- •Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в российской федерации под редакцией н.П.Кошмана, в.Н.Пономарёва
- •Оглавление
- •Общие положения
- •Современное состояние жилищной сферы в российской федерации
- •Социальное значение жилищной проблемы
- •Существующее состояние жилищного фонда
- •1.3. Существующее состояние жилищного строительства
- •Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)
- •2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья
- •Раздел 2. Стратегические цели, принципы и задачи жилищной политики
- •2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья.
- •2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья.
- •2.4. Задачи государственной жилищной политики
- •Раздел 3. СОциальная жилищная политика и социальное жилье
- •3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
- •3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
- •3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
- •Раздел 4. Механизмы социальной поддержки и стимулирования спроса
- •4.1. Рынок наемного жилья
- •4.2. Ипотечное жилищное кредитование
- •4.2.1. Программы социальной ипотеки
- •4.3. Адресные жилищные субсидии
- •4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
- •Раздел 5. Меры стимулирования предложений на рынке жилья
- •5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)
- •Инфраструктуры
- •5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
- •5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия».
- •5.4. Развитие строительного комплекса
- •5.4.1. Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере
- •Раздел 6. Совершенствование механизмов регулирования рынка жилья и государственные институты развития
- •6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
- •6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
- •Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья
- •Страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
- •Федеральная жилищная корпорация
- •6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
- •6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
- •1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.
- •Развитие системы финансирования жилья в сша: исторический обзор и уроки для рынков ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода.
- •Раздел 1. Введение
- •Раздел 2. Исторический обзор системы финансирования жилья в сша
- •Раздел 3. Оценка сформировавшейся в сша модели
- •Раздел 4. Извлеченные и подлежащие использованию уроки
- •Раздел 5. Опыт, приобретенный на рынках ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода
- •Раздел 6. Выводы и дальнейшие шаги
5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
При переходе к массовому строительству жилья важнейшее значение приобретает необходимость совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства. Основными финансовыми источниками в жилищном строительстве являются:
средства граждан, желающих приобрести жилье – долевых участников строительства;
кредитные средства банков;
средства, привлекаемые, в том числе, с финансовых рынков посредством выпуска долговых обязательств застройщиком.
При выборе источников финансирования жилищного строительства застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность.
На сегодняшний день первое место в общем объеме финансирования строительства жилья занимают средства граждан – участников долевого строительства (более 80 процентов). Причиной массового распространения весьма рискованных для потребителей и непрозрачных финансовых схем долевого строительства стало резкое сокращение с начала 90-х годов государственных капитальных вложений. Неразвитость банковской системы и отсутствие инфраструктуры финансовых рынков, а также высокие ставки по кредитам обусловили необходимость подрядным строительным организациям взять на себя несвойственные им функции финансовых компаний и непосредственно привлекать бесплатные деньги граждан, желающих приобрести жилье. Это в конечном итоге и породило весьма болезненную проблему «обманутых дольщиков».
Сравнительно легкий доступ к бесплатным финансам не создавал экономически обоснованных стимулов для профессиональных участников строительного рынка повышать юридическую и финансовую прозрачность своей деятельности, не способствовал массовому появлению специализированных инвестиционно-строительных (девелоперских) компаний.
Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» стало определенным шагом по нормализации ситуации на рынке жилищного строительства. Однако положения его отдельных статей не учитывающие многолетние сложившиеся реалии не позволили ему стать действенным инструментом регулирования отношений в сфере долевого строительства.
До сих пор на рынке жилья застройщики используют альтернативные предусмотренным законом о долевом строительстве схемы, которые, как правило, являются высоко рискованными для граждан, вкладывающих свои средства в строительство.
Требуется дальнейшее совершенствование нормативного правового регулирования инвестиционно-строительной деятельности.
В этом плане основными направлениями должны стать:
Формирование института девелопмента в строительстве. Девелоперские компании выполняют функции специализированной финансовой компании, привлекающей финансовые ресурсы в строительство, и действуют как профессиональный участник строительного рынка (инвестор-заказчик-застройщик). Они выступают в качестве организатора инвестиционно-строительного процесса. Подрядные строительные компании на основе договора генерального подряда и на средства девелопера осуществляют строительство объектов.
Широкое использование механизмов страхования и создание института саморегулирования в строительстве, в целях защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих свои средства на цели строительства жилья.
Совершенствование законодательства, касающегося регулирования в области недвижимости, в том числе, в части регистрации объектов незавершенного строительства;
Внедрение механизмов, использующих в качестве инвестиционного инструмента жилищные облигации и иные инструменты фондового рынка.
Активное подключение банков к участию в долевых схемах финансирования жилищного строительства путем осуществления расчетов между девелоперами и дольщиками с использованием механизма эскроу-счетов, кредитования граждан на этапе строительства с последующим преобразованием строительных кредитов в ипотечные (конвертируемые ипотечные кредиты), а также в качестве гарантирующего института.
Основным финансовым источником в жилищном строительстве должны стать банковские кредиты.
В настоящее время доля банков в финансировании жилищного строительства по самым оптимистичным оценкам не превышает 20-25 процентов, которые, в основном, предоставляют застройщикам, так называемые, ломбардные кредиты.
По мере снижения существующих высоких рисков кредитования жилищного строительства приоритетом должно стать банковское кредитование под залог формируемых имущественных прав (проектное финансирование).
Этому будет способствовать:
повышение прозрачности в их финансово-хозяйственной деятельности;
накопление собственных активов и опыта деятельности на строительном рынке;
повышение уровня и качества управления строительными проектами;
повышение прозрачности процедур предоставления земельных участков под застройку и получения исходно-разрешительной документации на строительство,
Заслуживает поддержки использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для инвестирования в недвижимость, и в частности в жилищное строительство. Конструкция ЗПИФ привлекательна для инвестора за счёт абсолютной «прозрачности» их деятельности, отлаженных механизмов жёсткого контроля целевого использования средств, а также возможностью осуществлять вложения в размерах меньших, чем стоимость приобретаемых (строящихся) объектов недвижимости. Кроме того, паи фонда могут легко оборачиваться на рынке.
В настоящее время в России осуществляют деятельность 99 ЗПИФ недвижимости, суммарные чистые активы которых, по данным Национальной лиги управляющих на 26 сентября 2006 г., составляют около 43 млрд. руб.