5.2. Метод дисконтирования денежного потока

Основной принцип доходного подхода - принцип ожидания.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых будущем выгод от владения объектом.

На продолжительность периода владения оказывает влияние внутренние и внешние факторы.

1. Внутренними факторами служат состояние объекта и его действительный возраст. Они определяют промежуток времени, в течении которого объект остается функциональной пригодным без крупных дополнительных капиталовложений.

2. Внешние факторы - это амортизационные нормы, установленные для зданий и сооружений, определяющие, насколько эффективно инвестор может использовать амортизационные отчисления для уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Доход от владения объектами недвижимости могут поступать в форме:

1. периодических платежей в виде чистого операционного дохода на протяжении периода владения;

2. текущей и будущей экономии на налогах;

3) доходов от прироста стоимости недвижимости, получаемых от продажи этой недвижимости в будущем или при залоге под кредит;

4) единовременно выручки от продажи объекта по истечению периода владения.

Разница между договорной и рыночной арендными ставками называется избыточной рентой.

1 Вычитается поправка на уровень недогрузки и потери сборе платежей;

2. Добавляется прочий доход;

3. Образуется действительный валовый доход - это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недогрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода.

4. Вычитаются операционные расходы периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности ..., объекта, обеспечивающей получения валового дохода. Существует три основные группы расходов: условно-постоянные, условно-переменные, резервы на замещения;

5. Чистый операционный доход.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложение схожие объекты в условиях данного рынка.

Выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода рассчитывается методом прямой капитализации денежного потока, коэффициент капитализации выбирается исходя из условия рынка объектов недвижимости данного типа.

Последовательность применения метода дисконтирование предполагает:

1 .установление продолжительности получения дохода;

2.прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные дисконтировании потоков денежных средств: размер дохода и характер его изменения, периодичность получения дохода, продолжительность периода.

3.дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости

потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4.дисконтироуются потоки денежных средств, выражающий доход:

-чистый операционный;

-инвестор до налогообложения;

-инвестор после налогообложения;

-банка по выданному кредиту;

-арендодателя по арендному договору.

5.выбирается ставка дисконтирования.

6.метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и приведения ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

8.расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разница между текущей суммой доходов за ряд лет из суммы привлеченных заемных средств.

Лекция 6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

6.1. Основные положения и этапы реализации метода

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещение и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В этом случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условием свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В общем, виде модели расчетной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р принимает следующую форму:

Ср-Ц±К,

где: Ц; - цена i - го сравниваемого объекта недвижимости

К; - величина корректировки ценных продаж i го сравниваемого объекта недвижимости

Реализация метода сравнения продаж предполагает следующую последовательность этапов:

-анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбору информационного массива для реализации последующих этапов;

-определение единицы сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

-разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показательными (элементами) сравнения;

-расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

-применение модели к объектами сравнения для расчетов скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта;

6.2. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли - продаж объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицы сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость, оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцировано рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставление в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

1. цену за единицу площади;

2. цену за весь участок.

В качестве единицы цены площади земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи) за 1м² (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве сравнение цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости - застроенные земельные участки - в качестве единиц сравнения можно выделить цены за:

-1м~ общей и полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи квартиры и т.д.

-комнату, квартиру или объект недвижимости.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условие продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонение от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляется в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировке могут быть выполнены в любом порядке. Допустимые корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применения этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применения соответствующих методов выполнения корректировок.

Лекция 7. Определение рыночной стоимости объекта

недвижимости и анализ сравнимых продаж

7.1 Метод определения рыночной стоимости (сравнительный метод)

Проиллюстрируем применение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу общей площадью 60 см². Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, - 12 соток. Имеется информации по сделке купли - продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородном районе.

Прежде всего, перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектами необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравнимых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне: 45-70м². В качестве продаж единицы сравнения выберем которой пс сравнимым объектами представлены в таблице 1.2.

Теперь можно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения:

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемую объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. По сравнимым объектам III и V - эти условия нерыночные. Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1м² по этим объектами:

-0,155 млн.тенге - объект III;

-0,102 млн.тенге - объект V.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует.

Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
Цена продажи, млн. тенге		61,46	52,06	44,37	69,03	43,45
Площадь дома, м*	60	70	65	45	78	55
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полго да назад	Полго да назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Неры ночные (цена завер шенная на 7 млн.т)	Рыночные	Неры ночные цены (завершен ная на 5,6 млн.т.)
Площадь садового участка, соток	12	12	12	6	6	6
Число комнат	4	4	4	3	3	3
Транспортная		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Водопровод		Нет	Нет	Нет	Есть	Есть

Для всех объектов права собственности - полные, условия финансового расчета - рыночные, строительный, материал-кирпич.

