2.6.4.Организация инвентаризации, ведение учёта и регистрация прав собственности

Для государственного контроля над недвижимостью в 20-е годы прошлого века были созданы органы технической инвентаризации, чаще всего называемые бюро технической инвентаризации, или БТИ. Эти организации существуют до сих пор и продолжают свою деятельность, хотя система правовых отношений и государственного регулирования в сфере недвижимости кардинально изменилась.

Для проведения земельной реформы в 1991 году был создан комитет по земельным ресурсам и земельной реформе (земельный комитет). Комитет начал выдавать первые свидетельства о праве собственности на землю и инвентаризировать земельные участки. Земельный комитет, очевидно, был неудачным порождением административной системы. Было бы разумнее расширить функции органов инвентаризации и поручить им инвентаризацию и формирование новых земельных участков. Однако вместо этого создали новую организацию, вокруг которой с тех пор возникает множество вопросов и споров со стороны муниципалитетов и градостроителей, со стороны картографов, со стороны бюро технической инвентаризации, со стороны землеме­ров и оценщиков недвижимости.

В 1997 году в Российской Федерации появилась единая система реги­страции прав на объекты недвижимого имущества. Единая система регистрации прав получает сведения об объекте недвижимости от органов инвентаризации, поэтому со стороны регистрации прав также существуют вопросы в отношении инвентаризаци­онной системы. Административная реформа 2004 года породила фе­деральное агентство кадастра объектов недвижимости. С тех пор прошло более двух лет, но инвентаризация недвижимости так и не объединена, и трудно сказать, когда такое объединение про­изойдет.

Требование регистрации прав, возникающих на объекты не­движимого имущества, впервые появилось в статье 131 Граждан­ского кодекса (часть первая), принятого в 1994 году. Именно с этого момента в законодательство Российской Федерации вер­нулось понятие недвижимость. Государственной регистрации подлежало право собственно­сти, право хозяйственного ведения, право оперативного управ­ления, право пожизненно наследуемого владения, право посто­янного пользования, ипотека, сервитуты и иные права, предус­мотренные законом. Федеральный закон о регистрации, регулирующий процесс регистрации прав на недвижимость, 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят 21 июля 1997 года и начал действовать с 1 фев­раля 1998 года.

Для осуществления процесса регистрации прав на недвижи­мость были созданы учреждения юстиции. Первоначально орга­ны регистрации были организованы субъектами Российской Федерации. Но после административной реформы 2004 года, региональные органы регистрации права были преобразованы в территориальные органы Федеральной регистрационной службы, подчиненной Министерству юстиции Российской Фе­дерации.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) были приняты постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219.

Для каждого объекта недвижимости в ЕГРП заводится раз­дел. Раздел состоит из трех подразделов:

- подраздел I — описание объекта недвижимости,

- подраздел II — записи о праве собственности и об иных вещ­ных правах на объект недвижимого имущества,

- подраздел III — записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект не­движимости.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимо­сти, составленное на основании документов, подготовленных органами технической инвентаризации или кадастрового учета. Указывается адрес объекта недвижимости и идентифицирующие объект номера учета. В минимальном объеме указываются раз­мерные характеристики объекта и определенные документами условия его использования.

Подраздел II заполняется записями, формируемыми на ос­новании правоустанавливающих документов: договоров приватизации, договоров купли-продажи, документов о передаче в оперативное управление или в хозяйственное ведение, передаче в пожизненно наследуемое владение или в постоянное пользование. Некоторые из указанных видов прав существовали в комму­нистическом периоде, где они частично заменяли ликвидиро­ванное право собственности. Это пожизненно наследуемое вла­дение для граждан и постоянное пользование для юридических лиц. Как ранее возникшие, такие права могут существовать до настоящего времени.

Подраздел III состоит из специальных частей для регистра­ции аренды, ипотеки, сервитутов, сделок, арестов и прочих пра­вовых и экономических ограничений, возникающих в отноше­нии объекта недвижимости.

Сегодня территория Российской Федерации разделена на ре­гистрационные округа. Регистрационные округа, как правило, совпадают с границами субъектов Российской Федерации, но могут объединять несколько субъектов одном округе, напри­мер, как город Санкт-Петербург и Петербургская (Ленинградс­кая) область. В каждом регистрационном округе образованы уп­равления Федеральной регистрационной службы. В основном регистрацией прав занимаются территориальные отделы управ­лений. На особенно важные объекты или объекта, расположен­ные в нескольких районах, право регистрируется в централь­ных аппаратах Управлений Федеральной регистрационной службы.

