11.1 Объекты оценки

Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопле­ния активов производится на базе рыночной стоимости. В состав зданий предприятия входят следующие элементы:

• административный корпус;

• корпуса цехов;

• корпуса мастерских;

• складские помещения;

• хозяйственные помещения (овоще- и фруктохранилища);

• культурно-бытовые здания;

жилые здания.

В состав сооружений предприятия входят следующие элементы:

• нефтяные и газовые скважины;

• гидротехнические сооружения;

• прудовые рыбоводные сооружения;

• сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;

• прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, забо­ры и т. д.);

• передаточные устройства;

• трубопроводы.

При осуществлении оценки стоимости конкретного предпри­ятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

Принципы оценки

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, изложенным нами в первой главе книги. В зависимости от сферы приложения они объединены специали­стами в четыре группы:

1. принципы пользователя;

2. принципы, связанные с требованиями к земельному уча­стку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3. принципы, связанные с рыночной средой;

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использо­вания здания и сооружения.

Рассматриваемые принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.

К принципам пользователя относятся принципы полезно­сти, замещения и ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносяще­го доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

К принципам, связанным с требованиями к недвижимо­сти (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивно­сти земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального раз­деления и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земель­ный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства — труд, капитал и управление.

Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

Принцип возрастающей и убывающей доходности гла­сит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после кото­рого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капи­таловложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложе­ния в недвижимость, осуществленные после достижения дан­ного предела, не дадут пропорционального увеличения при­были (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорцио­нальности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определен­ной пропорции. В противном случае стоимость объекта сни­жается.

Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения и соединения имуще­ственных прав гласит: имущественные права на объект недви­жимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущест­венных прав, среди участников и др.

К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.

Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, кото­рый не соответствует существующим в настоящее время рыноч­ным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений на стоимость объекта.

Этот принцип оценки — самый важный для определения ры­ночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.