Корректировка цен продаж 1м² общей площади по сравнимым объектам

Характеристика объекта	Оценива емый объект	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
Цена продажи 1м1,/ млн. тенге		0,878	0,801	0,986	0,885	0,790
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Неры ночные	Рыночные
Корректировка, млн. тенге		0	0	-0,155	0	-0,102
Скорректированная цена продажи 1м2, млн. тенге		0,878	0,801	0,831	0,885	0,688
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Корректировка, %		14,3	14,3	0 ,	0	28,6
Скорректированная цена продажи 1м2, млн. тенге		1,003	0,915	0,831	0,885	0,884
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, млн. тенге		-0,088	0	0	0	0
Размер участка (соток)	12	12	12	6	6	6
Число комнат	4	4	4	3	3	3
Корректировка, млн. тенге		0	0	0,084	0,084	0,084
Водопровод	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Корректировка, млн. тенге		0,054	0,054	0,054	0	0
Скорректированная цена продажи 1м2, млн. тенге		0,969	0,969	0,969	0,969	0,968

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты IV и V. При этом по сравнимому объекту V берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения - 0,688 млн. тенге [(0,885-0,688) / 0,688] х 100% = 28,6%

Таким образом, за год цена продажи 1м² недвижимости данного типа возросла на 28,6%. Поскольку рост цены происходил по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого роста приводим корректировку цены продажи 1м² по сравнимым объектам I, II и V. Скорректированные цены после этого четвертого элемента сравнения являются основой независимых дальнейших корректировок.

Физические характеристики. Все сравнимые и оцениваемый объект - кирпичные дома, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и числа комнат в представленном перечне сравнимых объектов двухвариантная:

1. 12 соток и четыре комнаты;

2. 6 соток и 3 комнаты.

Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов II и III:

0,915 - 0,831 = 0,084 млн. тенге.

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов I и II: 1,003 - 0,915 = 0,088 млн. тенге.

Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием это денежные суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем оцениваемому.

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов III и IV: 0,885 - 0,831 = 0,054 млн. тенге.

По представленному примеру скорректированная цена продажи 1м" общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 млн. тенге. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит:

60 х 0,969 = 58,14 млн. тенге.

7.2. Метод валовой ренты (МВР)

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылки наличие прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) дохода от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты МВР как отношение цены продажи у рентному доходу. В общем, виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап 1. Расчет МВР:

-формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том лее районе;

-расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

-согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазоны значения МВР, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап 2. Расчет величины рыночного арендного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

-определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;

-анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими

характеристиками объекта оценки;

-расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

-умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученная на первом этапе.

7.3. Статистический анализ метода сравнения продаж

Статистические характеристики. В практической оценочной деятельности находит широкое применение аппарат математической статистики.

При анализе статистических данных о сделках купли -продажи недвижимости важное место занимают статистические характеристики (средние величины и показатели вариации), который позволяет судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую медиану и моду.

Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.

Показатели вариации. Средние величины характеризуют статистический ряд числом, но не отражают изменчивость наблюдавшихся значения признака, т.е. вариацию. В практической деятельности оценщика в качестве описательных характеристик показателей вариации в основном используется значение стандартного S_ix и среднеквадратичного отклонения S_ix

Лекция 8. Методика расчета ликвидационной стоимости

8.1 Виды ликвидационной стоимости предприятий

До сих пор мы рассматривали методики оценки стоимости дей­ствующего предприятия. Однако на практике часто требуется рассчитать стоимость предприятия, подлежащего ликвидации. В этих случаях используют методику определения ликвидацион­ной стоимости предприятия.

По мнению ведущего американского оценщика профессора П. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой чис­тую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распро­даже его активов¹.

Специалисты различают три вида ликвидационной стоимо­сти предприятий:

• упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

• принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновре­менно и на одном аукционе;

• ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продают­ся, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину,

так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов.

8.2 Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает:

1. разработку календарного графика ликвидации активов пред­приятия;

2. расчет восстановительной стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

3. корректировку восстановительной стоимости;

4. определение величины обязательств предприятия;

5. вычитание из восстановительной (скорректированной) стои­мости активов величины обязательств предприятия;

6. такой расчет: к полученной в п. 5 разнице прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором распо­лагается предприятие.

Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов, формирования соответствую­щей нормативной базы применения этих методик, а также их последовательного совершенствования.

Описанные методы, как было упомянуто выше, пригодны для оценки различных видов стоимостей предприятий. Методика скорректированной балансовой стоимости устанавливает либо балансовую, либо восстановительную стоимость предприятия (что зависит от разницы в датах оценки предприятия и пере­оценки основных фондов данного предприятия); методика замещения позволяет рассчитать стоимость замещения пред­приятия; методика ликвидационной стоимости — ликвидацион­ную стоимость предприятия; методика накопления активов — рыночную стоимость предприятия.

Лекция 9. Информационное обеспечение имущественного подхода к оценке предприятий