Особенности регистрации прав собственности муниципального образования

К муниципальному образованию, несомненно, относится участок территории страны, на котором расположен муниципа­литет. Регистрация права на территорию, современное законо­дательство не предусматривает. Объектом права на территорию для Гражданского Кодекса Российской Федерации является только земельный участок. Аналогично улицы, переулки, дороги, проходы и проезды вряд ли могут рассматриваться как объекты подлежащих госу­дарственной регистрации вещественных прав, хоты в отдельных случаях может возникнуть необходимость зарегистрировать их как собственность муниципалитета, но такой случай надо рас­сматривать как некоторое исключение.

Муниципальное право возникает на земельный участок, на­ходящий под муниципальным предприятием или используемый муниципальным предприятием для своей деятельности. Такое право может быть оформлено для предприятия как юридическо­го лица или для самого муниципалитета, который также являет­ся юридическим лицом.

Муниципалитету также могут принадлежать многочисленные надземные и подземные коммуникации. Они могут быть распо­ложены территории муниципалитета, а также вне его террито­рии. С подземными коммуникациями могут возникать пробле­мы указания ее параметров, а именно, очень часто место распо­ложения коммуникации известно очень неточно. Эта неточность вызывает трудности не только для регистрации права, она созда­ет большие сложности для обслуживания комму­никации и для строительства, происходящего вблизи коммуни­кации.

Регистрация прав собственности на коммуникацию, с кото­рой могут быть также связаны определенные права сервитута, и Российской Федерации не распространено. После советского периода истории страны коммуникации находятся на балансе обслуживающих организаций (суррогат права собственности со­ветского периода) или значительно реже на коммуникацию мо­жет быть оформлено право собственности таких организаций.

Право собственности муниципалитета распространяется на муниципальные предприятия, и должно быть на та­кие предприятия зарегистрировано. В действительности такое право регистрируется не часто, это связано с тем, что сама регистрация права собственности на предприятия законодательством продумана очень слабо. Вместо права на муниципальное предприятие муниципалитет может зарегистрировать право на объекты недвижимости, входящие в данное предприятие, имеются в виду земельные участки, здания и сооружения, входящие в состав или используемые данным муниципальным предприятием.

Таким же образом право собственности муниципалитета должно быть зарегистрировано на общественные объекты, социальные объекты и объекты культуры, расположенные на терри­тории муниципального образования. Регистрация прав собственности и иных вещных прав на объекты недвижимого имущества происходит для муниципали­тетов по той же схеме, как регистрации вещных прав юридичес­ки лиц.

Сначала необходимо произвести инвентаризацию объекта недвижимого имущества. Затем, необходимо собрать пакет документов, которые необходим для идентификации юридического лица, являюще­гося субъектом права. Проблемы могут возникнуть для муниципалитета с правоус­танавливающими документами. Для объектов, возведенных и недавнее время, такие документы есть, застройщик после завер­шения строительства документально передает объект или его части муниципалитету. Сложнее с объектами, возведенными и советский период. В те времена, правоустанавливающие документы либо не выдавались, либо за давностью времени были утеряны, либо были похищены, либо составлены очень плохо, по этому далеко не всегда удается найти правоустанавливающий документ, который может устроить юридически формально ра­ботающих регистраторов прав на недвижимость.

Определенную помощь в процессе регистрации прав могут оказать муниципалитету риелторские организации, которые по роду своей работы часто общаются с органом регистрации прав и знают многие особенности его работы. Однако, к сожалению, услуги риелторских компаний достаточно дороги и не всегда учтены в сметах и бюджетных планах, по которым живут муниципалитеты.

Вопросы и задания:

1. Каким федеральные органы управления РФ осуществляют внутренний и внешний контроль над распоряжением государственной собственностью и её использованием?

2. Перечислите контрольные функции Федерального агентства по управлению федеральным имуществом

3. Назовите принципы внутреннего и внешнего контроля над распоряжением государственной собственностью и её использованием

4. Перечислите функции органов, осуществляющих внешний контроль эффективности использования и распоряжения государственного и муниципального имущества.

5. Как организован контроль эффективности управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями?

6. Каковы особенности контроля над управлением пакетами акций, долями (паями) в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ.

7. Как осуществляется контроль над распоряжением государственной и муниципальной собственности?

8. Определите сущность и назначение инвентаризации, ве­дения реестра и регистрации прав собственности.

9. Каковы особенности регистрации прав собственности муниципального образования?