3.1 Принципы оценки имущества недвижимости предприятия

Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

1 Пользователя;

2)связанные с требованиями к земельному участку, здания и сооружениям, которые на нем находятся;

3)связанные с рыночной средой;

4)наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору, и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принципы замещения гласит: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Принципы замещения используется во всех трех подходах.

Принципы ожидания гласит: стоимость объекта, принадлежащего будущих доходов, который этот объект приносит.

К принципам, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениями, который на ней находятся, относятся земли, предельной продуктивности, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав.

Принципы остаточной продуктивности гласит, что в основе стоимости земли лежит и остаточная продуктивность.

Остаточная продуктивность выражается доходами,

приходящиеся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управления.

Принципы предельной продуктивности (принцип вклада) гласит: в результате инвестиций должны быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Суть принципа возражающий и уменьшающийся доходности: увеличения капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Принципы сбалансированности формулируется: составляющие производство должны считаться между собой в определенной пропорции.

Принцип оптимальных величин гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом определенная величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественный права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществлять следующим образом:

1.Физическое разделение - разделение объекта недвижимости на части.

2.Разделение во времени владение и пользования -различные виды аренды пожизненное владение, будущим имущественные права.

3.Разделение совокупности имущественных прав собственности - права владение, срочного или бессрочного пользования, пожизненного владение, оперативного управления.

4.Разделение имущественных прав среди участников -совместная аренда, товарищества, АО, опционы, трасты.

5.Разделение по залоговым права - закладные, налоговые и судебные залоги.

К принципам связанные с рыночной средой относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принципы изменения.

Принципы зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияния на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основной и дополнительный; в зависимости от сферы влияния - на экономические, экологические, демографические, технические. Основными факторами и влияющими на стоимость объекта недвижимости являются местоположения объекта и связь его с рынком пользователя.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости, которые меняются со временем.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип конкуренции. Разумная конкуренция стимулирует повышения качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все влияющие на стоимость объекта факторы внешней среды.

Принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость.

Правовая обоснованность застройки заключается в его экспертизе с точки зрения:

1. действующего законодательства;

2. градостроительных нормативов;

3) перспективных решений по районной планировке участка;

4) ограниченной местной администрации.

Важным фактором наилучшего и наиболее эффективного

использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, глубина залегания вод.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в том, что, вариант ли осуществить планируемый вариант строительство в заданные сроки, при соответствующих графики финансирования и в проекте организации СИР.

В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяется денежные потоки и ставки дисконтирования.

3.2. Технология оценки объекта недвижимости

Оценка стоимости недвижимости – процесс, состоявший из нескольких стадий и этапов. Его можно разделить по следующие стадии:

1 .Определение проблемы.

2.Предварительный осмотр объекта и заключения договора на оценку.

З.Сбор и анализ данных.

4.Оценка земельного участка.

5.Применения трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.

6.Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

7.Подготовка отчета и заключения об оценке.

8.Доклад об оценке.

Определение проблемы подразделяются на этапы:

-идентификация объекта, т.е. указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположения и др. реквизиты;

-выявление предмета оценки. Т.е. того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права;

-определение даты оценки, т.е. момента времени в который выполняется оценка,;

-формулирование цели и функции оценки. Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки - это сфера и последующего использования;

-определение вида стоимости (рыночная, инвестиционная и стоимость замещение);

-ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

Вторая стадия оценки - это предварительный осмотр объекта и заключения договора на оценку. Эта стадия оценки включает:

1 .предварительный осмотр объекта и знакомство с его администраций;

2.определение исходной информации и ее источников;

3 .определение состава группы экспертов-оценщиков; 4.составление задания на оценку и календарного плана;

5 .подготовку и подписание договора на оценку.

Лекция 4. Три подхода к оценке предприятий

4.1 Имущественный подход оценки предприятия

Существуют несколько десятков методик оценки стоимости предприятий, обычно группируемых специалистами в рамках имущественного, доходного и сравнительного подходов.

Имущественный подход основан на анализе активов предприятия и включает следующие методики:

• накопления активов предприятия;

• скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов);

• расчета стоимости замещения;

• расчета ликвидационной стоимости.

Все методики имущественного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия.

Методика накопления активов применяется для расчета юн мости действующих предприятий, обладающих значитель­ными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают массу чистого дохода), когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы ( денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные бумаги и пр.).

4.2 Доходный подход оценки предприятия

Методики в рамках доходного подхода к оценке предприятий, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов, включают:

• методику капитализации дохода;

• методику дисконтирования денежных потоков.

Методика капитализации дохода используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозной периода, то оценку проводят с использованием методики дисконтирования денежных потоков.

Наибольшую сложность при реализации методик доходного подхода представляет процесс прогнозирования будущих доходов. В случае капитализации дохода — это определение уровня дохода за первый прогнозный год (при этом предполагается что доход будет такой же и в следующие прогнозные годы); в случае дисконтирования денежных потоков — это определение уровня доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в остаточный период. Кроме того, довольно сложно определить ставки капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за в основном недостатка рыночных данных.

Методики доходного подхода к оценке предприятий используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия и ставки доходности соответствующих инвестиций. Преимущество данных методу состоит в учете будущих условий деятельности предприятие условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и прочих факторов.

Основное преимущество данной методики в том, что она отражает текущую реальную практику хозяйствования; основной недостаток в том, что она основана на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие условия хозяйствования пред­приятия.

Главное отличие методики сделок от методики рынка капи­тала в том, что первая определяет уровень стоимости контроль­ного пакета акций, позволяющего полностью управлять предметом приятием, тогда как вторая определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Лекция 5. Доходный подход к оценке недвижимости

5.1.Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов полученных от использования объекта. Доход от исполнения объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущая стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

с = д/к,

где Д - чистый доход

К - коэффициент капитализации. Для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

1. определить чистый доход от использования объекта;

2. определить чистый доход от продажи объекта;

3) рассчитать коэффициент капитализации. Определение чистого дохода от использования объекта

Чистый доход - рассчитанная устойчивая величина чистого годового дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, а также удельные стоимости дополнительных услуг.

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные, резервы и фиксированные.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта представлению услуг пользователю и поддерживанию потока доходов.

В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта, представительные расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку принадлежностей.

К фиксированным статьям расходов относятся затраты на обслуживание долгов.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расчетах.

Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта и сумма возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие называются общим коэффициентом капитализации. Общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации: метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций - земли и здания, кумулятивный метод и метод Эльвуда.