- •Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в российской федерации под редакцией н.П.Кошмана, в.Н.Пономарёва
- •Оглавление
- •Общие положения
- •Современное состояние жилищной сферы в российской федерации
- •Социальное значение жилищной проблемы
- •Существующее состояние жилищного фонда
- •1.3. Существующее состояние жилищного строительства
- •Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)
- •2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья
- •Раздел 2. Стратегические цели, принципы и задачи жилищной политики
- •2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья.
- •2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья.
- •2.4. Задачи государственной жилищной политики
- •Раздел 3. СОциальная жилищная политика и социальное жилье
- •3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
- •3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
- •3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
- •Раздел 4. Механизмы социальной поддержки и стимулирования спроса
- •4.1. Рынок наемного жилья
- •4.2. Ипотечное жилищное кредитование
- •4.2.1. Программы социальной ипотеки
- •4.3. Адресные жилищные субсидии
- •4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
- •Раздел 5. Меры стимулирования предложений на рынке жилья
- •5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)
- •Инфраструктуры
- •5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
- •5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия».
- •5.4. Развитие строительного комплекса
- •5.4.1. Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере
- •Раздел 6. Совершенствование механизмов регулирования рынка жилья и государственные институты развития
- •6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
- •6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
- •Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья
- •Страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
- •Федеральная жилищная корпорация
- •6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
- •6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
- •1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.
- •Развитие системы финансирования жилья в сша: исторический обзор и уроки для рынков ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода.
- •Раздел 1. Введение
- •Раздел 2. Исторический обзор системы финансирования жилья в сша
- •Раздел 3. Оценка сформировавшейся в сша модели
- •Раздел 4. Извлеченные и подлежащие использованию уроки
- •Раздел 5. Опыт, приобретенный на рынках ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода
- •Раздел 6. Выводы и дальнейшие шаги
4.2.1. Программы социальной ипотеки
Одним из приоритетов социальной жилищной политики должно стать развитие социальной ипотеки - самостоятельных адресных программ ипотечного кредитования отдельных категорий граждан, имеющих право на государственную поддержку (военнослужащих в рамках накопительно - ипотечной системы, молодых семей, бюджетников, граждан, использующих средства материнского (семейного) капитала и т.д.).
Поскольку основной причиной недоступности жилья и ипотеки для российских граждан являются, не высокие процентные ставки, а недоступно высокие цены на жильё, основным механизмом поддержки участников программ социальной ипотеки должны стать единовременные адресные жилищные субсидии, направляемые на погашение части стоимости приобретаемого жилья (первоначальный взнос), наряду с механизмами стимулирования застройщиков и прямыми бюджетными вложениями в инженерное обустройство площадок под жилищную застройку.
Такая компенсация части расходов этих граждан по приобретению или строительству жилья позволит избежать негативного влияния на остальные сегменты рынка ипотечного кредитования и строительства.
В свою очередь, направление адресных жилищных субсидий на снижение ставок по кредитам ввиду долгосрочного характера ипотечных кредитов, увеличивает риски в системе ипотечного жилищного кредитования.
Такое снижение ставок было бы возможно только при условии обособления ипотечных активов, появляющихся в процессе реализации программ социальной ипотеки, использующей льготирование ставок по ипотечным кредитам. При этом такие ипотечные кредиты не могут быть рефинансированы рыночными институтами.
Такой вывод напрашивается исходя из анализа кризиса американской системы ипотечного кредитования, вызванного в первую очередь бесконтрольным повышением привлекательности и доступности ипотечных программ для необеспеченных слоев населения. Способами повышения привлекательности являлось занижение месячных (аннуитетных) платежей, что фактически эквивалентно нерыночному снижению процентной ставки по кредитам (так называемые субстандартные (suprime) кредиты). Банки - ипотечные кредиторы практически не несли долгосрочных рисков по таким кредитам, т.к. выданные кредиты рефинансировались (продавались) в первый же месяц после выдачи.
Такая политика на фоне постоянного роста цен на недвижимость создавала иллюзию благополучия ситуации на ипотечном рынке.
При снижении цен на жилье для многих заемщиков терялись экономические стимулы для дальнейшего исполнения своих обязательств по взятым ипотечным кредитам. Результатом этого стало возросшее количество невозвратов и досрочного погашения ипотечных кредитов.
Возникший в США кризис демонстрирует опасность искусственного снижения стандартов выдачи ипотечных кредитов, в том числе с помощью использования нерыночных процентных ставок.
К тому же такое снижение процентных ставок без соответствующего повышения качества заемщиков и стандартов кредитных продуктов приведет к трудностям с рефинансированием российских ипотечных кредитов и невозможностью размещения ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами, что может привести к весьма негативным последствиям для всей системы ипотечного кредитования.
Уже сегодня предложение пулов ипотечных кредитов превышает спрос. АИЖК неоднократно сигнализировало рынку о нехватке средств на рефинансирование системы. В последнее время мы наблюдаем приостановку сделок по трансграничной секьюритизации.
Нерыночное снижение ставок по ипотечным кредитам для всех заемщиков является мерой эконономически нецелесообразной, поскольку это приведет к искусственному завышению спроса на жилье, несбалансированное с ростом его предложений. Результатом таких действий станет повышение стоимости жилья, а значит – снижение доступности жилья для других граждан.
Дополнительное стабилизирующее воздействие на рынок ипотечного кредитования могло бы оказать частно-государственное партнерство со страховыми компаниями в направлении развития системы ипотечного страхования, повышающей качество кредитных продуктов и направленной на снижение требований банков к размеру первичного взноса при предоставлении ипотечных кредитов и, тем самым, способствующая повышению доступности ипотеки.