятельности на предприятии иг
- •Билет 40. Движение персонала на фирме иг (текучесть, увольнение персонала, стимулирование)
- •Билет 41. Риски в предпринимательской деятельности иг
- •Билет 42. Маркетинг в иг. Элементы маркетинговых мероприятий
- •Билет 43. Культура предпринимательства в иг
- •Билет 44. Этикет предпринимателя в иг
- •Билет 45. Признаки и формы предприятий в иг
- •Билет 46. Индивидуальное и коллективное предпринимательства
- •Билет 47.Понятие и суть реестра субъектов бизнеса иг.
- •Билет 48. Характеристика типов лизинга в иг.
- •Билет 49.Анализ условий аренды и приобретений недвижимости фирмой иг.
- •Билет 50.Цены и ценовая политика предприятий иг.
- •Основные цели ценообразования
- •Билет 51.Принципы предпринимательской деятельности разработанной российскими предпринимателями в начале 20 века (1912 г.)
- •Билет 53. Консалтинг как вид предпринимательства в иг.
- •Билет 54. Предпринимательство в сфере иг. Его отличие от промышленного предпринимательства.
- •Билет 55. Роль конкуренции в развитии рыночных отношений в сфере услуг.
- •Билет 56. Льготы, предоставляемые малым предприятиям в иг.
- •20 Июня 1995 г. Вступил в силу Федеральный закон от 14 июня 1995 г. № 88-ф3 “о государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации”.
- •2. Федеральные органы исполнительной власти в пределах своих полномочий при проведении политики, направленной на государственную поддержку малого предпринимательства:
- •Билет 57. Понятие и суть "леверидж" в предпринимательской деятельности в иг
- •1. Операционный (производственный) рычаг (опр) - это показатель потенциальной возможности изменения прибыли за счет изменения структуры затрат и объема реализации:
- •3. Сопряженный рычаг характеризует совокупное влияние предпринимательского и финансового рисков и показывает, на сколько процентов изменится чистая прибыль при изменении объема реализации на 1%:
- •Билет 58. Роль туристических ресурсов в развитии предпринимательства
- •Билет 59. Виды предпринимательства в туристической деятельности
- •Билет 60. Роль и значение инвестиций в развитии бизнеса в иг
- •2010 Г.» в размере 168,2 млрд р. Бюджетная составляющая только 3,4 млрд р., или 2 %. Значительный объем инвестиций
- •Билет 61. Венчурный капитал в организации и развитии предпринимательства в иг
- •Билет 62. Этапы организации собственной фирмы
- •Билет 63. Взаимодействие фирмы иг и банка
- •Билет 64. Понятие и суть процесса санации предпринимательской фирмы в иг
- •Билет 65. Понятие "Узкие места" в развитии фирмы иг. Содержание выявление "Узких мест" в деятельности фирмы иг
Билет 49.Анализ условий аренды и приобретений недвижимости фирмой иг.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается. В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Аукцион
Одной из форм приобретения недвижимости фирмой ИГиТ может быть не покупка его у частного застройщика, а через аукцион, где предлагается недвижимость от Правительства Москвы. Эти торги проводит уполномоченная правительством города фирма Мосреалстрой, а также СГУП по продаже муниципального и государственного имущества.
Нежилые помещения продаются Мосреалстроем на конкурсной основе, нередко они передаются в собственность покупателю только с условием достроя и сдачи в эксплуатацию помещения в установленный срок. Как правило, этот время составляет до 9 месяцев. Заявки на конкурс принимаются как от физических, так и от юридических лиц, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка составляет 30% от начальной цены объекта недвижимости.
Прием документации на конкурс ведется по перечню документов, установленному Положением о конкурсе, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации №1311. Победителем конкурса объявляется тот, кто предложил выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем конкурса в срок до 10 дней заключается договор купли-продажи объекта. После сдачи-приемки объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аренда
Если фирма не располагает возможностью участвовать в аукционе, она может пойти по самому легкому, но не такому удачному в плане перспектив пути — аренде объекта недвижимости. Можно обратиться в риэлторское агентство, но при этом нужно знать, что цена на помещение будет завышена, так как она включает в себя разовый платеж как комиссионные — от 1 тыс. долларов и выше при заключении сделки.
Поэтому выгоднее всего арендовать помещение у его хозяина, т. е. напрямую. Наиболее предпочтительным вариантом являются госпредприятия, трудное экономическое положение которых заставляет их сдавать помещения по невысокой цене (это обычно объекты недвижимости класса, по общепринятой классификации С или D) — до 100-120 долларов за 1 кв. м в год. Но при явном плюсе — дешевизне таких помещений — есть и некоторые минусы. Например, срок аренды обычно не превышает 1 года.
Если для фирмы ИГиТ не так важно месторасположение его будущего объекта недвижимости, то самым выгодным вариантом является аренда объектов социальной инфраструктуры предприятий — общежитий, поликлиник, домов культуры.
В этом случае часто вместо арендной платы владелец такой недвижимости может только попросить провести ремонт снимаемого помещения (это обойдется в 60-80 долларов за 1 кв. м) в надежде на последующее увеличение ставки другому арендатору, который сменит нынешнего «ремонтника».
Покупка Самым выгодным, но и затратным, следует признать покупку офиса в собственность напрямую, а не через аукцион (ведь изначально неизвестно, станете вы в нем победителем или нет).
Сегодня за объект недвижимости стоит от 800-3200 долларов. Несмотря на кажущуюся дороговизну, несложный подсчет показывает, что через 4-5 лет (а то и через 3 года) офисное помещение полностью окупается, и в дальнейшем приходится оплачивать только коммунальные платежи. Этот путь приобретения недвижимости аналитики считают самым перспективным, в том числе и для малых предприятий ИГиТ, тем более, что сегодня налоговое законодательство позволяет получить при покупке недвижимости ряд льгот, которые отсутствуют при аренде.
Аренда означает передачу права пользования объектом недвижимости от собственника к арендатору. Право владения и распоряжения имуществом остается у арендодателя.
При сдаче объекта недвижимости в субаренду появляется еще одно частичное право, стоимость которого тоже можно определить исходя из конкретных условий субаренды.
Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущественным правом, подлежащим оценке, обычно является имущественное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имущественное право арендодателя независимо от продолжительности срока аренды, указанной арендной платы или каких-либо других условий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, субаренда, страховка арендатора). В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:
1) соотношение договорной арендной платы и рыночной арендной платы;
2) длительность аренды;
3) финансовое положение арендатора;
4) распределение расходов между арендодателем и арендатором.
Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок.
На основании договора аренды арендодатель предоставляет арендатору право владения недвижимостью на указанных в договоре условиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендатора по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В результате договора аренды арендатор получает имущественное право арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользования и владения зданием или частью здания. В договоре аренды земельной собственности могут быть оговорены условия пользования и владения земельным участком.
В большинство договоров аренды включают положения, касающиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки, оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субаренды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов, отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сформулированы варианты покупки недвижимости, повышение или снижение арендной платы, внесение изменений в договор и ограничение пользования.