- •Министерство образования Республики Беларусь
- •К.А. Шиманский
- •Cодержание
- •Введение
- •Основы оценочной деятельности.
- •1.1. Развитие оценочной деятельности в Республике
- •Беларусь.
- •1.3. Виды стоимостей и их назначение в оценке.
- •2.1. Цели оценки и классификация собственности.
- •2. Цели и процедуры оценки.
- •2.2 Процесс и процедуры оценки.
- •2.3 Основные принципы оценки.
- •3. Характеристика рыночных методов оценки
- •3.1 Затратный метод.
- •3.2.2. Метод (расчет) прямой капитализации доходов.
- •3.3 Сравнительный метод.
- •4. Практические советы оценки бизнеса
- •4.1. Цели и особенности оценки бизнеса.
- •4.2 Рыночные методы оценки бизнеса.
- •А. Метод накопления активов используется когда:
- •Б. Сравнительный метод – метод компании-аналога:
- •1) Выбор компании-аналога.
- •2) Финансовый анализ и сопоставление.
- •3) Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов (коэффициентов).
- •4) Применение мультипликаторов к оцениваемой компании.
- •5) Внесение итоговых поправок.
- •6) Расчет стоимости бизнеса.
- •В. Доходный метод – метод дисконтирования будущих денежных потоков
- •1) Определение денежного потока.
- •2) Трансформация и нормализация бухгалтерской отчетности.
- •3) Прогноз валовых доходов и расходов компании.
- •4) Расчет будущих денежных потоков и остаточной стоимости.
- •5) Расчет ставки дисконта и коэффициента капитализации.
- •5А) Метод определения средневзвешенной стоимости капитала (wacc):
- •5Б) Метод кумулятивного построения :
- •6) Внесение итоговых поправок
- •7) Расчет стоимости бизнеса
- •4.3 Практические советы.
- •5. Методы оценки отдельных объектов собственности
- •5.1 Оценка нематериальных активов.
- •5.1.1 Общие положения оценки
- •5.1.2 Особенности оценки стоимости бренда
- •5.2 Особенности оценки стоимости земельных участков.
- •5.3 Международные стандарты оценки.
- •5.3.1 Международные стандарты оценки (мсо) как свод единообразных правил.
- •5.3.2 Международные стандарты оценки как кодекс поведения.
- •5.3.3 Ведущие международные организации оценщиков и стандарты.
- •Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярно приносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений, приводит возможные подходы к такой оценке.
- •5.4 Бухгалтерские аспекты продажи предприятия (бизнеса).
- •6. Практические ситуации оценки
- •6.1 Оценка ликвидационной стоимости предприятия.
- •6.2 Оценка рыночной стоимости имущества
- •6. 3 Переоценка основных средств методом сравнения
- •6. 4 Оценка стоимости объекта недвижимости.
- •6. 5 Подходы к оценке продаваемого бизнеса.
- •6.5.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
- •6.5.2 Анализ условий аренды имущества
- •6.5.3 Анализ конкурентных преимуществ компании
- •6.5.4 Оценка деятельности компании
- •6. 6 Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методом
- •6.7 Оценка рыночной стоимости транспортных средств.
- •А. Оценка затратными методами
- •6. 8 Пример оценки имущества.
- •7. Тестовые задания.
- •Литература
6. 3 Переоценка основных средств методом сравнения
продаж.
Объект оценки – склад масел, красок, химикатов
Краткая характеристика объекта оценки:
группа капитальности II
площадь застройки 1164м2;
общая площадь здания 559м2;
объем здания 4865 м3;
удельный вес накопленной амортизации в первоначальной стоимости на дату оценки – 29,92 % .
стоимость 1м3 в объеме здания составляет 18,1 рубля (в нормах, ценах, тарифах, введенных с 01 января 1969 года).
Стоимость склада масел, красок, химикатов (инвентарный № 09), числящегося на бухгалтерском учете определена методом прямой оценки в соответствии с «Инструкцией о порядке переоценки основных средств, незавершенных строительством объектов и неустановленного оборудования», пост. Совета Министров Республики Беларусь от 17.11.2004 г. № 1455.
Объект сравнения № 1 - отдельно стоящее здание сторожей (производственно- хозяйственный комплекс), расположенного в г/п Колодищи Минского района, Минской области.
