51. Проблеми набуття та реалізації права оренди земельної ділянки.

Ознаки:

право розпорядження здійснює тільки власник;

орендар може здійснювати обмежене розпорядження ЗД з підстав визначених законом та договором (суборенда);

строковість права оренди ЗД;

зворотність – повернення ЗД після закінчення дії строку оренди;

укладення договору оренди ЗД та його державна реєстрація;

сплата орендної плати.

Характеристика земельно-об’єктного складу – ст.ст. 3-5 ЗУ «Про оренду землі». Проблема ст. 4 ЗУ «Про оренду землі не діє».

Що стосується змісту відносин – мова йде про права та обов’язки, які визначені ЗК та ЗУ «Про оренду землі».

Проблема: ч. 4 ст. 93 ЗК – у частині відчуження права оренди ЗД орендарем є колізійною та такою, що не відповідає чинному зак-ву, оскільки право на оренду може виникнути виключно після укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації, а відтак у покупця право на оренду виникнути не може. По-друге, законодавець не встановив механізм такого відчуження. По-третє, право на оренду ЗД відноситься до зобов’язальних прав, які характеризуються зокрема обмеженим колом суб’єктів (кредитор та боржник). Відповідно до ст. 512 ЦК, зобов’язання, як зв’язок між кредитором та боржником не можуть створювати обов’язку для третьої особи, за умови ж відчуження права оренди ЗД між орендарем і третьою особою, обов’язки виникають і для орендодавця.

ст. 124 ЗК по новому регулює право оренди. Договір Стаття 124. Порядок передачі земельних ділянок в оренду

1. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

2. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

3. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

4. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

купівлі-продажу права оренди ЗД?Виключенням із зазначених правил передбачається ч. 2 ст. 134 ЗК. Передача ЗД в оренду, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється у порядку, встановленому ст. 123 ЗК.

Вживання терміну «договір-купівлі продажу права оренди ЗД» є незрозумілим, колізійним та таким, що не відповідає чинному законодавству. Право оренди відноситься до зобов’язальних прав, а відтак передаватися не може. Право оренди не можна виставляти на торги, оскільки на момент проведення земельних торгів воно ще не виникло (це право виникає з моменту підписання та державної реєстрації договору оренди земельної ділянки). З переможцем аукціону може бути лише укладено т.з. попередній договір (ст. 635 ЦК) в силу якого у орендодавця виникає обов’язок укласти договір оренди з «покупцем».