1.Поняття та зміст договору найму (оренди).

За договором найму (оренди) наймодавець (орендодавець) перелає або зобов’язується передати наймачеві (орендарю) майно у користування за плату на певний строк.

Оренда в господарських відносинах - це засноване на договорі строкове платне, користування майном, яке є необхідним оренда­реві для здійснення господарської діяльності.

Господарські відносини оренди об'єктів права приватної влас­ності регулюються Господарським кодексом і Цивільним кодексом України. Відносини оренди об'єктів права державної і комунальної власності регулю­ються також положеннями Закону України «Про оренду держав­ного і комунального майна».

Згідно зі ст.283 Господарського кодексу України і ст.181 Цивільного кодексу України в господарську оренду можуть передаватися:

а ) цілісні майнові комплекси підпри­ємств або їх структурних підрозділів;

б) неспоживне індивідуально- визначене рухоме або нерухоме майно (об'єкти оренди).

До нерухомого майна належать земельні ділянки, а також роз­міщені на них об'єкти, переміщення яких неможливе без їх зне­цінення і зміни їх призначення.

Стаття 283 ГК України прямо називає серед таких об'єктів:

- споруди (будівельні системи, пов'язані із землею, створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів і устаткування в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт);

- будівлі (споруди, що складаються з утримуючих і захисних конструкцій, які складають над земні або підземні приміщен­ня, призначені для перебування людей, розміщення устатку­вання, тварин, рослин, предметів);

- приміщення (частини внутрішнього розміру будівель, обме­жені будівельними конструкціями для входу і виходу).

З урахуванням специфіки господарської діяльності, мова може йти про нежитлові офісні, виробничі, торговельні будівлі, при­міщення і споруди (резервуари, водонапірні башти, тунелі тощо).

До рухомого майна належать устаткування, транспортні засоби і будь-які інші об'єкти, переміщення яких можливе без їх знецінення і зміни призначення.

Важливість класифікації об'єктів оренди зумовлюється тим, що законодавство встановлює різний режим реалізації орендних право­відносин стосовно різних об'єктів. Наприклад, згідно зі ст. 288 ГК України суборенда цілісних майнових комплексів об'єктів дер­жавної або комунальної власності не допускається. Відповідно до ст.ст. 793 і 794 ЦК України договори оренди капітальних споруд, що передаються в оренду на строк 3 роки і більше, підлягають нота­ріальному посвідченню і державній реєстрації.

Не можуть передаватися в оренду об'єкти права державної влас­ності, що не підлягають приватизації (окрім пам'ятників культурної спадщини), а також цілісні майнові комплекси підприємств, що випускають підакцизну продукцію.

Сторонами договору оренди у сфері господарювання є орен­додавець і орендар (йдеться про юридичну особу або фізичну особу — суб'єкта підприємницької діяльності). У випадку, якщо однією із сторін орендних відносин є фізична особа, яка не займа­ється підприємницькою діяльністю, такі відносини не вважаються господарською орендою, а тому не підпадають під дію ГК України і регулюються виключно нормами ЦК України про найм.

Орендодавцем об'єкта оренди виступає, як правило, власник. Проте не виключена ситуація, коли орендодавцем є особа, якій майно належить на основі іншого права (права господарського відан­ня, оперативного управління або оренди), якщо це не заборонено законодавством, установчими документами або договором.

При оренді право власності на об'єкт оренди не переходить до орендаря, а зберігається за його власником, орендар отримує тільки право користування об'єктом оренди.

Виходячи зі ст.ст. 765, 767, 769 ЦК України можна визначити права і обов'язки орендодавця.

Зокрема, орендодавець зобов'язаний:

-передати орендареві об'єкт оренди негайно або в строк, вста­новлений договором, у стані, обумовленому договором оренди;

-попередити орендаря про особливі властивості і недоліки об'єкта оренди, про права третіх осіб на нього;

-здійснювати капітальний ремонт об'єкта оренди, якщо інше не встановлене договором.

Орендодавець має право:

а) вимагати сплати орендної плати;

б) вимагати повернення об'єкта оренди після закінчення строку дії договору оренди.

Виходячи із ст.ст. 285, 288 ГК; ст.ст. 773, 776, 777 ЦК, можна визначити наступні права і обов'язки орендаря.

