Глава 2.4. Аренда, доверительное управление и концессия государственного и муниципального имущества

2.4.1. Договор аренды

В мировой и отечественной практике аренда допускается при осуще­ствлении любой предпринимательской деятельности, не запрещен­ной законом, и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности, т.е. в качестве объектов аренды могут быть взяты, в том числе у государства:

- земельные участки и другие обособленные природные объекты (владелец земельного участка может передавать его другим ли­цам в аренду или безвозмездное срочное пользование, Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов);

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент;

- иные виды имущества, сырье, продукция, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;

- права требования, долги, а также права на обозначения, индиви­дуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Понятие договора аренды закреплено законодателем в статье 606 ГК РФ:

«По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».

Таким образом, договор аренды - это обязательство, по ко­торому имущество, находящееся у арендодателя на праве соб­ственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), передается арендатору во временное владение и (или) пользование, за определенную плату. Из определения так­же следует и то, что данный договор является консенсуальным и возмездным. Целью договора аренды следует считать передачу имущества арендодателя во временное пользование, так как в этом заинте­ресованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нужда­ется в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, то есть как физичес­кие, так и юридические лица. Среди юридических лиц ими могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, госу­дарство и муниципальные образования.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ арендодатель — это собственник передаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать в имущество в аренду. Арендодателями государственного и муниципального имущества могут быть лица, или собственником сдавать в имущество в аренду. В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственного и муниципального имущества могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

Обязательства арендодателя:

- обязан предоставить арендатору объект в состоянии, соответст­вующем условиям договора аренды и его назначению, вместе со все- ми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.);

- отвечает за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;

- не отвечает за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были зара­нее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арен­датором во время осмотра объекта или проверки его исправности при заключении договора или передаче в аренду.

- вправе потребовать, в случае существенного нарушения арен­датором сроков внесения арендной платы, досрочного внесения арендной платы в установленный договором срок, но не более чем за два срока подряд;

- может произвести замену предоставленного в аренду объекта, либо безвозмездно устранить недостатки при требованиях арендато­ра или при его намерении устранить обнаруженные в объекте аренды недостатки за счет арендодателя

- имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

- вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимо­сти исполнения им обязательства в разумный (семидневный) срок.

Права арендатора

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения об­наруженных недостатков объекта аренды, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- удерживать сумму понесенных им расходов на устранение об­наруженных недостатков из арендной платы, предварительно уведо­мив об этом арендодателя;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия поль­зования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуще­ства существенно ухудшились;

- потребовать возмещения арендодателем непокрытой части убытков на устранение недостатков объекта аренды, если удержание арендатором расходов из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков;

- и обязан пользоваться арендованным имуществом только в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в до говоре не определены, то в соответствии с назначением арендованного имущества.

- производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды и взыскивать с арендодателя стоимость ремонта или зачета его в счет уменьшения арендном платы;

- и обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содер­жание имущества.

- сдавать с согласия арендодателя арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по дого­вору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хо­зяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производ­ственный кооператив.

На рис. 1. представлены этапы заключения и сопровождения договора аренды на примере Департамента имущества города Москвы (ДИМГ).

Рис. 1. Этапы заключения и сопровождения договора аренды.

В целях защиты государственного и муниципального имущества, передаваемого в установленном порядке в аренду, от рисков, а также в целях компен­сации за утраченное государственное и муниципальное имущество, переданное в арен­ду, следует, по-видимому, ввести обязательное страхование в уста­новленном порядке имущества, находящегося в государственной собственности, в целях обеспечения внебюджетной компенсации ущерба, нанесенного объектам государственной собственности.

В целях обеспечения своевременного и полного поступления средств от аренды нежилых помещений, обеспечения экономических гарантий выполнения арендаторами обязательств по реконструкции и реставрации помещений (зданий) заключение (перезаключение) договоров аренды производится в настоящее время только при нали­чии соответствующего страхового договора (полиса) по страхованию государственной (городской) собственности, сдаваемой в аренду предприятиям, организациям, учреждениям и иным хозяйственным субъектам независимо от форм собственности.