4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования земельным участком, как и договор аренды, является разновидностью обязательственных прав на земельные участки, что обусловливает у них ряд принципиально сходных черт. Во-первых, в обоих договорах имущество передается в пользование, только в одном случае возмездное, а в другом – безвозмездное. Во-вторых, при регулировании договора ссуды законодатель использует ряд отсылочных норм к главе ГК РФ об аренде (см., например, п.2 ст.689 ГК РФ).

Принципиальным отличием является то, что вещь при аренде передается не только в пользование, но и во владение, что позволяет арендатору пользоваться комплексом мер по владельческой защите принадлежащего ему права аренды земельного участка, чего лишен ссудополучатель.

По признаку безвозмездности у договора ссуды много общего с договором дарения. Однако при дарении переданный в дар земельный участок переходит в собственность одаряемого, в то время как при ссуде передача земельного участка носит срочный возвратный характер.

В соответствии с п.1 ст.24 ЗК РФ земельные участки по договору ссуды могут предоставляться для нескольких целей различными субъектами, в том числе из государственных или муниципальных земель, а также из земель, находящихся в частной собственности.

Из государственных или муниципальных земель участки предоставляются государственным или муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, религиозным организациям, либо органам государственной власти и местного самоуправления по решению исполнительного органа государственной власти РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления из находящихся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований земель. До окончания процедуры разграничения государственной собственности на землю данная норма носит формальный характер, поскольку не разграниченной публичной собственностью распоряжаются, по общему правилу, органы местного самоуправления. Закон императивно ограничивает срок такого договора – не более одного года.

Частным случаем этого договора является предоставление служебного земельного надела гражданину из земель организации, принадлежащих ей на праве постоянного (бессрочного) пользования (п.2 ст.24 ЗК РФ). Соответствующие земельные участки находятся в государственной либо муниципальной собственности. Предоставление работнику служебного земельного надела учреждением или иным юридическим лицом - не собственником земельного участка является исключением из общих правил, установленных п.1 ст. 690 ГК РФ. Согласно данной норме, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Следовательно, налицо исключение из общих правил ГК РФ, предусмотренное законом (ЗК РФ).

В то же время, данная норма заключает в себе не простую внутреннюю коллизию правовых норм. С одной стороны, перечисленные в ней организации – юридические лица, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе заключать договор со своими работниками и передавать земельные участки в качестве служебных наделов на титуле безвозмездного срочного пользования. С другой стороны, п.4 ст.20 ЗК РФ в императивной форме запрещает юридическим лицам – землепользователям распоряжаться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Из земель, находящихся в частной собственности, земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование гражданам или юридическим лицам. Срок договора не определен императивно: в силу п.2 ст.689 ГК РФ договор ссуды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Применительно к физическим лицам действуют и общие правила п.2 ст. 690 ГК РФ, согласно которым коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Данная норма распространяется и на земельные участки.

Как следует из ст.24 ЗК РФ, произведено приравнивание религиозных организаций к льготному режиму землепользования, установленному для государственных и муниципальных учреждений или казенных предприятий. Более того, предоставление земельных участков последним осуществляется в постоянное (бессрочное) пользование (п.1 ст.20), а, следовательно, они являются субъектами уплаты земельного налога (п.1 ст. 388 НК РФ), в то время как религиозным организациям земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта религиозного и благотворительного назначения предоставляются в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов (п.1 ст.30 ЗК РФ). То есть, в данном случае религиозные организации не платят даже земельного налога.

Земельные участки религиозным организациям под имеющимися у них в собственности религиозными объектами предоставляются в собственность бесплатно, а в случае нахождения таких зданий, строений и сооружений у них на праве безвозмездного пользования, соответствующие земельные участки предоставляются им из государственной или муниципальной собственности на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями (п.1 ст.36 ЗК РФ).

Установление для религиозных организаций более льготного режима, чем даже для государственных и муниципальных учреждений, представляется необоснованным и не справедливым в связи с нарушением принципа равенства участников гражданских отношений (п.1 ст.1 ГК РФ). На наш взгляд, не менее важную социальную функцию, чем религиозные организации, выполняют общественные объединения (например, общественные экологические объединения), потребительские кооперативы либо благотворительные фонды, которые приравнены к коммерческим организациями в плане несения расходов и процедур переоформления прав на землю, однако не обладают в отличие от религиозных организаций необходимыми для этого доходами.