Орендар має право:

-користуватися об'єктом оренди;

-вимагати продовження договору оренди на новий термін, якщо орендодавець вирішить знову передати об'єкт в оренду після закінчення терміну дії договору з орендарем. Таке право має лише орендар, який належним чином виконував свої зобов'язання. Для реалізації свого права орендар до закінчення дії договору оренди по­винен повідомити орендодавця про свій намір продовжити орендні відносини. Умови нового договору оренди встановлюються угодою сторін; в разі недосягнення угоди право орендаря припиняється;

-передати об'єкт оренди в суборенду, якщо це передбачено до­говором оренди. Інакше необхідна згода орендодавця (ст. 774 ЦК України). Виняток становить оренда державного і комунального майна. Тут суборенда окремих об'єктів оренди допускається за загальним правилом, якщо інше не передбачене в договорі, але принципово забороняється передача в суборенду всього цілісного майнового комплексу, що орендується (ст. 288 ГК України);

-викупити об'єкт оренди у випадку, якщо таке право перед­бачене самим договором оренди (ч. 1 ст. 289 ЦК України). Прак­тика показує, що сторони можуть домовитися про: право орендаря викупити об'єкт оренди з будь-якого моменту протягом терміну дії договору, або при настанні певних обставин; з виплатою як ринкової вартості об'єкта оренди (на момент укладення договору, або на момент викупу), так і всієї орендної плати за весь термін дії договору, що залишився, або навпаки — зарахувати вже сплачені орендні платежі в рахунок вартості об'єкта викупу; передбачити інші варіанти викупу об'єкта оренди.

Орендар зобов'язаний:

а) своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату за ко­ристування об'єктом оренди;

б) використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням, якщо інше не передбачене договором оренди;

в) берегти об'єкт оренди, запобігати його пошкодженню і псу­ванню;

г) здійснювати поточний ремонт об'єкта оренди, якщо інше не передбачене договором оренди.

Форма та істотні умови договору оренди є найважливішими категоріями інституту господарської оренди.

За загальним правилом договір оренди у сфері господарювання укладається в простій письмовій формі (ст. 181 ГК України), але договір оренди капітальної будови на термін три роки і більше має бути засвідчений нотаріально і підлягає державній реєстрації.

Умови договору оренди, узгоджені орендарем і орендодавцем, зберігають свою силу протягом всього строку дії договору, навіть у випадку, якщо згодом законодавством встановлені правила, що погіршують становище орендаря.

Істотними умовами договору оренди є (ст. 284 ГК):

а) об'єкт оренди.

Положення про склад об'єкта оренди повинні належним чином індивідуалізувати його, наприклад, у випадку оренди нерухомого майна містити відомості щодо повної адреси, поверху, площі, право встановлювального документа, реєстрації права власності.

Крім того, детальний опис об'єкта оренди в договорі або додат­ках до нього створює додаткові гарантії для добросовісних сторін, оскільки забезпечує можливість встановити подальшу зміну па­раметрів і стану об'єкта оренди, вказаних у договорі (наприклад, орендодавець зможе довести, що орендар своїми діями погіршив стан об'єкта оренди; а орендар — довести факт здійснення ним невід'ємних поліпшень об'єкта);

б) строк дії договору оренди встановлюється за погодженням сторін. Згідно зі ст.ст. 180, 284 ГК України строк є істотною умовою договору господарської оренди, тоді як цивільний договір найму може не містити цієї умови і вважатися укладеним на невизначений строк (ст.763 ЦК України).

Відповідно до ч.4 ст.284 ГК України, ч. І ст.764 ЦК України, в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на той самий строк на

в) орендна плата. Орендна плата є фіксованим платежем, встановленим у грошовій формі, який орен­дар регулярно (щомісячно, щоквартально) виплачує орендодавцеві незалежно від результатів своєї господарської діяльності. За до­мовленістю сторін може бути встановлена натуральна або грошово - натуральна форма орендної плати. Орендар має право вимагати зміни розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршав стан об'єкта оренди (наприклад, в разі пожежі на об'єкті оренди, через блискавку).

На відміну від цивільного договору найму (ст.762 ЦК України), договір господарської оренди не може бути укладений без узгоджен­ня розміру орендної плати і строків її внесення (ст. 286 ГК України);

г) порядок використання амортизаційних відрахувань. Дана істотна умова є специфічною для договорів господарської оренди, проте слід погодитися з дослідниками, що вважають недоцільним визнання цієї умови істотною³;

д) відновлення орендованого майна і умови його повернення або викупу. Сюди входять обов'язки сторін договору оренди щодо проведення капітального і поточного ремонту об'єкта оренди, у тому числі — умови про терміни і обсяги проведення ремонтів, процедуру їх узгодження. Об'єкт оренди підлягає поверненню в тому стані, в якому він був переданий орендареві, з урахуванням нормального зносу, проте сторони можуть домовитися про інші умови повернення і передбачити можливість викупу об'єкта орендарем.

