- •Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в российской федерации под редакцией н.П.Кошмана, в.Н.Пономарёва
- •Оглавление
- •Общие положения
- •Современное состояние жилищной сферы в российской федерации
- •Социальное значение жилищной проблемы
- •Существующее состояние жилищного фонда
- •1.3. Существующее состояние жилищного строительства
- •Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)
- •2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья
- •Раздел 2. Стратегические цели, принципы и задачи жилищной политики
- •2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья.
- •2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья.
- •2.4. Задачи государственной жилищной политики
- •Раздел 3. СОциальная жилищная политика и социальное жилье
- •3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
- •3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
- •3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
- •Раздел 4. Механизмы социальной поддержки и стимулирования спроса
- •4.1. Рынок наемного жилья
- •4.2. Ипотечное жилищное кредитование
- •4.2.1. Программы социальной ипотеки
- •4.3. Адресные жилищные субсидии
- •4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
- •Раздел 5. Меры стимулирования предложений на рынке жилья
- •5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)
- •Инфраструктуры
- •5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
- •5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия».
- •5.4. Развитие строительного комплекса
- •5.4.1. Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере
- •Раздел 6. Совершенствование механизмов регулирования рынка жилья и государственные институты развития
- •6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
- •6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
- •Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья
- •Страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
- •Федеральная жилищная корпорация
- •6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
- •6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
- •1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.
- •Развитие системы финансирования жилья в сша: исторический обзор и уроки для рынков ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода.
- •Раздел 1. Введение
- •Раздел 2. Исторический обзор системы финансирования жилья в сша
- •Раздел 3. Оценка сформировавшейся в сша модели
- •Раздел 4. Извлеченные и подлежащие использованию уроки
- •Раздел 5. Опыт, приобретенный на рынках ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода
- •Раздел 6. Выводы и дальнейшие шаги
Раздел 5. Меры стимулирования предложений на рынке жилья
5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)
Инфраструктуры
Механизмы создания коммунальной (инженерной и социальной) инфраструктуры являются ключевыми при переходе к массовому строительству жилья на уровне не менее 1 кв. метра на человека в год. Данные объемы жилищного строительства возможны лишь при переходе от точечной застройки площадок к комплексному развитию территорий.
При такой постановке задачи особенно важно определение объема вводимого жилья и выбор территорий, предполагаемых к освоению, увязывать с прогнозами социально-экономического развития регионов и муниципальных образований, с состоянием жилищного фонда в субъектах Российской Федерации, наличием и прогнозируемым количеством рабочих мест и т.п.
Следует также учитывать существенно больший объем требуемых первоначальных инвестиционных ресурсов на создание инфраструктуры, которая будет включать значительную транспортную составляющую. При этом возврат этих вложений будет осуществляться постепенно, и может потребовать значительного времени.
Поэтому необходимо финансовое участие бюджетов всех уровней в реализации инфраструктурных проектах.
Критериями участия федерального бюджета в проектах комплексного развития территорий должны быть, прежде всего, их социальная и/или экономическая значимость для региона, а не объем жилищного строительства. Государство должно оказывать поддержку не только сильным регионам, но и стимулировать слабые, иначе имеющиеся диспропорции в развитии различных районов страны будут продолжать усиливаться и способствовать дальнейшей концентрации населения вблизи мегаполисов.
Заслуживает распространения подход, реализуемый в настоящее время в рамках Государственной программы создания технопарков в Российской Федерации, которая реализуется в 8 регионах страны на условиях частно-государственного партнерства: субъект Российской Федерации (муниципальное образование) вносит землю, федеральный бюджет финансирует инфраструктуру, частные инвесторы-застройщики осуществляют строительство. Возврат средств осуществляется частично за счет продажи жилой недвижимости, частично за счет эксплуатации построенной недвижимости. Отдельного рассмотрения в этом случае заслуживает вопрос возможности возврата привлекаемых средств путём учёта дополнительных налоговых сборов, формируемых в результате реализации указанных проектов.
В то же время предложенный в настоящее время в ФЦП «Жилище», механизм, основанный на гарантиях, предоставляемых на паритетных началах субъектами Российской Федерации и Российской Федерацией застройщикам инфраструктуры, трудно реализуем на практике.
Кроме того, существующий порядок обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой является причиной увеличения стоимости жилья, так как компенсация произведённых затрат предусматривается за счет продажи прав на освоение земельных участков и, как следствие, включается в стоимость строящегося жилья.
Для исключения такого положения дел и, как следствие, повышения доступности жилья необходимо предусмотреть порядок, когда возврат средств, затраченных на создание инфраструктуры, осуществляется за счет инвестиционной составляющей тарифов на коммунальные услуги, а собственник построенного жилья оплачивает лишь внутриплощадочные сети.
В любом случае, следует прекратить практику оплаты естественным монополиям не прозрачных, так называемых, тарифов на подключение, а также практику, когда созданные на средства застройщиков новые энергетические мощности бесплатно передаются РАО ЕЭС.
По мере развития сферы жилищно-коммунального хозяйства, принятия Федерального закона «О финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ», а также внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «О концессиях», бюджетные ресурсы могут частично замещаться долгосрочными вложениями. Эти средства привлекаются с финансовых рынков посредством выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных коммунальными платежами, ипотекой земель и залогом прав по концессионным соглашениям, в рамках механизма секьюритизации.