Группа капитальности II
Площадь застройки 49,7 м2.
Общая площадь 44м2.
Объем здания 173,9м3.
Введено в эксплуатацию в декабре 1980 г.
Стоимость 4026659 (Четыре миллиона двадцать шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять) рублей (без НДС) или 23155 руб./м3 (без НДС).
Информация об условиях аукциона получена из газеты «Республика».
Стоимость 1м3 в объеме здания составляет 29,8 рубля (в нормах, ценах, тарифах, введенных с 01 января 1969 года).
Объект сравнения № 2 - отдельно стоящее здание (производственно-хозяйственный комплекс), расположенного в г/п Колодищи Минского района, Минской области.
Группа капитальности II
Площадь застройки 528,4м2.
Общая площадь 504,1м2.
Объем здания 2411,1м3..
Введено в эксплуатацию в декабре 1980года.
Стоимость 51300817 (Пятьдесят один миллион триста тысяч восемьсот семнадцать) рублей (без НДС) или 21277 руб./м 3 (без НДС).
Стоимость 1 м3 в объеме здания составляет 15,5 рубля (в нормах, ценах, тарифах, введенных с 01 января 1969 года).
Производственно-хозяйственный комплекс был выставлен на аукцион фондом «Минскоблимущество». Информация об условиях аукциона получена из газеты «Республика».
Стоимость объектов оценки определяется как рыночная стоимость для существующего использования.
Расчет стоимости земельного участка не проводился.
Оценщик избрал наиболее подходящий метод оценки - метод сравнения продаж (прямой метод).
Метод капитализированного дохода не использовался, так как он не позволяет получить достоверную оценку из-за отсутствия надежной информации.
При расчете стоимости объекта оценки учитывалось следующее:
В соответствии с Приказом Министерства финансов Республики
Беларусь № 23 от 20.01.2000 года «О годовой бухгалтерской
отчетности юридических лиц» с изменениями и дополнениями на
основании Постановления Министерства финансов от 24.12.2002 года
№ 170 п.2.3. «По статье «Основные средства» показываются данные по
основным средствам как действующим, так и находящимся на
консервации или в запасе по остаточной стоимости …»;
В соответствии с Инструкцией о порядке исчисления и уплаты налога
на добавленную стоимость (утверждена постановлением
Государственного налогового комитета Республики Беларусь от
29.06.2001 года №94) «При прочем выбытии основных средств,
приобретенных с 01.01.2000 года, налоговой базой является остаточная
стоимость основных средств…».
Следовательно, определяется остаточная стоимость без НДС.
При расчете стоимости объекта оценки проводились следующие корректировки:
а) Корректировка на местоположения – 0,8.
б) На стоимость 1 м3 – 0,61 (для объекта сравнения № 1) и 1,17 (для
объекта сравнения № 2).
Склад масел, красок, химикатов (инвентарный № 09)
Показатели |
Объект Оценки |
Объект сравнения №1 |
Объект сравнения №2 |
Цена 1м3 (руб) |
|
23155 |
21277 |
Корректировка на местоположения |
|
х 0,8 |
х 0,8 |
Скорректированная стоимость (руб.) |
|
18524 |
17022 |
Корректировка на стоимость 1м3 |
|
х 0,61 |
х 1,17 |
Скорректированная стоимость (руб.) |
|
11300 |
19916 |
Цена 1м3 (руб.) |
15608 |
(11300+19916)/2 |
|
Объем здания м3 |
4865 |
|
|
Остаточная стоимость (руб.) |
75932920 |
|
|
Износ 29,92 % (руб.) |
32418849 |
|
|
Восстановительная стоимость (руб.) |
108351769 |
|
|
Заключение
Стоимость склада масел, красок, химикатов (инвентарный № 09), числящегося на бухгалтерском учете УП, переоценка которого проведена методом прямой оценки, по состоянию на дату оценки составила:
Наименование объекта |
Восстановительная стоимость, руб. |
Износ |
Остаточная стоимость, руб. |
|
% |
руб. |
|||
Склад масел, красок, химикатов (инв. № 90) |
108351769 |
29,92 |
32418849 |
75932920 |