Питання про поліпшення орендарем об'єкта оренди є одним з найбільш актуальних у практиці орендних відносин.

Протягом строку дії договору оренди добросовісний орендар, ви­конуючи свій обов'язок із здійснення поточного або капітального ремонту, або на свій розсуд, як правило, покращує об'єкт оренди, причому чим більшим є строк дії договору, тим більшою є вірогід­ність здійснення таких поліпшень.

У випадку, якщо поліпшення можуть бути відокремлені від об'єкта оренди без спричинення йому пошкоджень (наприклад, світильники, жалюзі), орендар має право на їх вилучення.

Вартість поліпшень об'єкта оренди, що не можуть бути відді­лені без спричинення шкоди (невід'ємні поліпшення), здійснених з відома орендодавця або зараховується в рахунок орендної плати, або компенсується орендодавцем, якщо сторони не домовилися про інше (сторони можуть визначити у договорі, що вартість поліпшень не підлягає компенсації незалежно від того, чи отримував орендар згоду орендодавця). У будь-якому разі йдеться лише про ті роботи, які об'єктивно збільшують вартість об'єкта оренди.

Поліпшення об'єкта оренди, здійснене орендарем без згоди орен­додавця, не створює ніяких прав для орендаря і не компенсується (ст. 778 ЦК України).

Договір господарської оренди припиняється в наступних ви­падках:

• закінчення строку, на який він був укладений;

• викупу об'єкта оренди орендарем;

• ліквідації орендаря — юридичної особи або смерті орендаря — фізичної особи;

• загибелі (знищення) об'єкта оренди (ст.291 ГК України).

У зазначених вище випадках договір оренди припиняється через настання того чи іншого юридичного факту без укладення сторонами жодних правочинів. Проте, договір оренди може бути також розі­рваний за угодою сторін (така додаткова угода укладається в тій же формі що і сам договір).

Слід зазначити, що за загальним правилом, реорганізація орендо­давця — юридичної особи, зміна власника майна переданого в орен­ду (наприклад — у разі продажу його орендодавцем не орендареві, а третій особі), не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди і ніяк не впливає на статус орендаря: до нового власника переходять всі права і обов'язки орендодавця (ч. З ст. 284 ГК Укра­їни; ст. 770 ЦК України). Це правило є найважливішою гарантією прав орендаря на використання об'єкта оренди протягом терміну дії договору оренди, на умовах, узгоджених у момент підписання договору, незалежно від подальших намірів орендодавця відносно об'єкта оренди і навіть від самої долі орендодавця. Наразі, уклада­ючи договір оренди, сторони можуть передбачити, що наслідком відчуження майна, що орендується, є припинення договору оренди.

Згідно зі ст. 291 ГК України і ст.ст. 782, 783 ЦК України орендо­давець може вимагати розірвання договору оренди у випадку, якщо:

а) орендар використовує об'єкт оренди не за призначенням;

б) орендар без згоди орендодавця порушуючи умови договору оренди або закону, передав об'єкт оренди в користування третій особі;

в) орендар своїми діями створює загрозу об'єкту оренди;

г) орендар не проводить капітальний ремонт об'єкта оренди (якщо договір покладає обов'язок здійснення такого ремонту на орендаря).

Розірвання договорів оренди за такими підставами здійснюється в судовому порядку за позовом орендодавця, оскільки одностороння відмова від договору оренди не допускається .

Єдиним винятком є випадок, коли орендар прострочив внесення орендної плати більше трьох місяців поспіль. За таких обставин орендодавець може відмовитися від договору оренди в односторон­ньому порядку, не звертаючись до суду, причому договір оренди вва­жається розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про розірвання договору оренди. Оскільки з моменту отримання орендарем такого повідомлення колишній орендар користується об'єктом оренди незаконно, орендодавець має право вимагати усунення перешкод у користуванні об'єктом оренди.

На вимогу орендаря договір оренди може бути розірваний у випадку, якщо:

а) якість об'єкта оренди не відповідає вимогам, обумовленим умовами договору оренди і цільовому призначенню об'єкта оренди;

б) орендодавець не проводить капітальний ремонт об'єкта оренди (за винятком випадків, коли договір покладає такий обов'язок на самого орендаря).