4.4 Учет жилищного фонда

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов. Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ).

БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Архивы БТИ являются национальным достоянием и относятся к государственному архивному фонду, находящемуся в распоряжении субъектов Федерации.

Информация БТИ необходима и для целей государственного управления, и для целей учета национального богатства, и для налогообложения, и для рассмотрения споров в судах, и для совершения сделок с недвижимостью, и для иных целей, в т.ч. для проектирования и строительства.

Кроме обязательных целей применения информации БТИ можно назвать много обычных, таких, как выдача справок в нотариат для вступления в наследство, выдача сведений для расчета сумм, требуемых на капитальный ремонт жилых строений, для страхования, для регистрации прав, регистрации залога, для расчета сумм материальной помощи и компенсаций при повреждениях строений вследствие стихийных бедствий, расчета рыночных запасов топлива для населения и др.

Сбор, обработка, хранение и выдача такого объема информации требуют специальных строительных знаний, знаний правил эксплуатации и ремонта, а также знаний геодезии, картографии, экономики, права, информатики и математической статистики.

Вместе с тем развитие рынка недвижимости увеличило потребность в инвентаризационных работах и повысило их значимость. Увеличилось и число БТИ, и численность работающих. В БТИ появились современные компьютеры и оргтехника. Совершенствуется система подготовки кадров инвентаризаторов, в том числе в Московском государственном строительном университете и Государственном университете землеустройства.

За семь с половиной десятилетий своего существования служба технической инвентаризации Оренбургской области претерпела много преобразований. На территории Оренбуржья действует две службы технический инвентаризации – это ГУП «Облтехинвентаризация» и ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ.

ГУП «Облтехинвентаризация» представляет собой современное, оснащенное новой компьютерной и измерительной техникой, необходимым инвентарем и оборудованием предприятие. В его сферу деятельности, кроме основных функций входят; приватизация, обмен, геодезическая, риэлтерская и оценочная деятельности.

Основа предприятия – инвентаризационно-технические группы и отделы. Именно инженерами и техниками-инвентаризаторами выполняется главная задача - натурное техническое обследование объектов недвижимости и их паспортизация.

Сейчас в архиве организации хранятся данные о состоянии более чем 500 тысяч объектов недвижимости. Круг пользователей этой информации огромен: владельцы имущества, органы государственной власти и местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные, строительные организации, правоохранительные и налоговые органы, нотариат, учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и многие другие.

Обширный круг выполняемых обязанностей требует соответствующего правового обеспечения и контроля за правильностью и законностью выполняемых действий. ГУП «Облтехинвентаризация» при оказании населению услуг по учету недвижимости руководствуется нормативно-правовыми актами федерального и регионального уровня, касающимися осуществления технического и кадастрового учета объектов недвижимости и жилой недвижимости в частности.

В сентябре 2002 года в нашей области открылся Оренбургский филиал Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Оренбургский филиал оснащен современной компьютерной техникой, высокопроизводительным копировальным и множительным оборудованием. Использует современные технологии передачи и хранения данных.

Для повышения производительности труда все компьютеры объединены в локальную вычислительную сеть (ЛВС). Из локальной сети часть пользователей имеет доступ в глобальную сеть Internet для обмена электронной почтой и возможности поиска технической документации и других материалов, необходимых в работе. Работа пользователей всех подразделений в единой информационной базе данных позволяет вести автоматизированный учет выполнения работ по технической инвентаризации. Программа автоматически проверяет наличие информации об объекте недвижимости и правообладателях в базе данных, корректность внесения адресов объектов. Эти меры позволяют исключить дублирование информации об объектах недвижимости и избавиться от неконтролируемого разрастания базы данных.

Архив Оренбургского филиала был образован в 2003 году; тогда же было выделено первое помещение под архивохранилище. В 2004 году началось оснащение архива новейшим оборудованием. Архив стал проводить ежедневный приём инвентарных дел в архив филиала. Принятые в архив дела имеют полный комплекс необходимых технических и правоустанавливающих документов. В архиве осуществляется 100% приём инвентарных дел на проинвентаризованные объекты: после выдачи заказчику в течение нескольких дней дело передаётся в архив. Многочисленные проверки архива Филиала вышестоящими организациями показали, что архив Оренбургского Филиала занял достойное место среди лучших архивов ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом«О бухгалтерском учете» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 48, ст.5369) и иными нормативными правовыми актами.

В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:

-техническую инвентаризацию жилищного фонда;

-оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

-информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

-составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

-исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

-определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.

Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения.

Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Постановления «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», считаются действительными. Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается.

Государственный учет жилищного фонда связан с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества. На основании федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Государственная граница представляет собой линию и проходящую по этой линии вертикальную поверхность, определяющую пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета РФ¹⁾

В законе выделяются три категории границ внутри территории Российской Федерации, исходя из их уровня значимости:

- между субъектами РФ;

- между муниципальными образованиями;

- между населенными пунктами.

Сведения, подлежащие внесению в государственный реестр недвижимости, в целом однотипны. В частности, это касается описания их местоположения. Единственное отличие состоит в том, что информация, касающаяся границы между субъектами РФ, вносится в кадастр в виде реквизитов правовых актов о согласовании и об утверждении изменения этих границ. А границы муниципальных образований и населенных пунктов устанавливаются или изменяются. Соответственно, в кадастр вносятся сведения о правовых актах, в которых это отражено.

Это соответствует положениям п. 3 ст. 67 Конституции РФ, в соответствии с которой границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного согласия. В соответствии же со ст. 102 Конституции РФ утверждение изменения границ между субъектами РФ отнесено к ведению Совета Федерации¹⁾.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов: