- •Раздел 2. Система управления государственным и муниципальным имуществом
- •Глава 2.1. Органы управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.1.1. Система федеральных и муниципальных органов управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.1.2. Виды деятельности и полномочия органов управления муниципальным имуществом
- •Глава 2.2. Имущественные комплексы государственных и муниципальных унитарных предприятий
- •2.2.1. Цели создания и сохранения государственных и муниципальных унитарных предприятий
- •2.2.2. Эффективность управления унитарными предприятиями и их реформирование
- •2.2.3. Реструктуризация унитарных предприятий
- •2.3.1. Формирование объекта управления
- •Глава 2.3. Управление пакетами акций и ценными бумагами, находящимися в государственной и муниципальной собственности
- •2.3.2. Определение целей, задач и принципов управления государственными долями (пакетами акций) в акционерных обществах.
- •2.3.3. Функции управления государственными долями (пакетами акций) в акционерных обществах и полномочия управления на высшем государственном уровне.
- •2.3.4. Особенности управления пакетами акций, находящимися в муниципальной собственности
- •2.3.5. Особенности управления ценными бумагами, находящимися в государственной и муниципальной собственности
- •Глава 2.4. Аренда, доверительное управление и концессия государственного и муниципального имущества
- •2.4.1. Договор аренды
- •2.4.2. Нормативно-правовое регулирование договоров аренды государственного и муниципального имущества
- •2.4.3. Доверительное управление
- •2.4.4. Концессия
- •2.4.5. Привлечение частных предприятий к управлению государственным и муниципальным имуществом
- •Глава 2.5. Ипотека (залог), государственная и муниципальная казна
- •2.5.1. Правовая основа залога
- •2.5.2. Варианты исполнения обеспеченного залогом обязательства
- •2.5.3. Ипотека
- •2.5.4. Муниципальный залоговый фонд и ипотека муниципальной недвижимости
- •2.5.5. Государственная и муниципальная казна
- •Глава 2.6. Система внутреннего и внешнего контроля над распоряжением и использованием государственного и муниципального имущества
- •2.6.1. Органы контроля над распоряжением и использованием государственного и муниципального имущества.
- •2.6.2. Контроль эффективности управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями
- •2.6.3. Контроль эффективности управления пакетами акций в уставных капиталах обществ и товариществ и контроль отчуждения государственного и муниципального имущества
- •2.6.4.Организация инвентаризации, ведение учёта и регистрация прав собственности
2.4.2. Нормативно-правовое регулирование договоров аренды государственного и муниципального имущества
Право аренды определено во второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации (статья 650).
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения (статья 651 ГК РФ).
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренду здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Объектом договора аренды могут быть предприятия, имущественные комплексы, объекты недвижимости, отдельные помещения, земельные участки.Арендная плата является неналоговым доходом муниципалитета и в районах с дорогой недвижимостью составляет существенную долю муниципального бюджета. Кроме того, льготы по арендной плате могут использоваться для решения социальных задач общины, например, для стимулирования дешевых магазинов для социально незащищенных слоев населения, детских учреждений, культурно-просветительских, спортивных организаций, не приносящих доход.
Размер арендной платы (статья 654 ГК РФ).
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
В соответствии с Законом об оценочной деятельности арендная плата должна устанавливаться на основании заключения независимого оценщика, поскольку заключение договора аренды – сделка с муниципальным имуществом. Независимый оценщик определяет арендную плату с точки зрения арендодателя как процент от рыночной стоимости объекта недвижимости . С точки зрения рынка оценщик определяет арендную ставку, сравнивая ее со ставками аренды аналогичных объектов.
Как разумный собственник, защищающийся от рисков случайной гибели имущества, муниципалитет должен застраховать принадлежащие ему помещения от огня и иных опасностей (наводнения, землетрясения, падения летательных аппаратов, оползней и пр.). Разумный собственник должен также поддерживать помещения в привлекательном состоянии для пользователей. На объектах недвижимости должен регулярно проводиться текущий и капитальный ремонт. Любой ремонт называется улучшением объекта недвижимости. Гражданское законодательство предусматривает возможность произведения улучшений силами арендатора. В этом случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор имеет право на зачет стоимости улучшений в арендную плату.
Улучшение арендованного имущества (статья 623 ГК РФ).
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Таким образом, помещения, переданные в аренду, в системе управления муниципальной недвижимостью разделяются на помещения коммерческой аренды для пополнения бюджета муниципалитета и льготной аренды для решения социальных задач. Управление арендой – существенный инструмент муниципального управления.
Требуется детальная инвентаризация, по существу, каждого договора аренды, в особенности договоров с юридическими лицами, которые используют государственную собственность неэффективно и не по назначению.