11.2 Факторы, влияющие на стоимость зданий и сооружений

Как и в других механизмах ценообразования, стоимость недви­жимости (зданий и сооружений) определяется многими факто­рами, классифицируемыми специалистами по различным при­знакам.

По сферам проявления они подразделяются на политиче­ские, экономические, социальные, демографические, правовые, физические, климатические и т. д.

По критерию объективности влияния — на объектив­ные (экономические и др.) и субъективные (связанные с пове­дением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).

Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений.

Из всей совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта: местоположе­ние объекта, его техническое состояние, архитектурно-кон­структорские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологи­ческие факторы. Именно эти факторы необходимо анализиро­вать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.

11..3 Методы оценки зданий и сооружений

Для оценки зданий и сооружений предприятия используются различные методы оценки, объединенные в три подхода: затрат­ный, доходный и сравнительный (или рыночный).

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) явля­ются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в не­сколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом текущего его использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимо­сти путем суммирования рыночной стоимости земли при суще­ствующем использовании и стоимости строения (строений).

Существуют четыре основных метода определения вос­становительной стоимости (или стоимости воспроизводст­ва), или стоимости замещения, объекта:

• сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);

• поэлементный;

• сметный;

• индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректиро­ванной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть кв. м, куб. м, пог. м и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооруже­ний заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строи­тельства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод определения восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод расчета заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются

Для оценки зданий и сооружений используются все мето­ды, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.

Важным этапом оценки зданий и сооружений является опре­деление всех видов износа.

Физический износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ — это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического про­гресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ — это снижение стоимости объекта, обуслов­ленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рын­ках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.).

Существуют четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Для оценки стоимости аренды земельного участка для арендодателя используются доходный и сравнительный (или ры­ночный) подходы.

В области доходного подхода к оценке арендных прав на земельный участок интересны, на наш взгляд, исследования Н. А. Мориной. Она рассмотрела различные методические под­ходы к оценке рыночной стоимости арендных прав на земель­ный участок:

• во-первых, исходя из текущей стоимости будущих расходов арендатора в виде арендной платы по договору и разницы меж­ду рыночной стоимостью прав аренды этого земельного участка и этими расходами;

• во-вторых, исходя из различных ставок дисконтирования для двух отмеченных потоков доходов;

• в-третьих, исходя из различных степеней риска при опреде­лении стоимости аренды.

Эксперт-оценщик должен знать: стоимость арендных прав на земельный участок дифференцируется для арендатора и для арендодателя. Для арендодателя рыночная стоимость арендных прав на земельный участок определяется в основном исходя из текущей стоимости будущих доходов. А для арендатора стои­мость арендных прав на земельный участок определяется теку­щей стоимостью разницы между рыночной стоимостью прав аренды на этот участок и арендной платой, которую арендатор заплатит за этот участок.

В расчете стоимости арендных прав на земельный участок, с точки зрения арендодателя, интересен также московский опыт определения нормативной арендной платы. В методике опреде­ления стартовой стоимости долгосрочных арендных прав на земельные участки, соединены два подхода к оценке: нормативный (традиционный) и рыноч­ный. Нормативный подход реализуется использованием годовой базовой ставки арендной платы за землю, которая рассчи­тывается исходя из традиционных подходов к оценке стоимости земли. Рыночный подход реализуется в корректировке этой базовой ставки и капитализации ее за ряд лет.