3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья

К социальному жилью относится жильё, соответствующее установленным государством федеральным жилищным стандартам, предоставляемое на условиях найма гражданам, признанным в установленном государством порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Это соответствует мировой практике и положениям статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которыми «малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильём бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов».

Жилищный кодекс Российской Федерации использует термин «жилищный фонд социального использования», владельцами которого могут быть только государство и муниципалитеты. Жилые помещения из данного фонда предоставляются нуждающимся гражданам на основании бессрочного договора социального найма жилых помещений.

Таким образом, действующее жилищное законодательство узко трактует понятие социального жилья и делает задачу государства по обеспечению реализации гражданами своих жилищных прав практически невыполнимой.

Ответственность за решение жилищных проблем наиболее многочисленной категории граждан, нуждающихся в помощи со стороны государства - малоимущих граждан в настоящее время возложена исключительно на органы местного самоуправления, которые должны предоставлять жилье этим категориям граждан из муниципальных жилищных фондов, то есть муниципальных жилищных фондов социального использования.

Учитывая диспропорции в социально-экономическом развитии регионов, это правовое положение приводит к тому, что в экономически слабых регионах граждане десятки лет не могут реализовать свое право на жилище.

Исходя из этого, необходимо предусмотреть меры финансового участия государства в развитии этих фондов.

Муниципальные жилищные фонды социального использования должны формироваться за счет:

средств федерального и региональных бюджетов, предоставляемых на условиях софинансирования;

предоставления государственных гарантий, бюджетных кредитов и налоговых льгот;

прямого финансирования из средств местных бюджетов (за счёт доходов от платы за социальный наем, доходы по единому налогу на недвижимое имущество физических лиц, муниципальные заимствования и т.д.);

предоставления бесплатных или по сниженным ценам земельных участков, оснащенных коммунальной инфраструктурой, снижающих стоимость строительства;

внебюджетных источников финансирования программ строительства социального жилья.

Государство (муниципалитеты), выступая в качестве соинвесторов и заказчиков строительства социального жилья вправе устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организаций снижения себестоимости жилья. Такое регулирование будет не административным вмешательством в рыночные отношения, а экономическим рычагом, оказывающим позитивное влияние на поведение профессиональных участников, действующих в коммерческих сегментах рынка жилья.

Учитывая ограниченные возможности бюджетов всех уровней необходимо разработать максимально эффективные способы расходования этих средств и механизмы привлечения внебюджетных ресурсов, включая механизм частно-государственного партнёрства.

Механизм частно-государственного партнёрства требует создания более эффективной системы управления социальными жилищными программами по сравнению с системой управления органами публичной власти.

Необходимо стимулировать создание при муниципалитетах жилищных корпораций (далее ЖК) в форме некоммерческих организаций, в качестве операторов муниципальных социальных жилищных программ. В органы управления ЖК должны входить представители общественности и заинтересованного бизнеса, а также органов местного самоуправления. ЖК передаются бюджетные средства и средства частных инвесторов. Причём средства федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации должны поступать в жилищную корпорацию напрямую.

ЖК осуществляют функции заказчика-инвестора социального жилья. Выступая в этом качестве, они на конкурсной основе осуществляют подбор застройщиков (девелоперов), организующих комплексное развитие территорий и жилищное строительство, которые, в свою очередь, нанимают подрядные строительные организации. Собственниками построенного социального жилья являются муниципалитеты, вместе с тем функции по его управлению должны передаваться жилищным корпорациям.

В качестве таких жилищных корпораций могут выступать региональные отделения Федеральной жилищной корпорации.

Весьма эффективным механизмом, способствующим активизации строительства социального жилья, является налоговое регулирование. Об этом свидетельствуeт опыт зарубежных стран, в частности опыт США, где широкое распространение получил механизм предоставления налоговых освобождений.

Налоговые освобождения будут выделяться из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации для последующего распределения их среди застройщиков (девелоперов), участвующих в программах строительства социального жилья. В свою очередь застройщики (девелоперы) вправе продать такие налоговые освобождения банкам, осуществляющим финансирование строительства. Этот механизм позволит государству стимулировать строительство социального доступного жилья без существенных денежных вложений из бюджета, а также переложить на банки, контроль выполнения социальных обязательств застройщиками.

С увеличением финансовых возможностей региональных и муниципальных бюджетов, доля прямых вложений средств федерального бюджета, направляемых на создание фонда социального жилья, будет уменьшаться.

По мере снятия остроты жилищной проблемы, имея сформированный и значительный по объёмам рынок социального жилья, должно стимулироваться расширение круга лиц, задействованных в создании и управлении социальным жильем - частных коммерческих и некоммерческих организаций – социальных домовладельцев, создающих частный жилищный фонд социального использования, а также осуществляющих функции по его управлению и предоставлению нуждающимся гражданам в соответствии с установленными федеральными социальными жилищными стандартами.

Деятельность данных структур более эффективна в рыночных условиях. В частности, они могут привлекать частные инвестиции для новых схем финансирования строительства и содержания жилья, в то время как возможности органов государственной власти и местного самоуправления по привлечению средств ограничены действующими жесткими правилами.

Целесообразно постепенно осуществлять передачу социальным домовладельцам государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

В свою очередь формой государственной поддержки граждан, проживающих в социальном жильё, построенном частными компаниями, станет компенсация им части затрат за проживание.

Большую роль в решении жилищного вопроса может сыграть политика стимулирования строительства предприятиями жилья и предоставления его сотрудникам на условиях социального найма.

В предыдущий этап развития жилищной сферы в условиях экономического кризиса процесс передачи муниципалитетам ведомственного жилищного фонда предприятий сыграл свою положительную роль, позволив сделать предприятия более конкурентоспособными.

Однако в настоящее время социальные задачи, стоящие перед государством, в том числе, решение проблемы рационального размещения трудовых ресурсов и проведения сбалансированной миграционной политики требуют принятия мер, поощряющих строительство и содержание жилья социально-ответственным бизнесом.

Заинтересованность в строительстве и содержании такого жилья со стороны собственников диктуется необходимостью привлечения трудовых ресурсов на предприятия, результаты деятельности которых являются для них основным источником прибыли, а со стороны государства стимулируется при помощи налоговых преференций для социально-ответственного бизнеса.

В определенных случаях для обеспечения социальным жильём нуждающихся граждан может использоваться жилищный фонд коммерческого использования. Это происходит в тех случаях, когда сложившиеся экономические условия делают не выгодным создание фондов социального жилья. При этом государство предоставляет нуждающимся гражданам субсидии, покрывающие часть оплаты за наем помещений в жилищном фонде коммерческого использования.

В целях более эффективного использования социального жилья необходимо установить дифференцированный порядок его предоставления. Социальное жильё, предоставляемое определенным категориям граждан, установленным в законе (например, инвалиды, граждане, страдающие тяжелыми заболеваниями, пенсионеры и т.п.) должно предоставляться бессрочно.

Следует рассмотреть вопрос о срочности договоров социального найма для его получателей по социальным показателям, имея ввиду возможность изменения их материального положения. Это будет стимулировать экономическую активность граждан.